KB국민은행 리브온 시세 분석…서울 15억초과의 80% 강남3구에 몰려 마용성 등 강북은 9억∼15억원 많아…"시세 기준 불명확" 논란
12·16대책으로 인해 서울에서 주택담보대출이 금지되는 시세 15억원 초과 아파트가 전체의 15.5%에 달하는 것으로 나타났다.
이 가운데 80% 이상이 강남3구에 몰려 강남권 주택 매수세가 크게 위축될 전망이다.
정부는 이번 12·16대책의 후속조치로 17일부터 투기지역·투기과열지구내 시세 15억원 초과는 주택담보대출을 전면 금지하고, 9억∼15억원 주택은 9억원 초과분의 주택담보대출비율(LTV)을 종전 40%에서 20%로 축소했다.
◇ 서울 아파트의 15% 15억 초과…마용성도 8% 넘어 20일 KB국민은행 리브온이 자사가 조사하는 전국 아파트 894만가구의 '일반가'를 기준으로 15억원 초과 대상 아파트 규모를 집계한 결과 전체 조사대상의 2.5%인 22만2천여가구로 조사됐다.
이 가운데 무려 96.2%인 21만3천가구가 규제지역인 서울에 몰려 있다.
이는 국민은행이 시세 조사하는 서울 아파트는 총 137만5천가구 가운데 15.5%에 달하는 수치다.
서울의 15억원 초과 초고가 아파트는 강남3구(강남·서초·송파)에 몰려 있다.
강남3구 아파트 28만2천여가구 가운데 60.1%인 17만1천여가구가 15억원 초과였다.
이는 서울시내 전체 15억원 초과 주택의 80.3%에 해당한다.
강남 3구가 이번 대책의 집중 타깃이 된 셈이다.
구별로 초고가 아파트 비중이 가장 높은 곳은 강남구로, 구 전체 아파트 가운데 70.7%가 15억원을 초과했다.
이어 서초구는 66.0%, 송파구는 48.4%가 15억원을 넘는다.
강북도 15억원 초과 대상이 적지 않다.
용산구는 구 아파트 가운데 37%가 15억원을 초과했고, 양천구 17.4%, 종로구 12.8%, 광진구 9.1%, 마포구는 8.0%가 15억원 초과 대상이다.
서울시 전체 15억원 초과 아파트 가운데 '마용성' 3개 구가 차지하는 비중은 8.35%(1만7천796가구) 정도다.
이번 대책으로 9억원 초과 LTV가 20%로 축소되는 서울지역 9억 초과∼15억원 이하 아파트도 서울지역 전체 시세조사 대상 가운데 21.5%에 달했다.
15억원 초과와 합치면 서울 전체 아파트의 약 37%가 대출 규제를 받는 셈이다.
강남구의 경우 현재 9억 초과∼15억원 이하도 21.3%에 달해 강남구 전체 아파트의 92%가 대출 규제 대상이 됐다.
9억원 초과∼15억원 미만 아파트는 강북에도 상당수 포진해 있어 강북도 이번 대책으로 인한 대출 타격이 만만찮을 전망이다.
이 가격대 아파트는 성동구가 56.1%로 가장 많았고, 광진구가 52.9%, 중구 46.1%, 마포구 45.4%, 용산구 45.2% 등의 순으로 강북 인기지역에 많이 몰려 있다.
경기도는 과천시와 성남시 분당·판교신도시 일부 단지 대형 평형을 중심으로 초고가 아파트가 분포된 것으로 나타났다.
재건축이 활발한 경기도 과천은 9억원 이하가 3%뿐이고, 9억∼15억원은 78.2%, 15억원 초과도 18.8%에 달했다.
분당구는 9억∼15억원 아파트가 전체 가구의 32.0%, 15억원 초과가 3.5%를 차지했다.
◇ 들쑥날쑥 '시세기준', 이중잣대 논란…집주인 "시세 낮춰달라" 민원 빗발 은행권을 대표하는 KB국민은행이 시세 조사는 현재 전국의 50가구 이상 아파트를 대상으로 이뤄지고 있다.
이에 비해 한국감정원은 100가구 이상이 조사 대상이고, 신축 아파트 시세를 제공하는 속도도 느린 편이다.
송파 헬리오시티의 경우 지난해 말부터 입주가 시작됐지만 한국감정원은 아직 시세가 제공되지 않고 있다.
대출 규제도 전적으로 국민은행 시세에만 의존해야 하는 셈이다.
시중 은행들은 현재 주택담보대출 시 국민은행이 조사한 '하한·일반·상한가' 가운데 '일반가'를, 1층의 경우 하한가를 시세 기준으로 활용하고 있다.
한국감정원 시세를 참고하는 일부 은행들은 감정원 부동산테크 시세 '상한·하한'의 평균가와 국민은행 '일반가' 비교해 대출 금액을 결정했다.
다만 통상 대출 목적의 국민은행 시세가 정부 공인 시세인 한국감정원의 시세보다 높은 경우가 많아 국민은행 시세에 대한 의존도가 높은 것으로 전해진다.
정부는 이번 12·16대책에서 국민은행과 감정원의 시세를 서로 비교한 뒤 둘 중 높은 것을 대출 규제의 기준으로 삼겠다고 했다.
그러자 시장에서는 적정 시세 기준을 둘러싼 논란이 계속되고 있다.
국민은행과 한국감정원이 서로 시세를 판단하는 기준이 다르고, 실제 조사 금액에서도 차이를 보이는데 무조건 한쪽의 높은 금액만으로 대출 금지 여부를 결정하는 것이 바람직하냐는 지적이다.
그동안 '9억원 초과' LTV 제한 등의 규제도 대부분 국민은행 시세가 기준이 됐지만, 이번에 정부가 15억원 초과 주택에 대한 대출을 전면 금지하는 초강수를 두면서 새삼 적정 시세 기준 논란이 불거지고 있는 것이다.
국토교통부는 그간 국민은행이나 부동산114 등 민간이 조사한 아파트 시세는 실거래가 뒷받침되지 않고 중개업소가 임의로 입력한 '호가' 위주의 금액이라면서 정확한 시세로 인정하지 않았다.
한 민간연구원의 박사는 "조사기관마다 조사 대상 표본이나 조사 방식이 서로 달라 가격의 부정확성, 적정 시세에 대한 논란은 끊임없이 제기돼 왔다"며 "이런 가운데서 정부의 정책적 판단이 되는 집값 통계는 감정원 시세만 기준으로 하고, 규제를 적용할 때는 둘 중 높은 시세를 적용하라는 것은 '이중잣대' 논란을 가져올 수 있다"고 지적했다.
정부의 강력한 대출 규제로 인해 현재 국민은행이나 한국감정원 등 조사기관과 시세를 입력한 중개업소 등에는 '시세를 낮춰달라'는 집주인들의 요구도 빗발치고 있다.
마포의 한 공인중개사는 "9억원 대출 규제 때도 LTV 적용 비율을 높이기 위해 시세를 낮춰달라는 요구가 있었는데 15억원 초과는 대출이 전면 금지되는 차원이 다른 규제여서 이런 민원과 논란은 더욱 커질 것"이라며 "9억원 또는 15억원 기준을 갓 넘긴 단지들을 중심으로 인하 요구가 많을 것"이라고 말했다.
금리·공사비 증가·미분양 우려에 '손절이 낫다' 판단440억원 대출 보증 상환후 손실 처리…"분양 침체 지속되면 더 늘 것" 대우건설이 최근 울산 동구 한 주상복합 개발사업의 사업성과 미분양을 우려해 시공권을 포기했다. 대우건설은 최근 울산 동구의 한 주상복합아파트 개발사업의 후순위 대출 보증(브릿지론) 440억원을 자체 자금으로 상환하고 시행사측에 시공권 포기를 통보했다고 6일 밝혔다. 이 사업은 총 480가구의 주상복합 아파트를 짓는 것으로 지난해 시행사가 토지 매입과 인허가 비용을 마련하기 위해 브리지론으로 증권사·캐피털사 등에서 약 1천억원을 조달했다. 대우건설은 이 가운데 440억원을 보증하고 1천600억원을 공사비로 받기로 했다. 그러나 최근 금리 인상으로 브릿지론 금리가 크게 오른 데다 미분양도 증가하면서 자체 자금으로 브릿지론을 갚고 사업에서 손을 떼기로 결정한 것이다. 대우건설 관계자는 "본 PF(프로젝트파이낸싱)에 들어가기 전에 브릿지론 단계에서 다양한 이유로 사업에서 철수하는 것은 흔한 일"이라며 "금리와 공사비 인상, 시장 침체로 사업을 지속하는 것보다 정리하는 것이 낫다고 판단해 철수를 결정했고 지난해 해당 비용은 손실로 반영했다"고 설명했다. 해당 사업은 현재 선순위 브릿지론의 만기가 3개월 연장되면서 이 기간내 대체 건설사를 찾을 것으로 알려졌다. 다만 다른 시공사를 찾지 못하면 사업 추진이 어려워지고 이 경우 청산할 가능성도 작지 않은 것으로 업계는 보고 있다. 건설업계의 한 관계자는 "앞으로 분양시장이 계속 침체에서 벗어나지 못하면 이런 문제가 지방은 물론 수도권에서도 나타날 수 있다"고 말했다. /연합뉴스
이희범 전 산업자원부 장관(사진)이 부영그룹 회장으로 취임했다. 부영그룹은 4년8개월의 임기를 마치고 퇴임하는 신명호 회장 후임으로 이 전 장관을 신임 회장으로 선임했다고 6일 밝혔다.이 회장은 취임식에서 “국내에서 가장 많은 임대주택을 공급해 무주택자의 ‘주거 사다리’ 역할을 해온 부영그룹의 회장으로 취임하게 돼 영광”이라고 말했다. 이어 “대내외적 경제 불안으로 어려운 상황이지만 위기를 극복하고 새로운 기회를 만들기 위해 최선을 다할 것”이라고 강조했다. 경북 안동 출신인 이 회장은 서울대 공대를 졸업했고 12회 행정고시에 수석 합격해 공직 생활을 시작했다. 산업자원부 장관, 한국무역협회장, 한국경영자총협회 회장, STX중공업 회장, LG상사 부회장 등을 지냈다.하헌형 기자
새해 들어 재건축·재개발 사업지 주민이 조합 설립 대신 신탁 방식의 정비사업으로 속속 선회하고 있다. 공사비 인상으로 조합이 시공사와의 협상에서 주도권을 갖기 어려워진 데다 분양시장 침체와 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 금리 인상으로 사업자금 조달도 쉽지 않아서다. 자금력을 갖춘 신탁사가 사업을 맡으면 이런 문제를 상당수 해결할 수 있어 주민들이 신탁 주도 정비사업으로 돌아서고 있다는 분석이 나온다. ‘방화2구역’, 신탁방식 추진6일 정비업계에 따르면 서울 강서구 방화2구역은 지난해 말 한국토지신탁(한토신)과 업무협약(MOU)을 체결하고 신탁 재개발을 위한 사업을 추진 중인 것으로 알려졌다. 방화2구역은 지난달 31일 서울시의 주택 정비 지원사업 ‘신속통합기획’ 구역으로 지정됐다. 방화2구역 기존 토지 소유주는 348명이다. 서울시의 신속통합기획안에 따르면 최고 16층, 740가구(공공 126가구 포함) 내외 아파트 단지로 탈바꿈하게 된다. 주민들이 조합 설립 대신 신탁사에 맡기는 방안을 유력하게 꼽은 이유는 김포공항 고도제한 같은 규제로 인해 오랫동안 재개발 사업이 지체된 데 따른 피로감 때문이다.이종근 방화2구역 재개발 준비위원장은 “신탁 재개발에 반대하는 주민이 3% 정도밖에 되지 않고 다수는 신탁 방식을 선호하는 분위기”라며 “투명성 확보와 빠른 사업 추진에 따른 비용 감소 효과뿐 아니라 공사비를 둘러싼 시공사와의 갈등을 피하기 위한 측면도 있다”고 설명했다.방화2구역은 정비계획 수립 전이어서 조합 설립이나 신탁사 지정을 할 수 없다. 업무협약은 강제성은 없지만 신탁사 지정을 위한 사전 수순에 해당한다.