정부·서울시 "지위양도 제한 시 도계위 이후부터…소급 적용 아냐"
공공재개발·재건축도 포함…구역별 형평성·풍선효과 논란 우려

최근 정비사업의 조합원 지위 양도 제한 시기를 대폭 앞당기는 방안이 추진되는 가운데, 정부와 서울시가 이 방안은 소급 적용되지 않고 서울시 전체 조합에 다 적용되는 것도 아니라고 밝혔다.

앞으로 관련 법이 개정되고 나서 재건축은 안전진단 통과 이후, 재개발은 정비구역지정 이후 단계인 곳 중에서 서울시가 투기가 우려되는 곳을 선별해 장차 조합원 지위 양도를 제한할 시점을 고시한다는 것이다.

정비사업 조합원 규제강화, 일괄적용 아니고 시점도 제각기 달라

다만 정부와 서울시는 이 방안이 일반 정비사업만 아니라 공공재건축·재개발에도 적용된다는 내용을 확실히 했다.

국토교통부와 서울시는 24일 공동 참고자료를 내고서 정비사업 조합원 지위 양도 제한 방안과 관련한 내용을 설명했다.

우선 일각에서 제기되는 소급 적용 논란에 대해 사실이 아니라고 강조한다.

정부와 서울시가 발표한 방안은 투기과열지구 재건축과 재개발 사업의 조합원 지위양도 제한 시기를 시·도가 앞당길 수 있게 한다는 것이었다.

조합원 지위를 양도받지 못한다는 것은 해당 구역에 집을 사도 조합원 분양을 받지 못해 현금청산하고 떠나야 한다는 뜻이다.

현행법은 그 적용 시점이 재건축은 조합설립 인가 이후, 재개발은 관리처분인가 이후인데 재건축은 안전진단 통과 이후, 재개발은 정비구역 지정 이후로 각각 앞당겨질 수 있다.

이를 두고 주택시장에서는 소급 적용 논란이 일었다.

서울시가 조합원 지위 양도 제한 기간을 과거 시점에 적용하는 것 아니냐는 것이다.

정비사업 조합원 규제강화, 일괄적용 아니고 시점도 제각기 달라

하지만 정부와 서울시는 "향후 '도시 및 주거환경정비법'이 개정돼 시행되고 나서 서울시가 도시계획위원회(도계위)를 열어 조합원 지위양도 제한 시기를 앞당기기로 결정한 구역에만 적용되며, 그 기준일은 과거 시점에 적용되지는 않는다"라고 설명했다.

이미 정상적인 거래를 통해 부여받은 조합원 자격을 기준일 지정 후 사후적으로 박탈하는 것은 아니라고 강조했다.

현재 국회에 국민의힘 송석준 의원이 대표발의한 도정법 개정안이 발의돼 법안심사 소위에 회부된 상태다.

여야간 견해차가 크지 않아 이 법안은 조만간 국회를 통과할 수 있을 것으로 전망된다.

도정법 개정안이 국회를 통과해서 시행된 이후 서울시가 재건축은 안전진단을 통과한 이후, 재개발은 구역지정 이후에 구역별 상황에 따라 조합원 양도 제한 기간을 앞당길지 여부를 결정하게 된다.

기준일의 경우 재건축은 안전진단 통과 이후 단계인 정비구역 지정부터 추진위 설립을 거쳐 조합설립 인가 직전까지, 재개발은 정비구역 지정 이후인 추진위 설립과 조합설립 인가, 사업시행계획인가를 거쳐 관리처분계획인가 직전까지 서울시가 결정하게 된다.

예를 들어 한 재건축 단지는 정비구역으로 지정된 이후 조합원 양도 제한이 걸릴 수 있고 다른 단지는 추진위 설립 후 적용받을 수 있다.

단지마다 적용 시점이 달리 적용되는 것이다.

만약 안전진단 통과에 이어 추진위 설립까지 마친 A아파트 단지가 이때 시 도계위 심의를 거쳐 조합원 지위양도가 제한된다면 도계위 심의 이후부터 조합원 지위 양도가 제한되는 것이며, 그 이전에 조합원 지위를 매입한 사람에게는 소급적용되지 않는다.

국토부도 특정 정비구역에 대해 필요하다고 판단되면 서울시에 별도 기준일 지정을 요청할 수 있고, 이 경우 서울시는 특별한 사정이 없으면 따라야 한다.

서울시는 모든 구역에 대해 일괄적으로 조합원 지위 양도 제한 기간을 앞당기는 것도 아니라고 강조한다.

합리적인 가격 수준이 유지되는 곳은 굳이 제한 기간을 앞당기지 않고 현행 규정대로 놔둔다는 것이다.

일각에선 강북 재개발도 이와 같은 강화된 규제로 인해 사업에 차질이 빚어질 것이라는 우려가 나온 바 있는데, 서울시는 강북 재개발에 일률적으로 규제가 되는 일은 없을 것이라고 강조하기도 했다.

하지만 서울시가 어떤 구역은 규제 적용 시점을 앞당기고 어떤 곳은 놔두고 할지 기준에 대해 논란이 일 수 있다.

구(區)별이 아니라 정비사업 구역별로 서울시가 자체 판단으로 규제를 앞당긴다는 것이어서 형평성 논란이 일 수 있으며 규제를 덜 받는 곳에 오히려 수요가 쏠리는 풍선효과도 일어날 수 있다.

정부와 서울시는 이날 1주택자로서 10년 이상 장기 보유하고 5년 이상 거주한 경우, 생업상 이주 등 불가피한 경우 예외적으로 조합원 지위 양도가 가능하다고 밝혔다.

이는 원래 도정법에 있는 예외 규정을 다시 설명한 것으로, 새로운 결정은 아니다.

이와 함께 정부와 서울시는 사업의 장기 침체로 인한 매물 잠김을 막기 위해 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용하기로 한 바 있는데, 이번에 그 사유를 추가했다.

원래 발표된 예외 사유는 안전진단 통과나 정비구역 지정, 추진위설립 이후 2년간 사업이 다음 단계로 진척되지 못했을 때였다.

여기에 더해 조합설립이나 사업시행인가, 착공 후 각 3년 이상 그다음 단계로 나아가지 못했을 때도 예외 사유로 인정해주기로 했다.

한편, 정부와 서울시는 공공재개발·재건축도 민간 재개발·재건축과 동일하게 별도의 조합원 지위양도 제한 기준일 지정이 가능하다고 밝혔다.

공공재개발·재건축 중 조합방식이 아닌 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관 단독 시행 방식의 사업도 적용받는다.

2·4 대책에서 제시된 '공공 직접시행 정비사업'은 별도의 우선공급권 제한 기간이 적용되기에 조합원 지위 취득 제한은 별도로 적용되지 않는다.

/연합뉴스

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