상가건물임대차보호법(이하 '법'이라고 한다)이 2001년 12월29일 공포됐다. 위 법은 2003년 1월1일부터 시행된다. 일부 조항(대항력, 보증금의 회수, 소액보증금의 보호)은 위 시행일 이전에 체결된 임대차계약에 대해서도 적용되므로 위 법이 본격적으로 시행되기 전이라도 위 법에 대하여 알 필요가 있다. 건물의 임대차에서 일반적으로 경제적.사회적 약자인 임차인들은 임대료 인상문제, 임대차 기간의 불안정성, 임대보증금의 미반환 문제, 임차건물에 대한 등기의 어려움 등 각종 형태의 불이익을 감수하고 있다. 그러나 이들 임차인들을 사회적으로 보호하기 위한 법적 장치는 없다. 따라서 상가건물의 임대차에서 사회적.경제적 약자인 임차인들을 보호함으로써 임차인들의 경제생활 안정을 도모하기 위하여 법을 제정하게 됐다. 이 법은 주택임대차보호법과 같이 민법 일반이론에 예외조항을 두어 임차인을 보호하고 있다는 점에서 비슷하다. 이 법의 중요한 내용은 첫째, 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하지 않는 임대차에 대해서는 임차권 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여도 임대차의 효력을 가질수 있게 했다. 임대인이 상가건물에 대해 임의로 매도하거나 담보로 제공함으로써 나타날 수 있는 손해로부터 보호하기 위해서다. 둘째, 임대차기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 보도록 하고 있다. 하지만 임대인은 임차인이 임대차기간 만료전 6개월부터 1개월까지 사이에 행하는 갱신요구에 대하여 임대차기간이 5년을 넘지 않은 범위에서는 정당한 사유 없이 원칙적으로 이를 거절하지 못하게 하여 임대차기간을 사실상 5년간을 보장했다. 임차인이 거액의 시설비 등을 투자하고 단기간내에 명도(건물 등을 남에 넘겨주는 것) 당하는 불이익을 받지 않도록 하기 위해서다. 셋째, 임대료 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적정하지 않다고 판단되면 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 일정비율을 초과하지 못하며(대통령령은 아직 제정되지 않았다) 임대차계약 또는 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액을 하지 못하도록 했다. 넷째, 임차인이 임차건물에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 등에 근거하여 경매를 신청하는 경우엔 건물을 명도하지 않고도 집행을 할 수 있으며 건물의 인도와 사업자등록을 신청하고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 우선적으로 변제받을 권리가 있다. 대통령령으로 정한 일정한 소액보증금은 경매신청의 등기 전에 대항력을 갖추면 다른 담보권자보다 우선하여 변제받을 수 있다. 백현기 < 변호사.중기.벤처고문변호사단 특별위원회 위원장 >