대출 규제하면 정말 집값이 떨어질까 [이은형의 부동산 돋보기]

이은형 필진

입력2021.11.03 06:54 수정2021.11.03 10:20

한경닷컴 더 머니이스트

금융위원회가 지난 26일 발표한 가계부채관리방안의 주요 내용은 내년 1월부터 총 대출액이 2억원을 넘는 대출자에게 적용되는 총부채원리금상환비율(DSR) 차주규제를 조기시행하는 것입니다.

총부채원리금상환비율(DSR)은 금융권에서 실행한 모든 대출의 원금과 이자상환액을 연소득으로 나눈 비율입니다. 우리에게 익숙한 담보인정비율(LTV)에선 담보물인 주택의 가치에 따라 대출액의 상한이 결정되고, 총부채상환비율(DTI)의 산정시엔 주택담보대출의 원리금에 기타 대출의 이자상환액만 반영된다는 점을 감안하면 종전보다 강화된 대출규제입니다.

이번 방안의 취지는 충분히 공감합니다. 가계대출이 급격히 늘어날 때 선제적인 제어장치를 두는 것은 미래시점에 언제 발생할지 모를 돌발상황(외국발 경제위기라던가)에 대응하는 포석이기 때문입니다. 상환능력중심의 대출관행을 정착시키겠다는 정책 목표도 우리 사회에 꼭 필요한 사안입니다.

또한 올해의 전세자금대출과 집단대출에는 문제가 없도록 하고, 실수요자를 제약하는 관리규제의 예외허용과 지원확대, 중금리·서민금융 공급확대가 제시된 것도 매우 긍정적입니다. 이런 사안들은 내년에도 유연하게 적용될 가능성이 높습니다.

그런데 주택담보대출과 전세자금대출, 집단대출의 경우에는 근래의 증가세를 이례적인 것이라고 쉽게 단정하기 어렵습니다. 그간 주택가격의 상승이 꾸준했기에 설령 종전과 동일한 대출건수가 실행되더라도 대출규모는 자연스럽게 커지기 때문입니다.

‘DSR제도의 실효성을 제고’하는 등의 정책목표와 ‘서민과 실수요자를 보호’하겠다는 내용이 일부 상충하는 것도 감안해야 합니다. 전자는 대출을 강화하는 것인데 반해 후자는 수요층에서 요구하는 대출이 차질없이 실행되어야만 얻을 수 있는 결과이기 때문입니다.

지난 상반기에 DSR 차주규제가 부각되면서 장점으로 제시된 것 중의 하나는 제도를 시행하면 고소득층의 대출한도가 줄어드는 반면 저소득층의 대출한도는 늘어나는 효과가 있다는 것이었습니다. 그런데 대출규제의 강화 효과가 저렇게만 있을까요?

저소득은 아니지만 그렇다고 고소득도 아닌 사람들(쉽게 생각하면 중간 수준의 직장인들)의 대출한도가 종전만큼 유지되고 적시에 대출이 나올지를 아직은 확신할 수 없습니다. 바로 직전의 이슈였던 대출규제(전세자금대출과 집단대출까지 대출총량에 포함했던)를 생각하면 과연 계층별로 적절한 차등이 있을지에 대해서는 여전히 아쉬운 부분이 있습니다.

대출규제가 강화되면 분명 주택 매수는 억제됩니다. 하지만 대출에 크게 좌우되지 않는 금액대의 주택이나 어떤 식으로든 구매력을 갖춘 사람들에게는 대출규제가 미치는 영향이 한정적입니다. 더구나 주택 매수를 억누르더라도 집을 사겠다는 종전의 의향이 굳이 집을 안사도 되겠다는 것으로 바뀐 것은 아닙니다. 때문에 매수가 억제되면서 나타나는 현상을 시장수요가 바뀐 것으로 받아들이기는 충분치 않습니다.

그렇기에 당분간은 거래량이 상대적으로 감소하더라도 신고가 체결은 지속될 가능성이 높습니다. 집값이 비싸고 매물이 줄더라도 그 와중에도 집을 사야하는 수요층은 비록 소수일지라도 항상 존재합니다. 이걸 간과하면 안됩니다.

덧붙여 DSR 차주규제를 강화해 무리한 주택구입을 억누르고 전세자금대출을 줄여서 갭투자를 차단하면 투기세력 등의 부동산문제를 해결할 수 있다는 일각의 논리에서 전자가, 아무쪼록 이번 강화방안과는 관계없는 사안이었으면 합니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원

"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com

관련 뉴스

1

노형욱 "주택시장, 과열 벗어나 안정세로 전환 국면"

노형욱 국토교통부 장관(사진)은 최근 주택시장을 “과열 국면에서 벗어나 안정세로 전환하려는 초기 국면”이라고 진단했다. ‘대장동 사태’로 논란이 된 민관 합동 도시개발사업은 초과이익 환수 등의 방식을 통해 공공성을 강화하기로 했다.노 장관은 28일 정부세종청사에서 기자간담회를 열고 “주간 주택가격 상승률 둔화, 매수우위지수 등 심리지표 하락, 실거래가 하락 등 긍정적 지표들이 나타나고 있다”며 “주택시장이 안정 국면으로 진입하려는 초기 국면에 들어가고 있다”고 말했다.한국부동산원에 따르면 서울의 주간 아파트 매매가격 상승률은 8월 다섯째주부터 6주째 둔화하고 있다. 민간 통계인 국민은행 역시 같은 기간 상승률이 0.41%에서 0.24%로 축소됐다. 서울 매수우위지수(국민은행 기준) 역시 18일 기준 86.1로 3주 연속 100을 밑돌았다. 이 지수가 100보다 낮으면 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 뜻이다.그는 “다각적 공급 확대와 강도 높은 가계부채 관리 등이 이어진 데 따른 영향”이라며 “이 같은 분위기가 확고한 시장 안정세로 들어설 수 있도록 모든 부처가 역량을 총집결해야 한다”고 강조했다.민관 합동 개발 과정에서 민간이 과도한 이익을 가져갔다는 비판을 받고 있는 성남시 대장동 개발사업을 계기로 도시개발법도 정비한다. 이 법이 제정된 2000년 이후 21년여 만이다. 노 장관은 “최근 주택시장 환경 등 다양한 여건 변화를 감안할 때 제도에 대한 점검과 개선 검토가 필요한 시점”이라며 “민간의 과도한 이익을 합리적으로 제한하고, 초과이익을 재투자할 수 있는 방안을 검토하겠다”고 했다. 투명성을 높이기 위해 사업 절차와 방법에 대한 구체적인 규정을 마련하고 중앙부처의 관리·감독도 강화할 방침이다.한편 국토부는 ‘2·4 대책 민간제안 통합 공모’ 결과 경기 광명·성남·의왕과 부산 금정 등 수도권과 지방 광역시에서 15곳의 후보지를 발굴했다. 수시 공모를 통해 접수한 서울 2곳을 포함하면 총 17곳, 1만8000가구를 공공 주도 개발을 통해 공급한다.사업별로 도심복합사업 후보지가 9곳으로 가장 많다. △광명시 옛 광명뉴타운 8구역(1396가구) △경기 성남시 금광2동 행정복지센터 북측(3037가구) △인천 미추홀구 도화역 인근(3240가구) △경기 부천시 송내역 남측2(857가구) △경기 부천시 원미공원 인근(748가구) △경기 구리시 구리초등학교 인근(409가구) 등 수도권만 6곳이다. 광명뉴타운 8구역은 2007년 재정비촉진구역으로 지정됐다가 해제된 곳이다.공공직접시행 정비사업 후보지 2곳도 처음 공개됐다. 서울 강서구 마곡나루역 북측(410가구)과 경기 의왕시 내손체육공원 남측(782가구)이다. 이 사업은 정비구역으로 지정된 재건축이나 재개발을 공공이 토지를 수용해 진행하는 방식이다.이유정 기자 yjlee@hankyung.com
2

"미쳤다고 제가 투기를 할까요?"…태연, 입 열었다 [전문]

그룹 소녀시대 태연이 기획부동산 사기 연루와 관련돼 언급되는 것과 관련해 불쾌함을 드러냈다. 태연은 28일 자신의 인스타그램 스토리에 "어렸을 때부터 가족들과 떨어져 살았던지라 앞으로 남은 삶은 제가 일하고, 생활하는 위치와 좀 더 가깝게 자주 만날 수 있는 곳에 저희 가족의 보금자리를 마련하는 게 제 바람이었다"며 "가족들만의 장소를 만드는 게 제 꿈이었다"고 밝혔다. 이는 앞서 불거진 기획부동산 사기 사건에 태연이 피해자로 이름을 올리고 있다는 보도가 나온 것에 대한 해명이다. 태연은 "가족들 동의하에 부모님 두 분이서 직접 두 눈으로 확인하시고 저와 같은 꿈을 그리며 움직이고 결정 지은 것"이라며 "목적이 의도와는 다르게 비춰지고 있는 것 같아서 글 올린다"고 해명했다. 그러면서 "오해나 추측, 억측은 자제 부탁드리고 피해 상황에 대해서는 일방적으로 기다리고 있는 입장"이라며 "굳이 이런 이야기를 왜 이렇게까지 하고 있어야 하는지 참 속상하지만 오해하고 안 좋게 생각하는 분들께 더이상 억측은 자제 부탁드리기 위함"이라고 덧붙였다. 이와 함께 "미쳤다고 제가 투기를 할까요"라고 전했다. 앞서 YTN은 "2500억 원 대 기획부동산 사기 사건과 관련해 걸그룹에 속한 유명 한류스타도 피해를 봤다"고 보도했다. 경기도 하남의 '보전 산지' 지역에 한류스타 A 씨가 2019년에 11억 원에 땅을 매입했는데, 기획 부동산 업체가 이 땅을 4억 원에 매입한 뒤 석 달 만에 7억 원을 얹어 팔았다는 것. 보전산지는 산림보전법상 공공 시설 외에 개발이 불가하다. 기획부동산 업체 전 직원은 YTN과 인터뷰에서 "옆 부서 직원이 A 씨 아버님 지인이어서 아버님이 그 직원한테 듣고 A 씨 명의로 사 놓은 거로 알고 있다"고 말했다. 이후 A 씨가 태연이라는 보도가 나왔고, 피해자인 태연이 "부동산 투기를 하려 한 것이 아니냐"는 의혹까지 불거졌다. 태연의 소속사 SM엔터테인먼트 측은 이에 대해 "아티스트 자산 관련 부분이라 회사가 파악하기 어렵다"는 입장을 밝혔다. 다음은 태연 측 입장 전문어렸을 때부터 가족들과 떨어져 살았던지라 앞으로 남은 삶은 제가 일하고 생활하는 위치와 좀 더 가깝게 자주 만날 수 있는 곳에 저희 가족의 보금자리를 마련하는 게 제 바람이었고 가족들만의 스팟을 만드는 게 제 꿈이었어요.가족들 동의하에 부모님 두 분이서 직접 두 눈으로 확인하시고 저와 같은 꿈을 그리며 움직이고 결정 지은 것입니다.목적이 의도와는 다르게 비춰지고 있는 것 같아서 글 올립니다.오해나 추측, 억측은 자제 부탁드리고 피해 상황에 대해서는 일방적으로 기다리고 있는 입장입니다. 굳이 이런 이야기를 왜 이렇게까지 하고 있어야 하는지 참 속상하지만 오해하고 안 좋게 생각하는 분들께 더이상 억측은 자제 부탁드리기 위함입니다.미쳤다고 제가 투기를 할까요.김소연 한경닷컴 기자 sue123@hankyung.com
3

안수미 "2500억 부동산 사기? 말도 안되는 소리" [인터뷰]

2500억 원 상당의 기획부동산 사기에 가담했다는 의혹이 불거졌던 개그우먼 안수미가 직접 입장을 밝혔다. 28일 안수미는 한경닷컴과 전화 인터뷰에서 "기획부동산 업체와 전 관련이 없고, 수사 대상도 아니다"며 "그 업체를 알고 있었던 건 맞지만, 그들이 했던 사업에 제가 연루됐다는 건 말이 안된다"고 억울함을 토로했다. 이어 "그 업체에 문제가 있어서 경찰 수사를 받고 있다는 걸 저도 뉴스를 보고 알게 됐다"며 "우연히 땅을 사서 재미를 보고, 부동산에 흥미를 느껴 공부를 하고, 그게 지금까지 온 건데, 저에게 확인 절차도 없었던 보도 때문에 앞으로 생활이 막막하다"면서 기획부동산 의혹을 처음 제기했던 YTN을 상대로 법적인 대응을 하겠다는 의지를 드러냈다. 안수미는 이날 자신의 블로그 '땅부자 안수미'를 통해서도 "미공개 개별 정보가 있다고 현혹해 사기 쳤다? 내 글을 보면 알겠지만 미공개 개발 정보는 우리도 모르니 여러 시그널(신호)에 주목하자고 한다"며 "그 시그널만 읽어도 투자는 성공한다"면서 억울함을 토로했다. 이어 "내가 앞장서 부유층에 접근해 2,500억 원대 사기에 가담한 것처럼 묘사했는데 내가 그랬으면 지금 람보르기니 타고 다니겠다"며 "나 부유층 고객 별로 없다"고 덧붙였다. 최초 보도한 YTN을 언론중재위원회에 중재를 신청하겠다는 뜻을 밝히면서 "악의적 보도를 당하니 착잡하다"며 "3000여 명에게 2500억 원의 사기를 쳤으면 진작 해외로 도망가 잘 먹고 잘 살지 왜 블로그하며 땅 투자 얘기를 하겠나"라고 전했다. 이어 "자고 일어나니 스타가 돼 기분 좋다"며 "유명 개그맨인 적 없었는데 유명 개그맨 만들어줘 무척 기분 좋다"고 덧붙였다. 하지만 해당 글이 관심을 모으자, 안수미는 이를 삭제하고 "기자들의 쏟아지는 인터뷰 요청, 내 동의 없이 글을 자꾸 퍼가는 바람에 관련 일이 마무리될 때까지 블로그는 잠시 닫는다"며 "나도 개인 생활이 있는 사람이다"면서 블로그를 폐쇄했다. 안수미는 자신의 블로그를 통해 KBS 6기 개그맨이며 도쿄TV와 TBS 한국지사에서 PD로 일했다고 자신의 이력을 소개했다. 또한 키이스트 일본 특별팀 팀장, 한류 아이돌 AXM 기획, 제작을 했다고 밝히기도 했다.안수미는 블로그를 통해 "연 수익 평균 63%, 역세권 토지투자 전문가"라고 소개하면서 "부자들만 알고 있는 땅투자 해킹기술을 알려드린다"고 전하기도 했다.개그우먼 보다는 부동산 투자 전문가로 더 활발한 활동을 이어갔던 안수미는 28일 산림보전법상 '보전 산지'로 묶여 사실상 개발이 불가능한 토지를 미공개 개발 정보가 있는 것처럼 속여 판매한 기획부동산 사기 사건이 YTN을 통해 보도되면서 주목받았다. 보도에 따르면 KBS 공채 출신 유명 개그맨이 기획부동산 사기를 벌이던 부동산 업체의 영업맨으로 활동했고, 함께 공개된 홍보 영상에는 "피자를 나눠 먹는다고 그 맛이 바뀌냐"며 "이게 지분 공유"라고 말하는 여성의 모습이 담겨 있기도 했다. 이 영상의 주인공이 안수미였던 것. 안수미는 해당 영상에 대해 "제가 블로그에 올린 건 맞다"며 "하지만 이 영상으로 제가 누군가에게 사기를 친 건 아니다"고 거듭 강조하면서 "피해자 중에 태연이 있다고 하는데, 저는 태연을 만난 적도 없고, 그곳에 땅을 산 것도 뉴스를 보고 알았다. 하지만 뉴스만 보면 제가 태연에게 사기를 친 것처럼 비춰져서 억울하다"고 말했다. 한편 경찰은 기획부동산 업체가 개발이 불가능한 땅을 쪼개 재벌 등 부유층을 상대로 속여 3000여 명의 피해자가 있는 것을 보고 있다. 그룹 계열사 4곳 대표를 특정경제범죄법상 사기와 농지법 위반 혐의 등으로 입건해 조사 중이며 피해 사례에 대한 조사도 이어갈 전망이다.김소연 한경닷컴 기자 sue123@hankyung.com