"GTX B노선 최대 수혜는 남양주 마석" [권영훈의 집중탐구]

GTX 노선 개통에 따른 수혜지역은 서울과 가장 멀고 교통 인프라가 좋지 않은 종착역 인근이란 분석이 나왔습니다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 한국경제TV 유튜브 '권영훈의 집중탐구'에 출연해 "인천 송도와 남양주 마석을 잇는 GTX B노선 가운데 종착역인 남양주 마석이 교통개선 효과를 가장 크게 누릴 것"이라고 말했습니다.

김 소장은 "마석지구가 위치한 화도읍은 입지가 좋은 편이지만 저평가된 대표적인 곳"이라며 "내집마련 수요자라면 남양주 마석이 수도권에 얼마 없는 비규제(비조정대상)지역으로 청약제한, 전매제한이 없고, 세제 혜택도 있어 관심을 가져볼 만 하다"고 설명했습니다.

아래는 주요 질답을 정리한 것이며 전체 영상은 유튜브 [권영훈의 집중탐구]에서 확인할 수 있습니다.

(질문) GTX 노선이 주변 부동산 시장에 호재로 작용을 하고 있는 거죠?

(답변) GTX 호재같은 경우는 정말 큰 이슈라고 할 수 있습니다. 뭐 어느 언론이라든지 유튜브라든지 진짜 어디를 봐도 GTX 논의가 많을 수밖에 없는 게 어마어마한 대형 호재거든요. 우리가 보통 호재라고 하면 뭐 일자리라든지 집주근접성이라든지 학군, 교통 다 호재라고 할 수 있는데 이 GTX 하나만으로 다 흡수를 할 수 있다. 라고 볼 수 있어요. 왜냐하면 이 GTX라는 것 자체가 이제 광역 급행철도잖아요. 외곽 지역 같은 경우는 일자리가 부족한 부분들이 단점인데 서울 중심지까지 획기적으로 빨리 갈 수 있다 보니까 당연히 그 자체로 교통 호재랑 직주근접성도 획기적으로 개선되는 일자리 창출 효과. 창출이라는 표현보다는 이제 직주근접성이 개선되는 효과까지 가질 수 있다 보니까 어디를 가든 다들 GTX, GTX 하는 이유가 여기에 있습니다.

(질문) 오늘 살펴볼 노선, GTX B노선인데요. 노선 가운데 가장 교통개선 효과를 누릴 수 있는 곳은?

(답변) GTX B노선 자체는 우리가 GTX 전체적으로 A, B, C노선 중에서 B는 동서 횡단 노선입니다. 인천에 있는 송도부터 출발해가지고 남양주 마석까지 이어지는 노선인데요. 철도의 시작역이라고 할 수 있죠? 용산역, 서울역, 청량리역을 다 지나가기도 하고요. 직주근접성 따졌을 때 3대 업무지구 중 하나인 여의도까지도 한 번에 갈 수 있는 노선이 바로 GTX B노선입니다. 그렇게 일자리라든지 교통에 대한 혁신적인 부분들이 있는 게 바로 GTX B라고 할 수 있죠. 아무래도 GTX 노선 자체는 우리가 뭐 현실적으로 따져봤을 때 당연히 역이 드러서는 곳이 다 호재라고 할 수 있죠. 그런데 아무래도 좀 서울 중심지보다는 기존에 교통이 열악했었던 곳들, 외곽지역들이 효과가 더 높을 거라고 보고 있습니다.

(질문) 부동산 가치 판단의 기준이죠. 결국 입지를 좀 따져봐야 될 것 같은데요. GTX B노선 가운데 입지가 가장 뛰어난 곳은?

(답변) 입지가 뛰어난 곳들이 많기는 합니다. B노선 얘기했을 때 송도부터 출발한다는 얘기 했잖아요. 송도는 솔직히 살기 괜찮죠. 그런데 저는 오히려 이렇게 얘기해 드리고 싶어요. 우리가 좋은 데들은 다 알고 있어요. 그리고 좋은 데는 또 비싸겠죠. 그러다 보니까 조금 의외인 지역을 제가 한 번 또 그리고 여러분들이 좋아하는 저평가인데를 한번 가져와 보았습니다. 바로 우리가 아까 송도부터 출발한다고 했는데 마지막 같은 경우는 남양주시 마석이거든요. 이 마석 같은 경우는 잘 못 들어보신 분들도 많을 것 같아요. 그런데 여기가 GTX의 역세권이기도 하지만 또 중요한 부분은 또 비조정 대상지역이에요. 비조정 대상지역인 부분들도 있다 보니까 사람들이 어? 이런 데도 있어? 약간 규제를 피해 나가는 부분도 있거든요. 그래서 제가 특징 한 두 가지 가져와볼까 하는데 우선 첫 번째로는 읍이에요, 여기가. 남양주시 화도읍이거든요. 읍이라고 하면 뭔가 조금 이상할 것 같기도 하지만 이 읍에 따른 장점도 있는데 그거는 조금 이따가 설명드리도록 하고요. 그리고서 여기가 비규제 지역이다 보니까 우선 첫 번째로는 다른 남양주시 대부분 다 규제 지역이에요. 사실상 유일한 남양주의 비규제 지역이다 보니까 이런 풍선 효과들도 들어온 부분들도 있고 그러고서 또 여기에 비규제 지역 같은 경우 대표적으로는 우리 약간 이제 규제 사각지대라고 할 수 있잖아요. 청약 같은 경우를 또 들 수가 있죠. 우리가 청약이 뭐 다주택자 같은 경우는 또 청약 못 넣고 그리고 보통 세대주만 넣을 수 있는 줄 알거든요? 거기에다가 세대원은 또 청약 못 넣는 줄 알지만 이게 비규제 지역이다 보니까 다 세대원이든 다주택자든 1순위 청약이 가능하고요. 또 여기에서 한 발 더 나아가서 내가 단순히 투자로만 실거주만 들어가는 게 아니라 그냥 6개월 전.. 6개월만 지나가게 되면 전매도 가능하다 보니까 그냥 가볍게 투자로만 들어가는 분들도 가능하고 한 발 더 나아가서 우리가 보통 규제 지역, 비규제 지역 나눴을 때 조정대상지역은 세금적인 부분들이 정말 큽니다. 그런데 비조정 대상지역이라고 하면 내가 청약 당첨 시점에 무주택자였다. 그러면 나중에 이 아파트가 준공되고서 2년만 보유한다고 하더라도 비과세가 가능해요. 세금적인 부분까지 있다 보니까 이게 마석 쪽 일대가 우리가 GTX 노선 중에서 뭔가 좋은 데들만 따져보기보다는 이 런 비규제 지역이라는 포인트에서도 좀 이런 교통 호재까지 덧붙여서 좀 주목해 보면 좋지 않을까. 저평가 지역이라고 보고 있습니다.

(질문) 경춘선을 또 빼고 나면 실제로 여기 남양주 마석 지역이 이제 어떻게 보면 대중교통 발전이 좀 더딘 곳. 어떻게 보면 그동안 이렇게 좀 주민분들에게는 되게 좀 서울 진입이 어려웠던 곳. 이렇게 볼 수가 있는데요.

(답변) 편견에 맞서고 의외성에 주목을 해라. 이게 무슨 말이냐면 우리가 읍이라고 생각하니까 뭔가 시골 같고 뭔가 이거 진짜 농촌 아니야? 뭐 이런 느낌도 있을 수 있는데 사실 막상 가보면 그렇지도 않고요. 해당 지역이 우리가 읍이라고는 했었지만 전국에 있는 읍 중에서 인구 규모가 두 번째로 많은 게 바로 화도읍입니다. 그러니까 그만큼 인구가 많다. 라는 것이고요. 그리고 단순히 인구만 많으냐? 여기에서 또 중요한 포인트는 우리가 경제활동인구. 여기에서 가장 활발한 인구가 바로 30대에서부터 50대라고 할 수 있잖아요. 이 30대에서 50대 인구 비중이 전체 인구에서 47나 됩니다. 그렇다 보니까 우리가 생각하는 것처럼 뭔가 읍의 떠오르는 막 그런 이미지랑은 좀 거리가 있다. 더군다나 해당 지역 같은 경우는 또 주변에 2기신도시라든지 아니면 또 택지지구들도 존재하다 보니까 뭐 그런 인구 유입들도 꾸준히 되고 있고요. 그리고 오늘 메인 주제였던 GTX B노선도 정차하다 보니까 앞으로의 개발 효과라든지 인구 유입에 대한 부분들도 꾸준하게 있는 저평가 지역이다. 라고 보고 있습니다.

(질문) 실제 GTX B노선이 들어서면 서울로 얼마나 빨리 갈 수 있나요?

(답변) 우리가 괜히 GTX, GTX 하는 게 아닙니다. 이미 여기도 경춘선이 있기는 해요. 그런데 경춘선 타고 서울 가고 뭐 할 수 있고 그렇지만 GTX의 가장 핵심적인 부분들은 또 광역으로 가잖아요. 또 대심도로 갔다가 정차역들이 적기 때문에 빠르게 갈 수 있는데 뭐 단 예를 하나 알려드리도록 하자면 서울역도 많이 출퇴근 가잖아요. 서울역까지 무려 27분이면 갈 수 있습니다. 그냥 자차를 이용하려고 했을 때도 정말 잘 갖춰져 있거든요. 우선 첫 번째로는 경춘로가 잘 발달되어 있다 보니까 이 도로를 이용해가지고 뭐 출퇴근도 괜찮고요. 그리고 서울 양양 고속도로도 되어 있다 보니까 지금 현재도 괜찮지만 향후 앞서서 말씀드렸던 것과 같은 이런 교통 호재까지 개선된다. 라고 하면 미래가치가 더욱더 있는 지역이다. 라고 말씀드릴 수 있습니다.

(질문) 마석지구 아파트들 대부분이 마석역에서 도보로 1킬로미터 이상 다 떨어져 있더라고요. 아무래도 좀 앞으로 이제 나올 뭐 아파트라든지 관련 부동산이 있으면 좀 도보로 갈 수 있으면 좀 좋을 것 같은데?

(답변) 마석역에서 서울역까지 27분이에요. 라고 했는데 또 마석역까지 가는 데만 막 5분, 10분. 이게 또 도보로 걸어서 5분이냐? 또 버스 타고서 뭐 하면 버스 놓치면 또 시간이 연장되잖아요. 그렇기 때문에 이런 부분들을 고려했을 때는 역세권을 중요시해라. 역세권을 중심적으로 쳐다봐라. 이런 말들을 많이 하는데 그렇다 보니까 당연하게 기자님이 말씀해 주신 것처럼 우리가 마석역을 다 보면 또 역시 다 호재기는 하겠지만 여기서도 역세권 중심을 예의주시하시면 보다 좋을 것 같습니다.

(질문) 다음으로, 교통에 더해 학군, 생활 인프라 이런 것들도 마석 괜찮나요?

(답변) 많은 분들이 의아해 하실 수 있을텐데 앞서 말해주신 정말 중요한 세 가지. 세 가지가 생각보다 다 괜찮아요. 많은 분들이 막 아까도 읍이라고 하다니까 읍이니까 뭐 없는 거 아니야? 인프라가 없는 거 아니야? 라고 할 수 있지만 다 잘 갖춰져 있습니다. 하나씩 말씀드려볼까요? 학군 중요하잖아요. 특히 이제 자녀를 두신 분들 같은 경우는 자녀가 뭐 보낼 학교 생각하는데 아까 막 읍이라고 하니까 뭔가 학교도 없을 것 같고 농촌, 폐교 이거 생각하면 안 돼요. 인구구조가 아까도 정말 읍 중에서 2위라는 얘기를 하지 않았습니까? 그런데 단순히 학교가 있다. 없다. 정도가 아니라 학군도 좋습니다. 명문학군이라고도 감히 얘기할 수 있을 정도인데요. 어떤 부분을 강조해 드리고 싶냐면 우리가 초등학교 중에서 사립 초등학교 많이들 중시하지 않습니까? 그런데 경기도에 단 세 개밖에 없는 사립 초등학교 중 하나가 바로 마석에 있어요. 나머지 두 군데는 바로 어디에 있냐면 수원시 영통구에 두 개가 있어요. 그렇다 보니까 사실상 뭐 경기도 북부에서는 마석이 유일무이하다. 라고 할 수 있고요. 제가 이렇게 마석에 있는 초등학교를 주목하라. 라고 했는데 그 사립초등학교 이름이 심석초등학교입니다. 심석초등학교 바로 옆에 심석중, 심석고등학교도 있거든요. 심석 초, 중, 고를 다 나오게 되면 바로 어떤 효과가 있냐면 제가 아까 읍이라는 거에 대해서 장점이 또 있다는 얘기 해드리지 않았습니까? 바로 무엇이냐면 농어촌 특별전형을 넣을 수 있어요. 우리가 농어촌 특별전형이라고 하면 진짜 농촌에 살아야지만 뭔가 혜택을 볼 수 있고 그런 느낌이 있는데 경기도에서 그것도 남양주에서 교통 호재도 있고 인구 규모도 있고 나중에 후술하겠지만 생활 인프라도 다 괜찮거든요. 그런데 읍이라는 이유로 이 농어촌 특별전형을 활용할 수 있다는 점도 큰 장점이라고 할 수 있습니다. 이렇게 심석 초, 중, 고 외에도 다른 초등학교, 중학교들도 있기 때문에 학교 걱정은 안 하셔도 좋을 것 같습니다.

(질문) 시청자분들 중에서 학부형들이 계실 텐데요. 사립 초등학교가 경기 북부에서 유일하게 있고 고등학교 자녀를 두신 분들이 보시면 솔깃할만한 얘기인데요. 농어촌 특별전형도 기회가 열려있다는 점. 끝으로 생활 편의시설은 어떤가요? 충분히 갖춰져 있나요?

(답변) 제가 아까 인구 규모 2위. 이거 계속 강조드리는 게 인구 규모가 그만큼 갖춰지다 보니까 인프라도 있을 수밖에 없겠죠. 롯데마트부터 출발해서 대형 병원도 있고요. 롯데 시네마도 있고요. 이런 각종 인프라들이 잘 갖춰져 있다. 라고 볼 수 있어요. 그리고 마석 우천 그린웨이 같은 공원 이런 부분들도 잘 갖춰져 있다. 라고 볼 수 있습니다. 실제 거주민들의 이야기를 직접 들어보시죠.

(질문) 여기까지 듣겠습니다. 지금까지 투미부동산컨설팅 김제경 소장님이셨습니다. 권영훈의 집중탐구, 오늘 GTX 노선 특히 이제 송도에서 마석을 잇는 B노선에 대해 자세히 살펴봤습니다. 투자하실 때 참고하시면 좋을 것 같습니다. 차별화된 부동산 콘텐츠로 시청자분들과 인사이트를 공유하도록 더욱 노력하겠습니다. 구독과 좋아요. 꼭 눌러주시고 시청해 주셔서 감사합니다.


권영훈선임기자 yhkwon@wowtv.co.kr