서울에 대출금지 15억 초과 아파트 21만채…강남3구 집중종합

입력 2019.12.20 18:30 수정 2019.12.20 18:30

KB국민은행 리브온 시세 분석…서울 15억초과의 80% 강남3구에 몰려
마용성 등 강북은 9억∼15억원 많아…"시세 기준 불명확" 논란

12·16대책으로 인해 서울에서 주택담보대출이 금지되는 시세 15억원 초과 아파트가 전체의 15.5%에 달하는 것으로 나타났다.

이 가운데 80% 이상이 강남3구에 몰려 강남권 주택 매수세가 크게 위축될 전망이다.

정부는 이번 12·16대책의 후속조치로 17일부터 투기지역·투기과열지구내 시세 15억원 초과는 주택담보대출을 전면 금지하고, 9억∼15억원 주택은 9억원 초과분의 주택담보대출비율(LTV)을 종전 40%에서 20%로 축소했다.

◇ 서울 아파트의 15% 15억 초과…마용성도 8% 넘어
20일 KB국민은행 리브온이 자사가 조사하는 전국 아파트 894만가구의 '일반가'를 기준으로 15억원 초과 대상 아파트 규모를 집계한 결과 전체 조사대상의 2.5%인 22만2천여가구로 조사됐다.

이 가운데 무려 96.2%인 21만3천가구가 규제지역인 서울에 몰려 있다.

이는 국민은행이 시세 조사하는 서울 아파트는 총 137만5천가구 가운데 15.5%에 달하는 수치다.

서울의 15억원 초과 초고가 아파트는 강남3구(강남·서초·송파)에 몰려 있다.

강남3구 아파트 28만2천여가구 가운데 60.1%인 17만1천여가구가 15억원 초과였다.

이는 서울시내 전체 15억원 초과 주택의 80.3%에 해당한다.

강남 3구가 이번 대책의 집중 타깃이 된 셈이다.

구별로 초고가 아파트 비중이 가장 높은 곳은 강남구로, 구 전체 아파트 가운데 70.7%가 15억원을 초과했다.

이어 서초구는 66.0%, 송파구는 48.4%가 15억원을 넘는다.

강북도 15억원 초과 대상이 적지 않다.

용산구는 구 아파트 가운데 37%가 15억원을 초과했고, 양천구 17.4%, 종로구 12.8%, 광진구 9.1%, 마포구는 8.0%가 15억원 초과 대상이다.

서울시 전체 15억원 초과 아파트 가운데 '마용성' 3개 구가 차지하는 비중은 8.35%(1만7천796가구) 정도다.

이번 대책으로 9억원 초과 LTV가 20%로 축소되는 서울지역 9억 초과∼15억원 이하 아파트도 서울지역 전체 시세조사 대상 가운데 21.5%에 달했다.

15억원 초과와 합치면 서울 전체 아파트의 약 37%가 대출 규제를 받는 셈이다.

강남구의 경우 현재 9억 초과∼15억원 이하도 21.3%에 달해 강남구 전체 아파트의 92%가 대출 규제 대상이 됐다.

9억원 초과∼15억원 미만 아파트는 강북에도 상당수 포진해 있어 강북도 이번 대책으로 인한 대출 타격이 만만찮을 전망이다.

이 가격대 아파트는 성동구가 56.1%로 가장 많았고, 광진구가 52.9%, 중구 46.1%, 마포구 45.4%, 용산구 45.2% 등의 순으로 강북 인기지역에 많이 몰려 있다.

경기도는 과천시와 성남시 분당·판교신도시 일부 단지 대형 평형을 중심으로 초고가 아파트가 분포된 것으로 나타났다.

재건축이 활발한 경기도 과천은 9억원 이하가 3%뿐이고, 9억∼15억원은 78.2%, 15억원 초과도 18.8%에 달했다.

분당구는 9억∼15억원 아파트가 전체 가구의 32.0%, 15억원 초과가 3.5%를 차지했다.

◇ 들쑥날쑥 '시세기준', 이중잣대 논란…집주인 "시세 낮춰달라" 민원 빗발
은행권을 대표하는 KB국민은행이 시세 조사는 현재 전국의 50가구 이상 아파트를 대상으로 이뤄지고 있다.

이에 비해 한국감정원은 100가구 이상이 조사 대상이고, 신축 아파트 시세를 제공하는 속도도 느린 편이다.

송파 헬리오시티의 경우 지난해 말부터 입주가 시작됐지만 한국감정원은 아직 시세가 제공되지 않고 있다.

대출 규제도 전적으로 국민은행 시세에만 의존해야 하는 셈이다.

시중 은행들은 현재 주택담보대출 시 국민은행이 조사한 '하한·일반·상한가' 가운데 '일반가'를, 1층의 경우 하한가를 시세 기준으로 활용하고 있다.

한국감정원 시세를 참고하는 일부 은행들은 감정원 부동산테크 시세 '상한·하한'의 평균가와 국민은행 '일반가' 비교해 대출 금액을 결정했다.

다만 통상 대출 목적의 국민은행 시세가 정부 공인 시세인 한국감정원의 시세보다 높은 경우가 많아 국민은행 시세에 대한 의존도가 높은 것으로 전해진다.

정부는 이번 12·16대책에서 국민은행과 감정원의 시세를 서로 비교한 뒤 둘 중 높은 것을 대출 규제의 기준으로 삼겠다고 했다.

그러자 시장에서는 적정 시세 기준을 둘러싼 논란이 계속되고 있다.

국민은행과 한국감정원이 서로 시세를 판단하는 기준이 다르고, 실제 조사 금액에서도 차이를 보이는데 무조건 한쪽의 높은 금액만으로 대출 금지 여부를 결정하는 것이 바람직하냐는 지적이다.

그동안 '9억원 초과' LTV 제한 등의 규제도 대부분 국민은행 시세가 기준이 됐지만, 이번에 정부가 15억원 초과 주택에 대한 대출을 전면 금지하는 초강수를 두면서 새삼 적정 시세 기준 논란이 불거지고 있는 것이다.

국토교통부는 그간 국민은행이나 부동산114 등 민간이 조사한 아파트 시세는 실거래가 뒷받침되지 않고 중개업소가 임의로 입력한 '호가' 위주의 금액이라면서 정확한 시세로 인정하지 않았다.

한 민간연구원의 박사는 "조사기관마다 조사 대상 표본이나 조사 방식이 서로 달라 가격의 부정확성, 적정 시세에 대한 논란은 끊임없이 제기돼 왔다"며 "이런 가운데서 정부의 정책적 판단이 되는 집값 통계는 감정원 시세만 기준으로 하고, 규제를 적용할 때는 둘 중 높은 시세를 적용하라는 것은 '이중잣대' 논란을 가져올 수 있다"고 지적했다.

정부의 강력한 대출 규제로 인해 현재 국민은행이나 한국감정원 등 조사기관과 시세를 입력한 중개업소 등에는 '시세를 낮춰달라'는 집주인들의 요구도 빗발치고 있다.

마포의 한 공인중개사는 "9억원 대출 규제 때도 LTV 적용 비율을 높이기 위해 시세를 낮춰달라는 요구가 있었는데 15억원 초과는 대출이 전면 금지되는 차원이 다른 규제여서 이런 민원과 논란은 더욱 커질 것"이라며 "9억원 또는 15억원 기준을 갓 넘긴 단지들을 중심으로 인하 요구가 많을 것"이라고 말했다.

/연합뉴스

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