내년 4월 말부터 관리처분인가를 받은 정비사업 단지에도 분양가 상한제가 적용되는 가운데, 최대한 분양가를 높게 받으려는 조합과 분양가를 낮추려는 HUG간 줄다리기가 접점을 찾을 수 있을지 주목된다.
6일 건설업계에 따르면 둔촌 주공아파트 재건축 조합은 7일 관리처분계획변경인가 총회를 열고 일반분양가는 3.3㎡당 3천550만원, 조합원 분양가는 3.3㎡당 2천725만원에 책정하는 안을 의결한다.
지난 10월 말 대의원회의에서 결정된 잠정안이 이날 조합원 총회를 통해 확정되는 것이다.
조합은 이날 결정된 일반분양가를 토대로 다음주부터 본격적으로 HUG와 분양보증을 받기 위한 분양가 협의에 들어갈 예정이다.
현지의 한 중개업소 대표는 "추가 공사비 등을 놓고 일부 조합간 이견이 있긴 하지만 분양가 상한제 시행 전 일반분양을 마쳐야 하는 만큼 원안 그대로 통과될 가능성이 커 보인다"고 말했다.
그러나 조합의 뜻대로 분양가 결정될 지는 미지수다.
일단 HUG의 기준이 만만치 않다.
지난 6월 HUG가 고분양가 관리지역내 분양가 책정 기준을 변경한 직후 건설업계가 예상한 일반분양가는 3.3㎡당 2천600만원대다.
그러나 둔촌 주공 조합은 현재 주변 아파트 시세가 3.3㎡당 4천만원을 넘고, 공사비 추가 부담 등을 고려할 때 3.3㎡당 3천550만원은 돼야 한다고 주장한다.
조합은 10월 말 분양한 둔촌 주공 인근의 강동구 성내동 삼천리연립주택을 가로주택정비사업으로 재건축한 '힐데스하임 올림픽파크'의 분양가에 주목한다.
100가구 미만의 미니 아파트인데 3.3㎡당 2천896만원의 분양가로 HUG의 분양보증을 받았다.
조합은 또 토지 공시지가가 둔촌 주공의 절반 수준인 광진구 화양동 e편한세상 광진그랜드파크가 올해 초 3.3㎡당 3천370만원에 분양된 점을 들어 최소한 이보다 높은 분양가를 받아야 한다는 입장이다.
화양동 e편한세상의 공시지가는 ㎡당 492만원으로 둔촌 주공의 825만원 대비 59% 수준으로 알려졌다.
둔촌 주공 시공사 관계자는 "HUG의 분양가 책정 이후 비록 100가구도 안되는 미니 단지지만 3.3㎡당 2천900만원 선에 분양된 아파트가 있고, 광진구 e편한세상 처럼 다른 지역과의 형평성 문제가 있는 만큼 이런 점을 들어 분양가 협의를 해나갈 것"이라고 말했다.
조합과 시공사는 다음주부터 본격적으로 HUG와 일반분양가 협의를 시작해 내년 2∼3월께 일반분양에 들어간다는 방침이다.
그러나 HUG와 자칫 분양가 협의가 제대로 이뤄지지 않을 경우 일반분양이 지연될 가능성을 배제할 수 없다.
내년 일반분양 입주자 모집공고가 4월29일 이후로 넘어가면 이 단지에도 분양가 상한제가 적용돼 분양가가 HUG 기준보다 더 낮아진다.
동작구 흑석3 재개발 구역도 5일 착공승인이 나 조만간 HUG와 분양가 협의에 들어갈 예정이다.
흑석 3구역 재개발 조합은 지난 8월 분양한 동작구 사당3구역 이수푸르지오 더프레티움의 분양가가 3.3㎡당 2천813만원에 HUG로부터 분양보증을 받은 만큼 둔촌 주공에 비해 HUG와 분양가 이견은 크지는 않을 것으로 보고 있다.
흑석3구역 조합은 일반분양가를 3.3㎡당 3천만원 이상으로 기대하고 있다.
일반분양분 '통매각'을 추진하던 서초구 반포동 신반포3차·경남아파트(원베일리) 조합은 현재 서초구청을 상대로 진행 중인 행정소송(조합 정관 및 관리처분계획 변경 신고에 대한 반려처분 취소 소송)과 별개로 내년 4월 말 분양가 상한제 시행 전 일반분양을 하기 위해 준비하고 있다.
반포의 한 중개업소 대표는 "정부로부터 통매각이 막힌 조합이 행정소송은 계속 진행하면서 분양가 상한제 시행 전에 일반분양을 서두르는 쪽으로 방침을 정했다"며 "상한제가 적용되면 분양가에서 손실이 크다 보니 현실적인 대안을 택한 것 같다"고 말했다.
서울 강남권의 주요 재건축 사업장이 내홍에 휩싸였다. ‘민간택지 분양가 상한제’ 적용을 앞둔 둔촌동 둔촌주공아파트, 개포동 개포주공1단지, 개포주공4단지 조합 등에선 조합장이 상한제 적용을 피하지 못한 책임을 져야 한다는 목소리가 나오고 있다.은마 등 재건축 초기 단계 아파트에선 사업 진척이 하염없이 늦어지고 있다는 점을 들어 추진위원장을 교체해야 한다는 주장이 불거지고 있다. 정부 규제로 재건축이 사실상 중단된 상태여서 내홍이 확산될 가능성이 높다고 부동산 전문가들은 예상했다.“상한제 적용 책임져라”24일 정비업계에 따르면 개포동 주공1단지 조합원들은 ‘조합장 및 조합임원 해임을 위한 임시총회 소집 동의서’ 징구에 나섰다. 일부 조합원은 지난 16일 동의서를 발송하고 “조합장의 직무유기 및 태만으로 개포주공1단지가 상한제 적용을 받게 돼 재산상 손실을 초래했다”고 주장했다. 총 6642가구가 들어서는 개포1단지는 상한제 유예기간인 내년 4월 28일까지 입주자 모집공고를 내지 못하면 규제의 직격탄을 맞는다. 전문가들은 상한제를 적용받으면 조합원 분담금이 가구당 1억원 늘어날 수 있다고 추정하고 있다.이 단지 재건축사업은 상가 재건축 조합과 합의가 늦어지면서 제자리걸음을 하고 있다. 25일까지 조합이 상가와 협의 등 미비사항을 보완해 구청에 사업시행계획변경안을 제출하지 않으면 사업 속도가 더 느려질 전망이다. 조합과 상가조합은 지난 16일부터 협의하고 있지만 성과를 내지 못하고 있다. 한 조합원은 “양측의 갈등으로 개포1단지가 상한제를 적용받으면 조합장과 상가 조합 위원장이 모두 책임져야 한다”고 주장했다.개포4단지 상황도 심상치 않다. 공사비 증액으로 가구당 약 4000만원(전용 84㎡)의 추가 부담금이 발생한 것과, 유치원 소유주와 법정 공방으로 사업이 지연된 게 원인이다. 일부 조합원은 조합장 사퇴를 주장하고 있다. 직무대행체제로 전환해 유치원과 조속히 협의해야 한다고 일부 조합원이 주장하고 있다. 이 조합은 유치원과 신설 유치원 부지 위치를 놓고 10개월째 법정 공방을 벌이고 있다.둔촌주공아파트 일부 조합원도 1년 사이 공사비가 5200억원 증액된 문제를 두고 23일부터 조합에 책임을 묻기 위한 동의서를 접수하고 있다. 한 조합원은 “공사비가 증액됐는데 마감재 수준이 변화가 없다”고 반발했다.사업 지연 책임 묻는 목소리도 높아사업 초기 단계에서 분쟁에 시달리는 단지도 있다. 대치동 은마아파트에선 추진위원장 해임 목소리가 나오고 있다. ‘은마아파트소유주협회’(은소협)는 내년 2월 추진위 집행부 임기 만료를 앞두고 추진위 집행부 해임 서명과 추진위 해체 서명을 받고 있다.은소협은 정태수 전 한보그룹 회장 소유 땅에 대한 압류 해제를 제때 진행하지 않아 3~5년의 추가 시간이 필요하고, 49층 고층 아파트 계획을 무리하게 추진하면서 재건축 사업이 지연돼 재건축 초과이익 환수제와 분양가 상한제를 적용받게 됐다고 주장했다. 이재성 은소협 대표는 “추진위 집행부를 상대로 손해배상청구 소송을 할 것”이라고 말했다.방배동 방배삼익아파트에서도 시공사 선정과 관련해 일부 조합원이 조합장을 고발하면서 잡음이 커지고 있다. 일부 조합원은 “조합장과 특정 시공사의 유착관계가 드러났다”며 조합장을 서울중앙지방검찰청에 고발했다. 또 조합장과 임원에 대한 해임 총회를 발의했다. 한 조합원은 “조합장이 단체 카톡방에 가명으로 한 건설사에 불리한 기사를 올렸다”고 주장했다. 도시정비법 제43조 4항에 따르면 소유주의 10분의 1 동의를 받은 총회에서 조합원 과반수 출석과 출석 조합원 과반수의 동의를 받으면 조합임원을 해임할 수 있다.한 재건축 전문가는 “분양가 상한제, 재건축 초과이익 환수제 등으로 이미 관리처분을 받은 사업장 이외에는 재건축을 중단할 수밖에 없다”며 “이참에 분쟁 소지를 깔끔히 없애고 가는 것도 방법”이라고 말했다.배정철 기자 bjc@hankyung.com
서울 강동구 둔촌주공 등 분양가 상한제를 피해 분양을 서두르던 재개발·재건축 사업장들에 ‘공사비 검증’이라는 새로운 복병이 등장했다. 지난달 24일부터 일정 비율 이상 공사비가 늘어난 정비사업장은 의무적으로 검증절차를 거쳐야 해 ‘분양가 상한제 유예기간’인 내년 4월 29일 전에 일반분양이 어려워질 수 있어서다.아직 검증절차에 대한 세부안이 확정되지 않은 데다 보완 요구 등 변수까지 감안하면 상당수 사업장이 낭패를 당할지 모른다는 우려가 나온다.상한제 피한 줄 알았는데…둔촌주공 재건축조합은 다음달 7일로 예정했던 관리처분변경 총회를 몇 달 연기해야 할 판이다. 총회 안건에 공사비 증액 등에 관한 내용이 담겨 있어 한국감정원 등으로부터 먼저 공사비 검증을 받아야 관리처분계획변경 인가 등 남은 행정절차를 밟을 수 있다. 이 사업장은 총가구 수를 926가구 늘리는 등의 설계변경을 하면서 공사비가 당초 계획보다 10%이상 늘었다.‘도시 및 주거환경정비법’ 개정안에 따르면 △조합원 5분의 1 이상이 검증을 요청하거나 △공사비 증액 규모가 5% 이상(사업시행인가 이전 시공사 선정 시 10%이상)인 경우 반드시 공사비 검증을 받아야 한다. 건설사 관계자는 “인건비 및 물가상승률, 품질 강화와 관련한 법 개정 등을 고려하면 전국에 있는 모든 사업장에 의무 적용 다”고 호소했다.당장 발등에 불이 떨어진 것은 관리처분계획인가와 이주 등을 마쳐 분양가 상한제를 피해갈 수 있을 것으로 기대했던 사업장들이다. 총가구가 1만2000가구에 달해 ‘건국 이래 최대 재건축사업’으로 꼽히는 둔촌주공과 강남구 개포동 개포주공 1단지 등이다. 둔촌주공은 당초 다음달 7일 관리처분변경 총회를 시작으로 남은 행정절차 등을 마무리하고 본공사 착공, 내년 초 일반분양 등을 계획하고 있었다.하지만 공사비 검증이 의무화되면서 석 달가량의 시간이 더 들어가게 됐다. 정비업계 관계자는 “한 번만 보완 요구가 나와도 서류를 준비하는 과정과 재검증을 받는 데 상당한 시간이 소요될 것”이라며 “사실상 유예기간 내 분양을 담보하기 어려워졌다”고 말했다.상가조합원 등과의 갈등이 원만하게 해결되면 가까스로 4월 안 분양을 노려볼 수 있을 것으로 기대하던 개포주공1단지도 타격이 불가피하다. 한 조합원은 “아무런 변수 없이 일정이 진행되더라도 상한제를 피할 수 있을지 없을지 장담할 수 없는 상황인데 공사비 검증까지 하라니 초조할 뿐”이라고 말했다.서류 준비에만 10억원 “비현실적”공사비 검증 절차를 서두르지 못하고 발을 동동 구르며 기다릴 수밖에 없다는 점도 조합원들이 답답함을 호소하는 대목이다. 법은 지난달 시행됐지만 세부안이 아직 확정되지 않았기 때문이다. 국토부는 지난달 15일 세부안을 공고했고 지난 5일까지 공고안에 대한 의견 제출을 받았다. 국토부는 이달 안에 세부안을 확정 공고할 계획이다.초안에 대해서도 반발의 목소리가 나온다. 현실적으로 제출이 불가능한 서류들이 포함돼 있고 검증기간도 지나치게 길다는 게 정비업계의 주장이다. 둔촌주공 시공사 관계자는 “처음부터 내역 입찰을 하지 않았기 때문에 이 서류를 만드는 데만 2개월이 걸리고 협력업체를 통해 각종 서류를 준비하는 데만 약 10억원의 비용이 드는 것으로 추산됐다”며 “주 52시간 근로 시행 등 법규가 강화되면서 올라간 공사비만 해도 상당한 데 검증 과정에서 지나치게 불필요한 비용과 시간이 들어가기 때문에 조합원들의 불만이 크다”고 말했다.한 대형 건설사 관계자는 “개정안에 제출하도록 열거된 실시설계도면은 착공 직전에나 작성하고 ‘공량산출서(공정별 인원 서류)’ 등은 민간 공사비에선 아예 작성하지 않는 공공용 서류”라며 “사업이 장기화될 우려가 있기 때문에 검증기간을 60일로 통일하고 보완 횟수도 한 번으로 제한할 필요가 있다”고 주장했다.공사에 대한 한국감정원의 전문성 결여와 5000만원에 이르는 검증수수료도 문제로 꼽힌다. 이동주 한국주택협회 정비임대팀장은 “수수료 부담 및 사업 지연 등으로 다수의 사업장에서 조합원 부담금이 늘어날 공산이 크다”고 말했다.국토부 관계자는 “수주부터 한 뒤 내역도 없이 공사비를 증액하는 관행과 이 과정에서 조합 내 갈등과 손실이 발생하는 문제를 예방하기 위한 취지”라며 “제대로 된 검토를 하기 위해 필요한 제출 서류와 기간을 제시한 것이며, 공사비 증액과 무관한 서류는 굳이 낼 필요가 없다”고 설명했다. 이유정 기자 yjlee@hankyung.com
민간택지 분양가 상한제의 첫 적용 지역이 오는 6일 결정된다. 지난해 강도 높은 ‘9·13 대책’에 이어 올해 꺼내든 ‘분양가 상한제 경고장’에도 불구하고 집값 불안이 지속되자 시행에 들어가는 것이다. 정부는 상한제 적용 대상 지역을 동 단위로 ‘핀셋 지정’할 방침이다. 사실상 개별 재건축 단지를 찍어서 규제하겠다는 것이다.최근 “일반분양 통매각을 추진하겠다”며 정부와 대립각을 세운 서울 반포동 신반포3차·경남 아파트 재건축(래미안 원베일리) 등을 지정할 가능성이 높다고 부동산 전문가들은 예상했다.투기과열지구 전역 지정 요건 충족국토교통부는 이날 오전 10시 주거정책심의위원회를 열어 민간택지 분양가 상한제 적용 지역을 결정하고 같은 날 오전 11시30분 결과를 발표한다고 1일 밝혔다. 국토부는 주요 지역의 집값과 분양물량 등을 분석하는 등 상한제 대상 지역 선정 작업을 진행 중이다.국토부는 서울 25개 구를 비롯한 31개 투기과열지구 전 지역이 이번 상한제 정량 지정요건을 모두 충족한 것으로 판단하고 있다. 지난달 29일부터 시행된 주택법 개정안에 따르면 상한제 적용을 위한 정량 요건은 투기과열지구 가운데 직전 1년간 분양가 상승률이 물가 상승률의 두 배를 초과하거나, 직전 2개월 모두 평균 청약경쟁률이 5 대 1 이상인 곳, 직전 3개월 주택 거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가한 곳 가운데 한 가지 요건만 충족하면 된다. 통계청에 따르면 소비자물가상승률은 지난 1월 0.8%를 기록한 이후 줄곧 0%대를 이어오다가 8월 -0.038%, 9월 -0.4% 등 마이너스 물가를 기록했다. 국토부에 따르면 최근 1년(2018년 7월~2019년 6월) 서울 아파트 분양 가격은 21.02% 상승했다. 국토부 관계자는 “모든 투기과열지구의 분양가 상승률이 물가 상승률의 두 배를 초과한다”고 설명했다.“반포·개포동 등 지정될 듯”국토부는 동별 지정을 통해 필요한 곳만 정밀 타격한다는 방침을 정했다. 분양가 상한제 시행으로 인한 공급 위축을 최소화하기 위해서다. 전문가들은 집값과 분양가가 높은 강남4구와 마·용·성(마포 용산 성동)이 사정권에 든 것으로 보고 있다. 규제 적용 가능성이 큰 단지로 래미안 원베일리 등이 꼽힌다. 원베일리는 최근 조합원 총회에서 ‘일반분양 통매각’ 안건을 통과시키는 등 상한제를 앞두고 정부와 대립각을 세우고 있다.정비업계 관계자는 “강남권에선 개포4단지와 반포1단지 등도 규제 가능성이 있다”며 “시공사 선정에 나선 한남3구역도 후보”라고 설명했다. 최근 집값이 크게 오른 동작구와 과천시도 대상이 될 수 있다. 일반분양분이 많은 종로, 서대문구도 지정 가능성이 있다. 이에 대해 국토부 관계자는 “동별 지정 대상을 선정할 때 반드시 동별 데이터만을 적용해야 한다는 규정은 없다”며 “시·군·구 등 다양한 데이터와 개별 단지 집값 등을 종합적으로 고려해 적용 대상을 추려낼 것”이라고 말했다.다만 이미 관리처분인가를 받은 61개 서울 시내 정비사업구역은 내년 4월 말까지 입주자모집공고를 하면 상한제를 피할 수 있다. 국토부가 유예규정을 둔 까닭이다. 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제를 피해 후분양을 추진해오던 둔촌주공은 내년 2월께 분양에 나설 계획이다.그럼에도 HUG를 통한 분양가 규제는 여전히 받는다. 전문가들은 분양가 상한제 적용이 본격화하면 정비사업이 더욱 위축될 것으로 보고 있다. 이상우 익스포넨셜 대표는 “공급 절벽에 대한 불안 심리를 자극해 신축 아파트 몸값을 밀어 올릴 것”이라고 전망했다.주거정책심의위원회는 이번 회의에서 일부 지방자치단체의 조정대상지역 해제 여부도 논의한다. 현재 경기 고양과 남양주, 부산(해운대구 동래구 수영구)이 해제를 공식 건의했다.최진석 기자 iskra@hankyung.com
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