주택 임대차 시장 대변혁 예고…전월세 시장 잡힐까

주택 임대차 시장의 판도를 바꿀 임대차 3법 개정안이 6일 모두 발의돼 주택 임대차 시장에 큰 변화가 불가피할 것으로 전망된다.

당정은 7월 국회에서 임대차 3법 도입 법안을 속전속결로 모두 통과시킨다는 태세다.

이미 지난 국회에서 핵심 내용에 대한 당정간 협의가 됐고 이해관계자와의 조율까지 마친 상태인 데다 다수당 파워를 갖춘 더불어민주당이 주택시장 안정을 위해 강력한 의지를 갖고 추진하기로 함에 따라 이달 중 통과가 유력시된다.

임대차 3법 법안이 통과되면 전월세 시장은 이전과 전혀 새로운 형태를 띠게 될 전망이다.

전문가들은 전월세 시장 안정화를 기대하면서도 제도 시행을 앞두고 전셋값이 한꺼번에 뛰거나 전세 물건이 월세로 전환될 부작용을 우려했다.

◇ 전월세신고제, 수도권+세종 등 제한적으로 적용될 듯
이날 민주당 박상혁 의원은 전월세신고제를 도입하는 내용을 골자로 한 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안을 대표발의했다.

이는 당정과 긴밀한 협의로 마련된 내용이다.

주택 임대차 계약을 하면 집주인과 세입자 등 임대차 계약 당사자가 30일 이내에 주택 소재지 관청에 임대차 보증금과 차임 등 임대차 계약 정보를 신고하게 하는 내용이다.

임대차 계약 당사자 중 일방이 신고를 거부하면 단독으로 신고할 수 있다.

즉, 집주인이 거부한다면 세입자 혼자서도 신고할 수 있게 된다.

임대차 신고가 이뤄지면 확정일자를 부여한 것으로 간주된다.

세입자로선 임대차 신고를 하면 확정일자를 자동으로 부여받게 되고 이후 계약 갱신 때를 위해서라도 신고하는 것이 유리하기에 유인이 크다.

개정안은 주민등록 전입신고를 해도 임대차 계약 신고를 한 것으로 처리하는 방안도 담았다.

이를 위해 국토부는 행정안전부와 협의를 통해 전입신고 양식을 개정하는 방안을 추진한다.

신고 이후 임대차 계약 내용이 바뀌거나 해제된 경우에도 30일 이내에 신고해야 한다.

원래 국토교통부와 민주당은 공인중개사에 신고 의무를 부여하려 했다.

하지만 공인중개사 업계가 크게 반발했고, 당정은 중개사 업계 등과 협의를 통해 관련 내용을 보완했다.

전월세신고제가 도입된다고 해도 모든 지역, 모든 주택을 대상으로 하는 것은 아니다.

개정안은 법 시행령에서 대상 지역과 임대료 수준을 정하도록 했다.

현재 국토부는 이와 관련한 내용을 정하기 위해 외부 연구용역을 진행 중이다.

국토부는 전월세 시장이 불안한 서울 등 수도권과 세종 등지로 지역을 국한하고 임대료 수준도 3억원 이상 등으로 정하는 방안을 검토 중인 것으로 전해졌다.

대상 지역의 경우 조정대상지역 등 규제지역에 이 내용을 적용하는 방안도 거론된다.

국토부 관계자는 "아직 용역 결과가 나오지 않아 시행령에 담길 구체적인 내용은 정해지지 않았다"고 말했다.

◇ 등록임대처럼 바뀌는 전월세 주택
전월세신고제와 함께 전월세상한제, 계약갱신청구권제 등 임대차 3법이 국회를 통과하게 되면 주택 임대 시장은 이전과 다른 모습이 될 수밖에 없다.

당정은 이미 작년 전월세상한제와 계약갱신청구권제에 대해선 어떻게 제도를 도입할지에 대한 공감대를 형성한 바 있다.

이는 한 차례 계약 갱신을 허용하되(2+2년), 임대료 증액은 이전 계약의 5%를 넘지 못하게 하는 방안이다.

기존 안대로 법안이 통과된다면 2년의 계약 기간이 지났을 때 세입자가 원하면 세입자 귀책사유가 없는 한 차례 갱신해야 하고, 이때 임대료는 기존 계약의 5% 이내에서만 올릴 수 있게 된다.

일단 전월세상한제와 계약갱신청구권제는 기존 당정협의 수준으로 추진될 공산이 크다.

이미 당정간 정책 협의 결과 합의된 내용이고 전월세 시장 안정화를 위해 이달 중 이들 법안을 신속히 통과시킨다는 것이 민주당 방침이기에 여기에 새로운 내용을 추가하기엔 시간적 여유도 부족하기 때문이다.

법안이 이달 중 국회를 통과하게 된다면 전월세 주택은 등록임대와 큰 차이 없는 모습을 띠게 된다.

등록임대는 4·8년 임대 기간을 보장하면서 임대료를 기존의 5% 이상 올리지 못하게 하는 의무가 가해지기 때문이다.

등록임대는 임대 의무기간이 좀 더 길고 이 기간에는 세입자가 바뀌어도 임대료 증액 상한이 5%로 제한돼 있다는 점에서 차별화된다.

하지만 민주당에서는 기존 방안보다 더욱 강력한 규제가 이뤄져야 한다는 의견도 제시되고 있다.

경우에 따라 등록임대보다 더욱 강력한 의무가 일반 민간 임대에 부여될 가능성도 배제할 수 없다.

박주민 의원은 계약갱신청구권의 기한을 정하지 않는 내용의 주택임대차보호법(주임법) 개정안을 발의했다.

세입자가 3번 이상 임대료를 연체하는 등 문제를 일으키거나 집주인이 그 집에 실거주해야 한다는 사실을 입증하는 경우엔 갱신 요구를 거절할 수 있도록 하는 등 일정 단서가 달려 있다.

전월세상한제에 대해선 물가상승률 등을 고려해서 '5%룰'보다 낮게 임대료 증액 상한을 정하게 하는 방안을 제시하는 의원들도 있다.

같은당 김진애 의원은 주임법 개정안에서 임대료의 5% 또는 가계금융복지조사의 직전 3개년도 가구소득 증가율 평균 비율의 두 배 중 낮은 비율을 초과할 수 없게 하는 방안을 제시했다.

이원욱 의원은 주임법 개정안을 준비 중인데, 임대료 증액 상한을 기준금리+물가상승률 수준으로 묶는 방안을 검토 중이다.

이 의원은 전월세상한제를 현재 등록임대처럼 세입자의 계약 갱신뿐만 아니라 새로운 세입자를 받아 신규 계약을 할 때도 적용하는 방안을 검토 중이다.

이는 민주당이 지난 총선을 앞두고 발표한 정책 자료집에서 제시된 내용이기도 하다.

◇ 전문가 "주거 안정에 긍정적, 단기상승·공급부족 등 우려"
전문가들은 세입자 주거 안정 측면에서 긍정적인 효과를 예상하면서도 전셋값 상승과 전세 물량 감소 등 부작용을 우려했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "임대차 3법은 서민의 주택거래 부대비용을 줄이고 잦은 이사를 줄여 심리적 안정감을 유지하게 해줄 것"이라면서도 "규제 직전 임대료가 급등하고 임대 서비스 질이 떨어지는 등 문제가 생길 수 있다"고 내다봤다.

전월세상한제와 계약갱신권 부여로 임대 수익률이 떨어지면 임대인이 주택 관리를 소홀히 하는 등 문제가 나타날 수 있다는 것이다.

함 랩장은 "정주 여건이 좋은 지역에서는 이면 계약을 통해 월세를 추가로 더 준다거나 계약서에 재계약 시기를 명기하지 않는 등 이중 계약 우려도 있다"고 말했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석부동산전문위원도 세입자 주거 안정을 도모할 것으로 보인다면서도 "법시행 전 보증금을 많이 올리거나, 2년이 아닌 4년마다 전셋값이 한꺼번에 많이 오르는 문제가 발생할 가능성이 있다"고 전망했다.

박 전문위원은 "전세의 월세화가 가속화하고 '전세 종말'이 앞당겨질 수 있을 것"이라며 "입주 단지만 노려 전세로 옮겨 가는 '메뚜기족'들도 생겨날 것"이라고 예상했다.

아울러 "임차인을 내보내고 실거주하겠다고 해놓고 실제로는 그렇게 하지 않는 등 편법과 꼼수가 생겨날 가능성도 있다"며 "세입자들이 피해를 보지 않도록 정부가 세밀한 장치를 고민할 필요가 있다"고 조언했다.

안명숙 우리은행 부동산투자자문지원센터 부장은 "물량이 많은 단지의 입주 초기에 전세 보증금이 시세보다 저렴하게 나오다가 2년 뒤 시세에 맞추는 경우가 많았는데, 앞으로는 처음부터 입주 초기 단지의 전셋값도 시세에 맞게 높아질 가능성이 있다"고 예상했다.

안 부장은 "당분간 전세 불안과 집값 안정이 어려울 것으로 보이는 만큼, 임대차 3법 시행 시기를 탄력적으로 조절할 필요가 있을 것"이라고 했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "시행 초기 전·월세 시장이 안정화될 수 있겠지만, 임대주택 공급 자체가 줄어들 우려가 있다"며 공급이 줄면 다시 임대료가 오르는 악순환이 우려된다고 했다.

권 교수는 앞으로 금리 상승 등 상황에서 임대주택 공급이 줄어들 가능성이 있다며 전·월세 가격 급등 지역이나 시장이 불안한 지역에 제도를 적용하고, 금리가 뛰면 전·월세 상한을 상향하는 등 유연한 대응이 필요하다고 조언했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수도 중장기 공급 부족을 우려하면서 "결국 대다수 임대주택을 공급하는 것은 개인"이라며 "공급감소가 없도록 정책을 고민해야 한다"고 말했다.

김성달 경제정의실천시민연합(경실련) 부동산건설개혁본부 국장은 "전월세상한제뿐 아니라 전세보증금 반환보증 정책도 도입해야 한다"며 "저소득층 세입자의 '깡통전세' 피해를 막기 위해 집주인이 이를 의무적으로 가입도록 해야 한다"고 했다.

/연합뉴스