[집코노미TV] 3기 신도시가 서울 집값 잡을까요?

구민기 기자

입력2020.02.09 07:00 수정2020.02.09 08:42

'집'터뷰

'아기곰' 문관식 씨

▷구민기 기자
3기 신도시에서 분양 물량이 쏟아지는데 기다려봐야 할까요?

▶아기곰
투자 측면에서는 좋지 않아요. 왜 3기 신도시를 경기도에 지어졌을까요? KB시세 기준 현 정부들어 서울 집값은 20%이상 올랐어요. 반면 경기도는 5분의 1에서 4분의 1정도 밖에 오르지 않았죠. 그러면 상식적으로 많이 오른곳에 공급해서 집값을 잡아야하고 경기도에는 짓지 말아야 하는 거잖아요.

▶아기곰
3기 신도시로 지정된 고양, 남양주 부천 같은 경우 고양은 수도권에서 미분양 물량이 5번째로 많은 곳이에요. 공급해야 할 곳이 아니라 공급하기 쉬운 곳에 한 거죠. 이런 곳은 이미 공급과잉이라 구축은 떨어지고 신축도 오르지 않아요.

▶아기곰
수요가 몰리는 지역도 아니에요. 우리나라 평균 일자리가 41.8%에요. 우리나라 인구가 1000명이라면 일자리가 418개라는 의미에요. 그래서 일자리가 418개보다 적으면 배드 타운, 많으면 직주근접 지역이죠. 서울은 50%가 넘고 경기도 인천은 20~30%로 일자리가 적은 곳이에요.

▶아기곰
3기 신도시는 경기도 평균보다도 일자리가 적은 지역입니다. 남양주는 23.8%정도였어요. 그렇다면 238명만 남양주에서 출근을 하고 나머지 180명은 서울로 가야하잖아요. 지금도 아침에 서울로 가는 길은 꽉 막혀요. 그런데다가 3기 신도시까지 넣는다는 거에요.

▶아기곰
투자 가치가 별로 없어요. 직주근접도 아니고 교통도 안 좋으니까요. 새 아파트가 분양되니까 좋다는 말은 입지가 좋다는 말이 아니잖아요. 앞서 말했듯 입지와 새 아파트를 바꾸지 말라고 했잖아요.

▷구민기 기자
네, 알겠습니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 구민기 기자 촬영 김예린 PD 편집 조민경 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴

관련 뉴스

1

[집코노미] 해운대 바라보며 러닝머신을...부산 LCT

▶이정민 리포터반려견 세족장이 있다고요? ▷권용안 포스코건설 현장소장옆에 보시면 바로 세족장이 있습니다. ▶이정민 리포터여기가 인피니티풀인가요? 아파트 안에 워터파크. 생각했던 것보다 훨씬 크네요. ▷권용안 포스코건설 현장소장머신은 해머스트렝스라고 거의 호텔급에 들어오는 기구입니다. 머신들의 최고봉입니다. 초보자분들이 사용하기에 편합니다. ▷권용안 포스코건설 현장소장3, 4호 라인이 75평, 1,6호 라인이 65평, 2, 5호 라인이 58평 세가지 타입이 있습니다. 실내 정원은 각 층마다 꾸며놓았습니다. ▷권용안 포스코건설 현장소장이 라인이 주변에 걸리는 것도 없어 분양가가 비쌌습니다. 이 집은 23억원입니다. ▷권용안 포스코건설 현장소장이 세대는 김치 냉장고 냉장고는 전부 빌트인으로 돼 있습니다. 음식물 처리기가 별도로 있고요. 나오는 것들은 음식물 투입구가 각 층마다 별도로 있습니다. ▷권용안 포스코건설 현장소장타입별로 방 세 개 화장실 세 개 있고 가족실 등 구성은 같습니다.기획 집코노미VT 총괄 조성근 건설부동산부장진행 이정민 리포터 촬영·편집 김예린 PD제작 한국경제신문·한경닷컴
2

[집코노미TV] 분양권 양도세 안 내는 법

▶최진석 기자안녕하세요 집코노미TV입니다. 이번 시간도 세금에 대해 원종훈 국민은행 세무사님과 얘기해보겠습니다. 부부끼리 분양권을 증여하면 양도할 때 세금이 적다는 얘기가 있던데요.▷원종훈 부장분양권은 엄밀히 말하면 부동산이 아니라 취득할 수 있는 권리입니다. 그런데 부동산을 투자의 수단으로 삼기도 하기 때문에 중개사무실에서 거래를 하게 되는 건데요. 부부에게 분양권을 증여하는 게 양도보다 유리하다는 게 일부는 맞습니다.분양권도 양도할 때 양도소득세 대상입니다. 배우자에게 증여하면 6억까지 세금이 없는데 프리미엄이 붙은 상황에서 증여한다면? 증여받은 배우자는 프리미엄을 포함한 가격이 취득가격이 되니까 결과적으론 취득가격이 상승하는 효과가 나게 됩니다. 향후 매각할 때 양도세가 줄어드는 거죠. 두 가지 효과를 겸하는 겁니다. 배우자 증여공제를 활용해 증여세 부담을 최소화하고, 취득가액을 높여 양도세를 줄이는 것이죠.▶최진석 기자배우자 찬스네요.▷원종훈 부장그렇죠. 그런데 지난해 2월부터 분양권도 양도세 이월과세가 적용되도록 바뀌었습니다.▶최진석 기자이월과세가 뭐예요?▷원종훈 부장이월과세라는 건 넘겨서 과세한다는 뜻이잖아요. 아까 말씀드린 것처럼 증여 후 매각하게 되면 취득가격이 높아지니까 양도세가 줄어드는데 이걸 우리만 알겠어요? 국세청도 알죠. 그래서 이걸 막아놓은 거예요. 단, 부동산에 한해서 이월과세를 적용했습니다.증여 후 매각을 했는데 수증자가 배우자나 자녀인 경우엔 증여받고 5년 이내에 매각을 하게 되면 양도세를 줄일 목적으로 증여했다고 본다는 의미입니다. 그러니까 증여한 뒤 5년 이내에 매각할 경우 취득가격 상승분을 인정 안 해주겠다는 겁니다. 애초 증여한 사람이 취득한 가격으로 양도세를 계산하겠다는 거죠. 대신 수증자 입장에선 본인이 납부한 증여세가 있다면 그 증여세를 양도세로 계산할 때 필요경비로 넣어주는 효과는 있습니다. 이게 사실은 지난해 초 시행령이 개정됐어요. 그간 이월과세는 부동산을 중심으로 적용했는데 이제 입주권과 분양권도 이월과세 대상에 들어가다 보니까 말씀드린 것처럼 배우자 증여 후 양도를 통해서 세금을 줄일 수 있는 효과가 줄어들게 되죠.분양권과 입주권을 잘 구분해야 합니다. 혼용해서 쓰는 경우가 있는데요. 똑같이 부동산을 취득할 수 있는 권리라는 측면에선 같습니다. 다만 취득에 대한 경로는 좀 다르죠. 분양권은 청약에 당첨되는 순간 취득하죠. 반면 입주권은 구주택을 갖고 있는데 재개발이나 재건축이 되면서 향후 새 아파트를 구입할 수 있는 권리, 흔히 ‘딱지’라고 하죠. 세무적으로 보면 입주권은 주택으로 해석하는 경우가 상당히 많이 있어요. 비과세를 판단하거나 양도세 중과세를 판단할 때는 입주권을 주택 숫자에 포함시켜서 판단하게 됩니다. 반면 분양권은 그렇지 않습니다. 주택수에 전혀 반영되지 않아서 주택이라고 볼 수 없죠. (→이 영상은 분양권과 관련한 세제를 개편한 12·16 대책 이전에 촬영됐습니다.) 다만 제가 말씀드리는 건 세법적인 입장에서 말씀을 드리는 겁니다. 청약을 할 때도 주택 숫자에 따라서 청약 자격이 부여되기도 하고 그렇지 않은 예도 있잖아요. 청약 자격을 판단할 때는 분양권이 영향을 줄 수도 있습니다.▶최진석 기자그렇다면 투자로 아파트를 사고파는 것보다 분양권을 사고파는 게 더 유리하지 않을까요?▷원종훈 부장유리한 측면도 있고 아닌 측면도 있어요. 일단 분양권은 아까 말씀드린 것처럼 부동산을 취득할 수 있는 권리이기 때문에 취득하는 사람도 매매 과정에서 취득세를 내지 않아요. 분양권을 들고 있는 상황에서 과세기준일인 6월 1일 기준으로 소유하고 있더라도 재산세나 종합부동산세도 안 내죠. 다만 양도세는 나옵니다.소득세법에선 분양권을 사고팔면서 벌어들인 이익에 대해선 양도세 대상으로 규정하고 있습니다. 그리고 보유 기간에 따라 세율을 달리 적용하도록 돼 있습니다. 1년 미만일 땐 50%, 2년 미만은 40%, 2년 이상일 때는 적게는 6%에서 많게는 42%까지 세율이 적용됩니다. (→이 영상은 세제를 개편한 12·16 대책 이전에 촬영됐습니다.) 그래서 보통은 분양권을 들고 있는 사람들도 2년 이후에 팔라는 이유가 세율 때문이에요.그런데 조정대상지역에 있는 분양권은 보유기간과 상관없이 무조건 50%를 과세하도록 돼 있어요. 사실 조정대상지역에 있는 분양권이 프리미엄이 많이 붙을 가능성이 있는 거잖아요. 지방소득세까지 포함하면 차익의 55%를 내야하니까 양도세를 빼고 나면 메리트가 조금 줄겠죠.반면 다른 쪽으로 생각을 한다면, 분양권 자체를 매각하지 않고 다른 주택을 매각할 때는 분양권 자체는 주택이 아니니까 주택 숫자에서 빠지죠. 그러니까 비과세를 판단하거나 중과세를 판단할 때는 영향을 받지 않는다는 혜택이 있을 수 있겠죠. (→이 영상은 세제를 개편한 12·16 대책 이전에 촬영됐습니다.)▶최진석 기자무주택자는 분양권을 샀다가 팔아도 무주택자로 유지가 되겠네요.▷원종훈 부장그렇죠.▶최진석 기자그런 장점이…. 알겠습니다. 이번 시간엔 부부의 분양권 증여와 양도세에 대해 알아봤습니다. 세무 마법사 원종훈 부장님과 함께했습니다.기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장진행 최진석 기자 촬영 김예린 PD 편집 조민경 PD제작 한국경제신문·한경닷컴
3

"월세 받아 종부세 내자"…강남 반전세값 상승률 역대 최고 [집코노미]

서울 강남에서 전용 50㎡ 재건축 대상 아파트와 전용 84㎡ 중고아파트를 소유한 이모 씨(66)는 작년 3000만원이 넘는 보유세(종합부동산세+재산세)를 냈다. 최근 2~3년 새 세금은 2배 넘게 올랐다. 거래하는 세무사로부터 올해 보유세는 작년 대비 2배 이상 뛸 것이라는 얘기를 들었다. 이 씨는 세금을 감당하기 위해서는 임대료를 올리는 것 외엔 뾰족한 수가 없다고 판단해 중고아파트를 전세에서 보증부월세(반전세)로 돌렸다. 이 씨는 “부부가 모두 정년 퇴직해 일정한 수입이 없는데다 대학에 다니는 자녀만 셋”이라며 “내야할 세금이 한두 가지가 아닌데 종부세만 7000만원 가까이 될 것이란 말을 들으니 어쩔 수 없었다”고 토로했다. 최근 서울 등 수도권 아파트 임대차 시장에서 반전세·반월세 등 전세보증금과 함께 매달 월세를 내는 임대차 거래가 늘고 있다. 이 씨처럼 보유세 인상분을 월세로 충당하려는 집주인이 많아져서다. 강남권 반전세 가격지수는 변동률은 역대 최고 수준까지 치솟았다. ◆강남 반전세 지수 상승률 역대 최고 7일 한국감정원에 따르면 서울 아파트에서 전세금의 일부를 월세로 받는 보증부월세 가격지수 변동률이 지난달 0.23% 상승했다. 최근 4년 새 가장 높은 상승률을 기록했다. 강남(0.79%), 서초(0.50%) 등 강남권이 상승세를 주도했다. 강남 4구(강남·서초·송파·강동구) 반전세가격지수 변동률은 지난달 0.52%를 기록하면서 역대 최고치인 2015년 9월 월간 변동률(0.52%)을 따라잡았다. 보증부월세는 보증금이 월세의 240개월어치를 초과하는 경우를 말한다. 양도세 실거주 요건 강화 등 정부의 잇단 규제로 전세 매물은 잠기는데 반해 청약 대기 수요 증가, 대입 정시 확대 등으로 수요는 크게 늘었기 때문이다. 강남구 대치동 등 학군 인기 지역에서는 전세 매물 자체가 귀해지면서 최근 두달 새 전셋값이 2억원 이상 폭등했다. 전세 물건이 절대적으로 부족한 상황에서 ‘울며 겨자 먹기’로 월세를 낀 매물을 선택하는 세입자가 늘면서 전세값은 물론 보증부월세 가격도 크게 올랐다. 까다로워진 전세대출도 세입자들이 보증부월세를 선택하게 하는 요인이 됐다. 반포동의 B공인 관계자는 “전세 매물이 워낙 귀하고 값이 가파르게 오르다 보니 감당을 못하는 세입자들이 많다”며 “울며겨자먹기로 전세보증금을 올려주는 대신 보증금의 일부는 월세로 내는 계약을 선택하고 있다”고 전했다. 보유세 부담이 무거워지면서 이를 월세로 충당하려는 분위기도 보증부월세거래를 부추긴다. 대치동 K공인 대표는 “종합부동산세가 많이 나와서 부담이 된다’며 기존에 내놨던 전셋집을 보증부월세로 전환한 집주인이 여럿 있다”며 “지금 나와있는 매물 10건 중 9건이 월세나 보증부월세”라고 말했다. 인근 T공인 관계자도 “봄 이사철이 다가오면서 전세계약 갱신을 할 때 전세가격 상승분 만큼 월세로 전환하겠다는 집주인들이 꽤 있다”며 “자녀 학군 사교육 등을 고려해 기존 집에서 살고 싶어하는 세입자들이 어쩔 수 없이 끌려가고 있다”고 말했다. ◆“전세 택할 이유 없다”집주인들 사이에선 “굳이 전세를 택할 이유가 없다”는 이야기가 나온다. 월세를 일부 낀 형태로 내놔도 거래가 잘 돼서다. 곽창석 도시와공간 대표는 ”매물부족 현상이 심화되면서 임대차시장이 ‘집주인 우위’로 급변했다”며 “내년부터 신규 입주물량이 더 줄어들 예정이어서 세입자는 집주인이 하자는 대로 끌려갈 수 밖에 없다”고 말했다.부동산 전문가들은 당분간 보증부월세 거래가 더 늘 것으로 보고 있다. 올해 보유세가 추가로 오를 것으로 예상되어서다. 최근 정부가 내놓은 12·16대책에 따라 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택 보유자의 종부세 세율은 최대 0.8%포인트까지 오른다. 명목상으로는 집주인들이 세금을 내지만 결과적으로는 세입자가 세금을 부담하는 꼴이다.조은상 리얼투데이 본부장은 “보유세 인상 속도가 워낙 가팔라 집주인들이 세입자에게 세금부담을 전가시키는 현상이 확산하고 있다”며 “입주물량 부족으로 전셋값 상승세가 이어질 가능성이 높아 세금 부담 전가 현상이 가속화될 것”이라고 전망했다.안혜원 기자 anhw@hankyung.com