지난해 ‘12·16 대책’이 나온 지 2개월도 지나지 않아 ‘2·20 대책’이 또 나왔다. 그동안 초고강도 대책으로 손꼽히던 ‘8·2 대책’과 ‘9·13 대책’도 효과는 6개월을 넘기지 못했는데 말이다.12·16 대책 이후 부동산시장은 15억원 이상 초고가 아파트와 9억원 이상 고가 아파트, 9억원 이하 중저가 아파트시장으로 확연히 구분됐다. 특히 9억원 이하 아파트로 쏠림 현상이 빚어지고 있다. 15억원 이상 아파트는 대출이 한푼도 나오지 않기 때문이다. 조금이라도 자금을 융통할 수 있는 가격대, 그리고 규제가 상대적으로 적은 지역으로 투자수요가 쏠리면서 집값을 끌어올리고 있다. 규제의 ‘풍선효과’가 생기고 있는 것이다.정부의 강력한 규제에도 부동산 가격이 꾸준히 오르는 이유는 뭘까. 대책이 나오면 조정 국면이 잠시 이어질 뿐 얼마 지나지 않아 가격이 상승하는 이유는 뭘까.추세가 상승 흐름인 영향이 크다. 이 같은 상황에선 각종 규제에도 시장이 좀체 꺾이지 않는다. 반대로 하락 추세라면 정부가 부양책을 편다고 하더라도 하강을 면치 못한다. 다르게 말하면 정부의 부동산정책은 일방적인 규제를 한다고 해서 성과를 내기 어렵다는 것이다. 다만 큰 폭의 집값 상승이 무주택 서민들에게 커다란 상실감을 주는 데다 최근 집값 폭등이 우려할 수준이기 때문에 정부의 시장 개입이 필요한 건 사실이다.그러나 규제 일변도의 정책으로 집값을 잡기 힘들다는 건 부동산 전문가들도 공통적으로 지적하는 부분이다. 병원에서 환자의 병에 대한 정확한 진단을 하지 못한다면 처방전 또한 잘못될 수밖에 없다. 투기꾼들이 집을 마구 사들여 집값이 올랐다는 게 정부의 인식이다. 하지만 정부의 진단대로라면 집값은 벌써 진정됐어야 한다. 3년 가까이 집중 규제가 이뤄졌기 때문이다.부동산시장에 돈이 몰리는 이유는 뭘까. 답은 유동성이다. 시중에 단기 부동자금은 약 1200조원으로 추산된다. 올해 국가예산의 두 배가 넘는 수준이다. 다른 자본시장에 흘러들어갔어야 할 돈이지만 경제 위축으로 부동산시장 쏠림이 심해지는 중이다.이 같은 유동성이 3기 신도시 토지보상금과 합쳐지면 규모가 더욱 커질 전망이다. 토지보상금은 약 45조원 규모로 추산된다. 가격이 오르는 곳을 규제로 묶었으니 규제가 없는 지역에서 풍선효과가 나타날 게 뻔하다.그동안 서울의 집값이 왜 올랐는지 근본적인 문제부터 생각해보자. 수요에 비해 공급이 부족한 까닭이다. 서울에 새 집 공급을 늘릴 수 있는 유일한 방법은 재건축과 재개발이다. 주택보급률이 100%를 넘었다지만 지하방이나 낡은 집은 수요자들이 원하는 집이 아니다. 양적인 주택시장이 아니라 질적인 주택시장으로 전환된 지 오래다.신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 영향으로 경제 충격이 커지면서 앞으로 기준금리 인하 가능성은 여전히 존재한다. 넘치는 유동성과 저금리 상황에서 부동산가격은 자극을 받을 수밖에 없다. 규제로 촘촘히 막는 게 능사가 아니다. 필요한 곳에 공급하는 공급대책이야말로 부동산시장을 안정시킬 수 있는 올바른 처방이다.
"우리금융 지분 매각, 시장 상황 어려워 고민"은성수 금융위원장은 20일 정부의 최근 부동산 정책과 관련해 "최근 수원과 경기 남부 쪽에서 (집값이) 올라갔다는 측면에서 완전히 성공했다고 볼 수 없다"고 밝혔다.은 위원장은 이날 국회 정무위원회에서 '부동산 정책이 성공했다고 보느냐'는 대안신당 장병완 의원의 질의에 이같이 답했다.정부는 이날 '12·16 부동산 대책'의 풍선효과로 집값이 많이 오른 수원 영통·권선·장안구, 안양 만안구, 의왕시를 조정대상지역으로 신규 편입하고 조정대상지역의 대출 규제를 강화하는 대책을 내놨다.은 위원장은 '12·16 대책으로 실수요자인 1가구 1주택자가 차별받는다'는 더불어민주당 김병욱 의원 지적에는 "(부동산 가격이) 비정상적으로 가니까 (시가) 15억원이 넘는 아파트에 주택담보대출을 못 받게 하는 고육지책을 쓸 수밖에 없었다"고 설명했다.은 위원장은 또 "우리금융의 대주주이나 인사에 개입하지 않고 자율경영에 맡겼는데, 대주주 책임이라는 차원에서 관심 있게 지켜보겠다"며 "정부 지분 매각을 통해 시중은행과 경쟁하도록 하는 부분도 맞다"고 말했다.은 위원장은 다만 "시장 상황이 어렵고 주가가 떨어져 회수 부분에서 고민이 된다"고 덧붙였다.정부는 예금보험공사를 통해 보유한 우리금융 지분 18.32%를 올해부터 팔기 시작해 늦어도 2022년까지 전량 매각한다는 계획을 지난해 6월 발표했다./연합뉴스
정부, 수원 영통·권선·장안구, 안양 만안구, 의왕시 신규 지정조정대상지역 내 규제도 대폭 강화정부가 12·16 부동산 대책 이후 풍선효과로 집값이 국지적으로 뛴 수원 영통·권선·장안구, 안양 만안구, 의왕시를 조정대상지역으로 묶는 핀셋 처방을 내놨다.국토교통부는 20일 2·20 부동산 대책을 통해 이들 5개 지역을 조정대상지역으로 지정했다.이들 지역은 12·16 대책 이후 투자 수요가 몰리면서 집값이 급상승하면서 시장이 과열된 곳이다.◇ 불쑥 솟은 수원·안양·의왕 신규지정…조정대상지역 총 44곳으로 불어최근 3개월, 즉 작년 11월부터 올해 1월까지 주택 가격 상승률을 보면 이들 지역이 왜 조정대상지역으로 지정됐는지 알 수 있다.수원 장안구를 제외한 나머지 4곳은 경기도 비규제 지역 중에서 최근 3개월 집값 상승률 1~4위를 했기 때문이다.한국감정원 집값 통계를 보면 수원 영통구의 최근 3개월 집값 상승률은 5.80%에 달했다.경기도 전체 상승률 1.27%의 4.5배가 넘는다.영통구는 이미 조정대상지역으로 묶인 광교신도시와 붙어 있고, 신분당선 광교∼호매실 노선이 예비타당성조사를 통과하는 등 교통 호재도 안고 있다.의왕시는 3.31% 상승했고 안양시 만안구는 2.60%, 수원 권선구는 1.52%의 상승률을 보였다.수원 장안구는 상승률이 0.93%로 경기도 평균에도 미치지 못했지만 인접한 다른 구가 워낙 과열돼 함께 묶인 것으로 보인다.수원과 안양, 의왕은 집값이 이미 비싼 과천시와 성남시 분당의 남쪽에 줄지어 붙어 있다.최근 3개월 집값 상승률은 중요한 지표다.국토부가 조정대상지역을 지정할 때 최근 3개월간 집값 상승률이 해당 시·도 물가상승률의 1.3배가 넘는 곳을 우선 가려내고, 그 중에서도 청약경쟁률이나 분양권 전매거래량, 주택보급률 등이 일정 요건을 충족한 곳을 지정 대상으로 삼기 때문이다.정부는 12·16 대책이 나온 지 얼마 되지 않은 시점에서 수원 등 일부 지역에서 국지적으로 집값이 뛰는 상황이기에 규제지역 지정을 최소화한다는 방침을 세운 것으로 전해졌다.당정청 협의 과정에서 수출 부진과 신종 코로나바이러스 사태 등으로 경제가 좋지 않은 상황인데 정부가 지나치게 부동산 규제에 몰두하는 모습을 보이면 총선에도 좋지 않은 영향을 줄 것이라는 의견도 제시됐다는 후문이다.이에 투기과열지구 등 더 강력한 규제지역을 지정하는 방안은 일찌감치 접어두고 경기도 중 비규제 지역을 추가로 조정대상지역으로 묶는 선에서 마무리한 것으로 보인다.이 때문에 이른바 치솟는 집값으로 주목받은 이른바 수용성, 즉 수원·용인·성남 중에서 수원을 제외한 용인과 성남은 규제의 칼날을 피했다.이미 성남은 전역이, 용인은 처인구만 제외하고 모든 지역이 조정대상지역으로 묶여 있기 때문이다.◇ 규제 강화된 조정대상지역…전매도 원칙적 금지그러나 조정대상지역도 규제가 만만찮다.이번 대책으로 조정대상지역에서는 주택담보대출비율(LTV)이 9억원 이하 분에 대해선 50%, 9억원 초과분에 대해선 30%가 적용된다.조정대상지역에서는 다주택자 양도소득세 중과, 2주택 이상 보유시 종합부동산세 추가 과세, 장기보유특별공제 배제 등 세제도 강화되고 청약 가점제 적용도 비규제지역보다 확대된다.1가구 1주택자가 양도세 비과세 혜택을 받으려면 2년 이상 실거주해야 하는 점도 비과세 지역과 다른 점이다.이번 대책을 통해 주택임대업·주택매매업 이외 업종 영위 사업자에 대해선 주택 구입 목적 주담대도 금지됐다.조정대상지역 내 1가구는 기존 주택을 2년 내 처분하는 조건으로 주택담보대출을 받을 수 있었지만 앞으론 2년 내 기존 주택을 처분하고 신규 주택으로 전입까지 해야 한다.조정대상지역의 전매제한 규제도 대폭 강화됐다.앞으론 지역과 관련 없이 모두 소유권이전 등기일까지 전매를 할 수 없게 돼 사실상 전매가 금지된다.지금까지 국토부는 조정대상지역을 3개 구역으로 나눠 1구역은 소유권이전 등기일, 2지역은 당첨부터 1년6개월, 3지역은 공공택지는 1년, 민간택지는 6개월간 전매를 제한해 왔다.2지역은 성남 민간택지, 3지역은 수원 팔달·용인 기흥·남양주·하남·고양 민간택지 등이 지정돼 있었으나, 앞으론 모두 1지역과 같이 전매제한이 원칙적으로 금지된다.내달부터는 3억원 이상 집을 매입하면 자금조달계획서를 내고 편법증여 등에 대한 현미경 검증을 받아야 한다.◇ 추가 규제구역 지정 배제 못해…용인·성남·구리·대전 '사정권'정부는 집값이 계속 오르는 등 시장 과열 현상이 관측될 경우 투기과열지구 확대 지정 등 더욱 강력한 대책을 내놓을 것으로 전망된다.현재 투기과열지구는 서울 전역 25개 구와 과천시, 광명시, 하남시, 성남시 분당구, 대구시 수성구, 세종시 등 31곳이다.최근 3개월 집값 상승률을 봤을 때 용인 수지구(4.50%), 성남시 수정구(3.10%), 안양시 동안구(2.90%), 구리시(2.59%) 등이 높았다.이들 지역은 모두 현재 조정대상지역으로 지정돼 있으나 계속 과열 양상을 보일 경우 투기과열지구로 격상될 가능성이 있다.대전도 최근 집값 상승세가 도드라진 곳이다.최근 3개월 집값 상승률을 보면 대전시 전체는 3.63%, 유성구는 5.05%의 높은 상승률을 기록했다.중구(4.74%), 서구(3.82%) 등도 집값이 적잖이 올랐다.대전이 규제지역으로 묶일 수 있다는 관측이 계속 나오는 이유다.투기과열지구는 조정대상지역 규제에 더해서 재건축 조합원 지위 양도가 막히고 민간택지 분양가 상한제도 적용된다.LTV와 DTI 비율은 각 40%가 적용되고 15억원 초과 아파트에 대해선 주담대가 원천 금지된다.투기지역은 주담대가 가구당 1건으로 제한되고 양도세율이 일부 가산된다.현재 서울 15개 구와 세종시가 지정돼 있다./연합뉴스
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