양주 옥정 린 파밀리에, GTX 호재…덕정·회천지구 '더블 생활권'
교통여건이 좋다. 양주시 덕정에서 수원까지 연결하는 수도권광역급행철도(GTX)-C노선 사업이 지난해 12월 예비 타당성 조사를 통과했다. 서울 지하철 7호선 연장선 옥정역도 조성될 예정이다. 세종~포천고속도로(구리~포천)와 수도권 제2순환고속도로(예정) 등 도로망도 개선된다.
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정부가 지난해 ‘5·6 공급 대책’ 등 세 차례의 부동산대책을 통해 야심차게 제시한 서울 도심 내 주택 공급이 포문을 열었다. 공공이 아예 땅을 사들여 개발을 주도하는 ‘도심 공공주택 복합개발’과 시행사로 참여하는 ‘공공재개발’ 등 모두 공공이 중심이 되는 방식이다. 지금까지 공개된 후보지에서만 각각 2만5000여 가구씩 총 5만여 가구를 서울 도심에 공급할 수 있을 것이라는 게 정부의 관측이다.시장에서는 기대보다 우려 섞인 목소리를 내놓는다. LH(한국토지주택공사) 직원들의 땅 투기 의혹으로 공공기관이 주도하는 사업 방식에 대한 거부감이 커졌기 때문이다. 새로운 서울시장이 민간 개발사업 규제를 완화할 것이란 기대가 높아진 것도 변수다. 전문가들은 정부가 얼마나 빨리 신뢰를 회복해 공공 주도 개발의 성공사례를 내놓는지에 따라 서울의 집값 향방이 달라질 것으로 전망했다. 21개 구역 땅 사들여 2만5000가구 공급정비업계에 따르면 정부와 서울시는 도심 공공주택 복합개발과 공공재개발 선도사업 후보지들을 공개하고 주민 동의 절차에 착수했다. 공공주택 복합개발 1차 후보지로는 금천구 도봉구 영등포구 은평구 등 서울 4개 구, 21곳을 선정했다. 이 사업은 LH, 서울주택도시공사(SH공사) 등 공공기관이 토지주로부터 땅을 넘겨받아 사업을 추진하고 이후 주택 등으로 정산하는 방식이다. 변창흠 국토교통부 장관이 취임 일성으로 내놓은 ‘2·4 대책’의 핵심 사업이기도 하다.후보지는 크게 저층 주거지(10곳), 역세권(9곳), 준공업지역(2곳)으로 나뉜다. 21곳 중 은평구가 9곳(1만2000가구)으로 가장 많다. △도봉구 7곳(4400가구) △영등포구 4곳(7500가구) △금천구 1곳(1300가구) 순이다. 역세권 중 가장 규모가 큰 영등포 역세권(9만5000㎡)에선 2580가구 공급 방안을 내놨다. 가산디지털단지역 인근(5만1497㎡)에서도 1253가구 규모의 대단지 공급이 가능하다. 신길뉴타운 중심부에 있는 신길동 저층 주거지(옛 신길4구역)에는 근린공원, 상업시설이 포함된 1199가구 규모의 아파트를 공급하겠다는 청사진을 내놨다. 윤성원 국토부 1차관은 “선도사업지 21곳의 사업성을 분석한 결과 용적률이 민간 재개발 사업보다 111%포인트 높아지고 가구 수는 1.4배 증가하는 것으로 파악됐다”고 설명했다.국토부는 지방자치단체와 협의해 세부 사업계획안을 수립한 뒤 오는 7월까지 토지 등 소유자 10%의 동의를 받아 예정지구 지정을 추진할 계획이다. 성북1 등 공공재개발 후보지도 윤곽지난해 5·6 대책과 8·4 대책에서 도입하기로 한 공공재개발도 총 24곳의 후보지를 선정하며 속도를 내고 있다. 지난달 29일 발표한 2차 후보지 16곳은 한강 이북에서 노원구 상계3, 성동구 금호23, 종로구 숭인동 1169, 서대문구 홍은1·충정로1·연희동 721의 6, 동대문구 전농9, 중랑구 중화122, 성북구 성북1·장위8·9 등이다. 한강 이남에선 강동구 천호A1-1, 동작구 본동, 양천구 신월7동-2, 송파구 거여새마을, 영등포구 신길1 등이 포함됐다. 역세권이나 면적이 5만㎡ 이상인 대규모 노후 주거지가 대상이다. 2차 후보지는 정비구역에서 해제됐거나 아직 지정되지 않은 신규 지역이다. 정부는 앞서 지난 1월 이미 정비구역으로 지정된 1차 후보지 8곳을 발표했다.공공재개발은 도심 공공주택 복합개발과는 달리 LH와 SH 등이 땅을 직접 사들이지 않는다. 하지만 공공이 단독 혹은 조합과 함께 공동시행사로 참여한다는 점에서 공공 주도 개발 방식이다. △용적률 상향(현행 250%→300%) △분양가 상한제 적용 제외 △사업비 융자 △인허가 절차 간소화 등의 혜택을 준다. 대신 새로 짓는 주택 중 조합원분을 제외한 물량의 절반은 임대주택으로 공급해야 한다. 정부와 서울시는 주민설명회를 거쳐 연내 정비계획 수립 절차에 들어가겠다는 목표다. 떨어진 공공 신뢰…주민 동의가 변수총 세 차례에 걸쳐 공개된 공공 주도 개발사업 후보지를 통해 서울 도심에 공급 가능한 물량은 총 5만 가구에 이른다. 공공주택 복합개발 1차 후보지에선 2만5000가구가 나올 전망이다. 이달과 다음달 각각 서울 2·3차 후보지 발표가 예정돼 물량은 더 늘어날 가능성이 있다. 공공재개발 1차(4700가구), 2차(2만 가구) 후보지를 통해 나올 물량도 2만5000여 가구에 달한다. 정부의 계획대로만 된다면 서울 집값 안정에 영향을 줄 수 있을 만한 물량이다. 국토부에 따르면 최근 4년간 서울의 연평균 아파트 인허가 물량은 4만 가구 수준이다.전문가들은 그러나 공공 주도 개발이 성과를 내기까지 넘어야 할 산이 많다고 지적했다. 무엇보다 LH 사태로 공공에 대한 신뢰가 땅에 떨어져 동의율 확보에 난항이 예상된다. 공공주택 복합개발과 공공재개발 사업을 추진하기 위해서는 토지 소유주 3분의 2 이상 동의가 필요하다.서울시장 취임 이후 민간 재개발·재건축 규제 완화 움직임이 나타날 수 있는 것도 변수다. 민간 개발이 쉬워지면 굳이 임대주택을 더 지으면서 공공이 개입하는 사업 방식을 택할 이유가 없어진다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “정부가 공공개발을 밀어붙인다고 해도 서울시와 엇박자가 나면 큰 동력을 얻기 힘들다”며 “변수가 많아질수록 구성원들의 의견을 한데 모으기 어려워진다”고 했다.이유정 기자 yjlee@hankyung.com
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서울 반포·은평에 600가구…인천 도심 재개발 단지 '청약 大戰'
이달 수도권에서 2만2600여 가구의 아파트가 쏟아진다. 아파트값이 강세인 데다 내 집 마련 열기가 여전해 건설사들이 봄 분양을 서두르고 있다.부동산 리서치업체 리얼투데이에 따르면 이달 수도권에서 2만2620가구가 나온다. 일반 분양 물량은 1만6477가구다. 권일 부동산인포 팀장은 “교통 여건이 좋은 지역과 신규 분양이 적었던 지역에서 새 아파트가 나와 수요자들의 관심이 높다”며 “서울과의 접근성을 고려해 교통 여건, 생활 편의 등을 꼼꼼히 살펴봐야 한다”고 조언했다. 서울 3곳 601가구 일반 분양서울에서는 이달 3곳이 공급에 나선다. 일반 분양 물량은 601가구에 불과하다. 올해 서울 분양단지의 최저 청약가점이 65점으로 높아 고가점자가 아니면 당첨을 기대하기 어렵다. 삼성물산은 서초구 반포2동 신반포로 19길 10 일원의 ‘래미안 원베일리’(신반포3차·경남 재건축)를 일반 분양할 예정이다. 단지는 23개 동, 총 2990가구(전용 46~234㎡)로 이뤄진다. 이 중 224가구가 일반에 공급된다.은평구에서도 2개 단지가 나온다. 동부건설이 시공을 맡은 은평구 역촌1구역 재건축사업인 ‘센트레빌 파크 프레스티지’가 분양을 준비하고 있다. 총 752가구 중 454가구가 일반 분양 물량이다. 지하철 6호선 응암역과 가까운 편이다. 은평구 진관동 은평뉴타운에서도 ‘은평1차 대방 노블랜드’가 공급될 예정이다. 총 445가구 규모다.저가점자라면 청약통장을 쓰지 않는 도시형 생활주택, 오피스텔 등에 주목할 만하다. HDC아이앤콘스는 마포구 신공덕동 일대에 도시형 생활주택 ‘신공덕 아이파크’를 선보인다. 총 140가구(전용 49㎡) 중 136가구를 일반 분양한다. 1만 가구 쏟아지는 경기경기에선 이달 전국에서 가장 많은 1만821가구(12곳)가 나온다. 서울 집값이 계속 오르면서 자금 여력이 없는 젊은 층을 중심으로 비교적 당첨 가능성이 높은 경기와 인천으로 이사하거나 집을 구하는 추세다.먼저 현대엔지니어링은 용인 고림진덕지구 D1·D2블록의 ‘힐스테이트 용인 고진역’을 분양할 예정이다. 단지는 총 2703가구(전용 59~84㎡)로 구성된다. 에버라인 고진역을 통해 수인분당선 환승역인 기흥역 및 서울, 수도권으로 이동할 수 있다.호반그룹 건설계열은 오산 세교지구에서 ‘호반써밋 라테라스’(208가구)와 ‘호반써밋 그랜빌’(867가구)을 내놓는다. 포스코건설은 양평군 양평읍 양근리 일원에서 ‘더샵 양평리버포레’를 선보인다. 총 453가구 규모다. 전체 가구의 70%가량이 남한강을 조망할 수 있다. KTX·경의중앙선 양평역을 걸어서 이용할 수 있다.라온건설은 남양주 와부읍 덕소리 일원에 ‘덕소 강변 라온프라이빗’을 공급한다. 총 295가구 중 237가구가 일반에 분양된다. 경의중앙선 덕소역을 이용할 수 있다. 인천 신·구도심에서 ‘분양대전’최근 주택시장에서 서울에 비해 저렴한 가격으로 젊은 층에 주목받고 있는 인천에서는 5055가구(6곳)의 아파트가 나온다. 분양가 상한제가 적용되는 공공택지인 검단신도시 및 송도국제도시, 도심 공공분양 단지가 공급에 나서고 있다.금성백조는 서구 검단신도시 AB3- 2블록에 ‘검단신도시 예미지 퍼스트포레’(1172가구)를 선보일 예정이다. 단지 주변의 선황댕이산, 경인 아라뱃길 공원, 계양천 등 자연환경을 누릴 수 있다. 포스코건설은 연수구 송도국제도시 1공구 B3블록에서 ‘더샵 송도아크베이’를 공급한다. 이 단지는 아파트 775가구, 오피스텔 255실 등 총 1030가구 규모다. 2개의 레인과 유아풀장을 갖춘 실내수영장이 들어선다.인천 도심에서도 재개발 단지가 나온다. 진흥기업과 효성중공업은 부평구 부평동 665 일원에 짓는 ‘부평역 해링턴 플레이스’가 관심을 끈다. 지상 최고 45층, 총 1909가구 중 992가구가 일반 분양 몫이다. 인천지하철 1호선 동수역을 이용할 수 있다.GS건설도 미추홀구 용마루구역 1블록을 재개발하는 ‘용현자이 크레스트’(2277가구)를 내놓는다. 민간참여형 공공분양 단지로 스카이라운지, 실내체육관, 단지 내 게스트하우스 등 고급 커뮤니티 시설을 마련한다.윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com
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非사업용토지 장기보유공제 사라진다…내년 양도하면 稅부담 크게 늘어
지난달 정부가 ‘부동산 투기 근절 및 재발방지 대책(3·29 대책)’을 내놓았다. 정부는 투기적 토지 거래의 기대수익을 줄이기 위해 관련 세금 대폭 인상을 예고했다. 강화되는 규정과 대처 방안이 관심을 끈다.먼저 비주거용 부동산의 단기 보유 양도세율이 인상된다. 현재 비주거용 부동산은 1년 미만 보유 시 50%, 1년 이상~2년 미만 보유 시 40%, 2년 이상 보유하면 6~45%의 기본세율로 과세된다. 하지만 2022년부터는 1년 미만 보유 때 70%, 1년 이상~2년 미만 보유 때 60%, 2년 이상 보유 때 기본세율로 과세될 예정이다. 양도소득세에는 지방소득세가 추가로 과세되므로 실제 세 부담액은 1년 미만 77%, 2년 미만 66%가 된다. 정부 대책은 토지 투기 근절을 위한 것이다. 세법상 토지와 상가, 비주거용 오피스텔 등은 같은 세율을 적용받기 때문에 애꿎은 상가와 비주거용 오피스텔 세금도 함께 늘어나게 된 셈이다.둘째, 개인 비사업용 토지에 대한 양도세 중과세율이 인상되고, 장기보유특별공제가 적용되지 않는다. 비사업용 토지란 나대지, 재촌·자경하지 않는 농지, 부재지주 소유 임야 등 본래의 용도에 맞게 사용하지 않는 토지를 말한다. 비사업용 토지는 투기 수요로 봐 양도세 기본세율에 10%포인트를 중과세하지만 보유기간에 따른 장기보유특별공제(연간 2%씩 최대 30%)는 적용받을 수 있다. 하지만 2022년 양도분부터는 비사업용 토지 양도 때 기본세율에 20%포인트 중과세하고, 장기보유특별공제도 적용받을 수 없다. 가령 비사업용 토지를 15년간 보유하다 5억원의 차익을 보고 올해 양도하면 내야 할 세금은 약 1억6300만원이다. 내년에 양도하면 약 3억원으로 세 부담이 2배가량 증가한다.셋째, 주말농장용 농지는 사업용 토지에서 제외된다. 농지는 원칙적으로 해당 농지 소재지에서 재촌·자경한 경우에만 사업용 토지로 인정한다. 예외적으로 1000㎡ 이내의 소규모 농지는 주말농장용으로 취득해 재촌·자경하지 않아도 사업용 토지로 봐 중과세하지 않고 있다. 가령 서울에 사는 사람이 강원도에 주말농장용으로 1000㎡ 이내의 땅을 사서 농사를 짓지 않아도 양도 때 사업용 토지로 보는 것이다. 하지만 2022년 양도분부터는 주말농장용으로 취득한 토지도 재촌·자경하지 않으면 비사업용 토지로 봐 양도세를 중과세하고, 장기보유특별공제도 적용받을 수 없다.넷째, 법인 소유 비사업용 토지 양도 때 추가 세율이 인상된다. 법인이 주택, 별장, 입주권, 분양권, 비사업용 토지를 양도할 경우 법인세와 별도로 토지 등 양도소득에 대한 법인세를 과세한다. 이를 법인 추가 세율이라고 부른다. 2022년 양도분부터 비사업용 토지에 대한 법인 추가 세율이 10%에서 20%로 인상돼 세부담이 커질 전망이다.마지막으로 공익사업에 따라 수용되는 비사업용 토지의 세제 혜택이 축소된다. 현재는 공익사업이나 정비사업 등 법률에 따라 토지를 수용당하거나 양도하는 경우에 사업인정 고시일부터 2년 이전에 취득한 토지는 양도세를 10% 감면(채권으로 수령 시 만기에 따라 15%~40% 감면)하고, 비사업용 토지도 사업용 토지로 봐 중과세를 적용하지 않는다. 그러나 개정안에 따르면 기존에 보유 중인 토지의 경우 사업용 토지로 간주하는 비사업용 토지 범위를 ‘사업인정 고시일부터 2년 이전’에서 ‘5년 이전’으로 요건이 강화된다. 또 법령 시행 이후 신규로 취득한 토지는 양도 시점에 비사업용 토지일 경우 취득 시기와 관계없이 양도세 중과세율이 적용되고 감면 대상에서도 제외된다.이처럼 비사업용 토지에 대한 세금이 강화됨에 따라 비사업용 토지를 보유한 토지주들은 올해 안에 양도하거나 장기적으로 사업용 토지로의 전환을 고려할 필요가 있다.이승현 < 진진세무회계법인 대표 >
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