주안 센트럴팰리스, GTX-B 개통예정…강남 접근 쉬워
주안2동 504의4 일대에 들어서는 이 단지는 지하 2층~지상 38층, 9개 동, 1320가구(전용 59~84㎡)로 건립될 예정이다. 교통이 편리하다. 인천 지하철 2호선 시민공원역을 걸어서 3분 만에 갈 수 있다. 서울 지하철 1호선 주안역이 1㎞ 거리에 있다. 향후 인근 인천시청역을 통과하는 수도권광역급행철도(GTX) B노선이 개통하면 서울역 및 강남권까지 이동 시간이 대폭 단축될 전망이다.
홍보관은 남동구 구월동 1136의12에 있다. 사전예약을 통해 조합원 가입자격 안내 및 방문상담을 진행 중이다.
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‘4·7 서울시장 보궐선거’를 앞두고 출사표를 던진 여야 후보들이 각종 부동산 공약을 쏟아내고 있다. 지난해 서울 아파트값이 급등하면서 ‘패닉 바잉(공포 매수)’ ‘영끌’이 유행하는 등 부동산 불안정이 극에 달한 탓에 차기 시장의 부동산 정책이 당선을 가를 핵심 변수로 떠올랐기 때문이다. 앞다퉈 재건축 규제 완화를 공약으로 내걸면서 지난달 서울 재건축 아파트값 상승률은 2019년 12월 이후 최고치를 기록했다. 각종 부지 개발을 통한 공공주택 건립, 분양가 상한제 폐지, 세제 완화 등 공약이 쏟아지고 있지만 업계에선 현실성이 떨어진다는 비판이 나온다. 규제 완화 기대에 재건축 단지 강세서울시장 보궐선거 출마를 선언한 야권 후보들은 재건축 규제를 완화해 새 아파트 공급을 늘리겠다고 입을 모으고 있다. 나경원 전 국민의힘 의원은 지난달 27일 서울 강남구 ‘재건축 대어’ 중 하나인 대치동 은마아파트를 방문해 “법이 허용한 용적률보다 기존에 서울시는 60~70%까지만 허용했는데 시장이 되면 법이 허용하는 용적률을 제대로 다 찾아주겠다”며 “35층 층고 제한도 은마아파트뿐 아니라 서울 전역 재건축·재개발을 원하는 지역은 풀겠다”고 밝혔다. 나 전 의원은 재개발·재건축 인허가에 걸리는 시간을 단축하기 위해 서울시가 ‘원스톱 심의 서비스’를 제공하고, 분양가 상한제도 폐지하겠다고 약속했다.같은 당 오세훈 전 서울시장도 주택 공급 확대를 위해 서울시에만 있는 층수 규제를 손보겠다고 밝혔다. 그는 지난달 성동구 성수전략정비구역 제4지구 재개발조합을 방문해 “취임 100일 안에 서울시 도시계획 조례 개정으로 서울시에만 존재하는 제2종 일반주거지역 7층 이하 규제를 폐지하겠다”고 말했다. 한강변 아파트를 35층보다 높게 짓지 못하게 하는 규제도 풀겠다고 강조했다. 안철수 국민의당 대표는 서울 구로구 재건축 단지인 동부그린아파트를 방문해 “앞으로 서울시와 중앙정부가 제대로 협의 체계를 구성해 재건축이 활성화될 수 있도록 최대한 노력하겠다”고 강조했다.여권 후보군인 더불어민주당 소속 박영선 전 중소벤처기업부 장관도 한 라디오 인터뷰에서 “1980년대식 아파트를 더 이상 지속하기 힘들어 보인다”며 강남 지역 재건축·재개발이 필요하다는 취지의 의견을 내놨다.여야 후보를 불문하고 ‘재건축 규제 완화’ 목소리가 나오자 서울 재건축 아파트 가격이 오름세를 타고 있다. 부동산114에 따르면 1월 마지막주 서울 재건축 아파트값 상승률은 0.28%로 2019년 12월 넷째주(0.29%) 이후 1년여 만에 가장 많이 올랐다.실제로 최근 주요 강남 재건축 단지에선 신고가 거래가 쏟아지고 있다. 강남구 압구정동 ‘현대8차’ 전용면적 163㎡는 지난달 12일 37억원에 손바뀜해 신고가를 썼다. 송파구 잠실동 ‘주공5단지’ 전용 82㎡는 지난달 7일 24억6600만원에 신고가로 거래됐는데, 불과 이틀 뒤 24억8100만원에 다시 신고가를 경신했다.준공 33년을 맞아 재건축을 추진 중인 송파구 방이동 ‘올림픽선수기자촌 1단지’ 전용 83㎡도 지난달 20억3000만원에 손바뀜하며 전달 신고가인 19억원에서 한 달 만에 1억3000만원 올랐다. “현실성 떨어지는 공약 많아”각종 개발 공약도 쏟아지고 있다. 박 전 장관은 서울을 인구 50만 명 기준 21분 이내 교통 거리로 분화해 직장·교육·보육·보건의료·쇼핑·여가·문화 등 거점을 조성하는 ‘21분 콤팩트 도시’를 만들겠다고 공약했다. 이와 더불어 국회 세종 이전 후 여의도 국회의사당 부지에 세계적인 콘서트홀을 세우겠다는 구상도 발표했다.우상호 민주당 의원은 강북 낙후 지역 중심으로 개발을 활성화하겠다는 입장이다. 그는 용산·동작·영등포·구로·금천·동대문·노원·도봉구를 지나는 1호선 지상구간을 지하화해 확보한 지상 공간에 도심 녹지와 공공주택을 조성하겠다는 계획을 내놨다. 또 강변북로와 올림픽대로 위에 인공대지를 씌워 공공주택 총 16만 가구를 공급하겠다고 밝혔다.세금 인하 등을 내세운 후보도 있다. 나 전 의원은 1가구 1주택 장기보유 노인이나 12억원 이하 부동산 소유자의 재산세를 50% 감면하는 내용의 공약을 발표했다. 안 대표는 “1주택자의 취득세와 재산세는 토지공시지가와 공동주택공시가격 인상분만큼 연동해 세율을 인하하겠다”고 밝혔다. 그는 무주택 실수요자에 한해 규제지역이라 하더라도 총부채상환비율(DTI)·담보대출비율(LTV) 등 대출 제한을 완화하고 청약 제도를 개선하겠다고 했다.전문가들은 현실성이 떨어져 선심성에 그칠 만한 공약이 많다고 지적한다. 분양가 상한제 폐지, 세금 인하, 대출규제 완화 등은 서울시가 단독으로 해결하기 어려운 문제다. 서울시장 권한인 재건축 층수 제한, 용적률 규제 등도 시의회의 협조가 필요한 만큼 간단한 문제가 아니다. 과거에도 선거 때마다 뉴타운 등 각종 개발 공약이 쏟아졌지만 실행된 것은 많지 않다.심교언 건국대 부동산학과 교수는 “여당 출신이든 야당 출신이든 1년 임기 시장이 현실적으로 실현할 수 있는 공약은 몇 가지 되지 않는다고 본다”며 “재건축 규제 완화 공약이 많이 나온다고 해서 큰 기대를 하고 섣부르게 재건축이나 재개발에 투자하는 것은 신중해야 한다”고 말했다.신연수 기자 sys@hankyung.com
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2월 수도권 2만3100여가구 분양…'강남 로또' 역대급 경쟁 예고
이달 서울 서초구 반포동 ‘래미안 원베일리’(신반포3차·경남아파트 재건축) 등 수도권 대어급 단지 공급이 잇따른다. 설 연휴 전후는 통상 청약 비수기로 꼽히지만 정책 변수 등으로 분양이 밀려 지난달의 두 배가 넘는 물량이 나올 예정이다. 서울 등 분양가 상한제가 적용되는 지역에서는 오는 19일 이후 입주자 모집공고를 하는 단지에 실거주 의무가 부여된다. 전문가들은 분양가 상한제 미적용 단지를 공략하거나 실거주 상황을 감안해 자금계획을 세워야 한다고 조언했다. 서울 1000가구 분양분양업계와 부동산인포에 따르면 이달 서울을 포함한 수도권에서 2만3105가구가 일반분양에 나선다. 이 중 경기도가 1만7000여 가구로 70%가량을 차지한다. 서울은 1008가구, 인천은 4155가구가 각각 공급될 예정이다.서울에서는 일반 분양가가 확정된 서초구 반포동 ‘래미안 원베일리’가 이달 분양을 준비 중이다. 총 2990가구 중 224가구가 일반분양 물량이다. 최근 서초구로부터 승인받은 일반 분양가는 3.3㎡당 5668만원이다. 당초 예상 분양가보다 비싸긴 하지만 인근 아파트 시세의 60~70%에 불과한 데다 강남 노른자 입지인 만큼 청약자가 몰릴 것으로 예상된다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 인한 총회 일정 등에 따라 일반분양이 다음달로 밀릴 가능성도 있다.주택형이 24~42㎡인 도심형 소형 주택으로 짓는 중구 ‘세운푸르지오 헤리시티’(일반분양 281가구)와 광진구 자양아파트 재건축(51가구)도 이달 분양을 준비하고 있다. 세운재정비사업은 전체 개발면적이 43만8585㎡에 달하는 서울 도심의 최대 재개발 프로젝트다. 세운푸르지오 헤리시티는 을지로4가역과 인접해 있다. 지난해 6월 도시형 생활주택을 먼저 분양한 뒤 이번에 아파트 분양에 나선다.광진구 자양동 658의 14 일대에 공급 예정인 자양아파트 재건축(자양 하늘채 베르)은 총 165가구(전용 46~59㎡)의 소규모 단지다. 코오롱글로벌이 시공을 맡았다.‘미니 재건축’으로 불리는 가로주택정비사업을 통한 물량도 100가구 넘게 예정돼 있다. 영등포동 2가 439 일원 가로주택정비사업은 총 156가구 중 110가구를 일반에 내놓는다. 일반적인 가로주택정비사업이 수십 가구 안팎인 점을 고려하면 규모가 큰 편이다. 강서구 내발산동에서도 동원주택 가로주택정비사업을 통해 총 90가구(일반분양 12가구)가 나온다. 경기·인천 대단지 9곳경기·인천에서는 1000가구가 넘는 대단지 분양을 9곳에서 한다. 대단지 아파트는 비선호 타입 등을 공략해 청약 당첨 가능성을 높일 수 있는 데다 입주 후 시세 상승 여력도 상대적으로 크다는 평가다.GS건설이 수원시 정자동과 평택시 등에서 대단지 공급에 나선다. 정자동 530의 6 일원을 재개발하는 ‘북수원자이 렉스비아’는 총 2607가구 중 1614가구를 일반에 내놓는다. 전용 39㎡부터 99㎡까지 선택의 폭이 넓다.평택시 영신도시개발지구 A3블록에 들어서는 ‘평택 지제역 자이’는 지하 2층~지상 27층, 10개 동, 1052가구(전용 59~113㎡)로 짓는다. 수서발 고속철도(SRT)와 수도권 전철 1호선 이용이 가능한 평택지제역을 도보권으로 이동할 수 있다. 평택지제역은 수원발 KTX 직결사업(2024년 공사 완료 목표) 등 호재도 있다.수원 권선6구역은 이달 경기권에서 가장 주목받는 사업장으로 꼽힌다. 시공사는 삼성물산과 SK건설, 코오롱글로벌 컨소시엄이다. 총 2175가구 중 1231가구를 일반에 분양한다. 당초 지난해 일반분양을 추진했지만 미정산 가구 한 곳과의 갈등으로 일정이 늦어졌다. 인천에서는 미추홀구 용현동 일대 ‘용현 자이 크레스트’(2312가구)와 중구 중산동 ‘e편한세상 영종국제도시 센텀베뉴’(1409가구) 등 대단지 분양이 예정돼 있다.19일 이후 입주자 모집공고를 하는 단지에 청약할 때는 자금계획 등에 더 유의해야 한다. 19일부터 분양가 상한제를 적용받아 분양하는 단지에는 완공 후 최대 3년(공공택지는 최대 5년)의 ‘실거주 의무’가 부과돼서다. 서울 18개 구 309개 동과 경기 광명·하남·과천의 13개 동 등 총 322개 동 및 공공택지 등을 개발한 단지들이 해당된다. 입주 시점에 전세 세입자를 받아 잔금을 해결하는 이른바 ‘돌려막기’가 불가능해진다. 장재현 리얼투데이 본부장은 “수도권 내에서 분양가 상한제가 적용되지 않는 단지를 공략하거나 분양가가 상대적으로 저렴하고 대출 등 금융 혜택을 제공하는 단지 등을 고려해볼 수 있다”고 말했다.이유정 기자 yjlee@hankyung.com
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'조정지역' 집 한채만 남기고 처분해도…2년 더 거주해야 양도세 면제
올해부터는 1주택자도 집을 팔 때 양도소득세 비과세 혜택을 받으려면 보유기간과 거주기간을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 올해부터 최종 1주택 규정이 도입돼 오랫동안 실거주한 집도 비과세받지 못할 수 있기 때문이다. ‘최종 1주택’ 규정이란 2주택 이상자가 비과세를 받으려면 다른 주택을 모두 팔고 최종 1주택이 된 날부터 보유기간을 기산하는 규정이다. 논란이 많은 최종 1주택 규정이 무엇이고 어떻게 적용하는지 알아보자.최종 1주택 규정을 이해하려면 양도소득세 비과세 규정을 정확히 알아야 한다. 양도소득세 비과세란 1가구가 1주택을 2년 이상 보유하고 팔 경우 양도차익에 대해 과세하지 않는 것을 말한다. 만약 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 주택을 취득했다면 보유기간 중 거주도 2년 이상 해야 한다. 다만 무주택 가구가 조정대상지역 공고일 이전에 매매계약을 맺고 계약금을 지급했으면 거주 요건을 적용하지 않는다. 경우에 따라 보유기간 요건만 있는 주택과 보유 및 거주기간 요건이 모두 있는 주택으로 구분된다.기존에는 1가구 1주택 비과세 보유기간을 ‘주택 취득일’부터 기산했다. 2주택자도 먼저 한 채를 팔고 나면 최종 1주택은 취득 시점부터 2년 이상 보유 및 거주기간을 충족했으면 비과세받을 수 있었다. 하지만 세법 개정으로 올해부터는 최종 1주택이 된 날부터 보유기간을 기산하므로 2년을 추가로 보유해야 비과세받을 수 있다.보유기간 요건만 있는 주택은 최종 1주택이 된 날부터 2년을 추가로 보유하면 비과세가 가능하다. 그런데 거주기간 요건도 있는 주택은 어떻게 될까. 최근 기획재정부 유권해석에 따르면 조정대상지역 지정 이후 취득한 주택은 최종 1주택이 된 날부터 2년 이상 보유 및 거주해야 비과세가 가능하다. 기존에 거주했던 주택이라도 다시 2년 이상 거주해야 비과세받을 수 있다.최종 1주택 규정은 지난해 말까지 다른 주택을 모두 양도하고 올초부터 1주택인 경우에는 적용하지 않는다. 따라서 2주택자가 지난해 말 1주택을 양도하고, 남은 1주택을 올해 파는 경우 최종 1주택이 된 날부터가 아니라 해당 주택 취득일부터 2년 이상 보유하면 비과세가 가능하다. 또 이사, 혼인, 상속, 노부모 봉양 등의 사유로 일시적 2주택 비과세가 적용되는 경우에도 최종 1주택 규정을 적용하지 않는다.예를 들어 A, B, C주택을 순차적으로 취득한 뒤 C주택을 양도(과세)하고, 남은 A주택과 B주택이 일시적 2주택 비과세 요건을 갖춘 경우에 A주택의 비과세 판단을 위한 보유기간은 A주택 취득일부터 기산한다. 하지만 2주택자가 1주택을 양도(과세)해 한 번 최종 1주택 규정이 적용된 이후에는 새로운 주택을 취득해 일시적 2주택이 되더라도 최종 1주택이 된 날부터 보유기간을 기산하므로 주의해야 한다.최근 입법예고된 소득세법 시행령에 따르면 최종 1주택 규정은 양도뿐 아니라 증여 및 건축법상 용도변경 때도 적용될 예정이다. 기존에는 다주택자가 다른 주택을 ‘양도’해 최종 1주택이 된 경우에 최종 1주택 규정을 적용하도록 돼 있었다. 하지만 새로운 시행령에는 ‘양도’를 증여, 건축법상 용도변경을 포함한 ‘처분’으로 변경했다. 따라서 2주택자가 1주택을 자녀 등 별도 세대원에게 증여해 1주택만 보유하거나, 주택을 상가로 용도변경해 1주택만 보유하는 경우에도 증여, 용도변경일 이후부터 비과세 보유기간을 기산하게 된다. 개정 규정은 이달 중 시행 예정이다. 시행 이후 증여 및 용도변경하는 것부터 적용한다.이승현 < 진진세무회계법인 대표 >
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