한국자산신탁, 방배3차 신탁 재건축
1일 정비업계에 따르면 지난달 28일 열린 서울 서초구 방배삼호아파트 3차(12·13동) 주민총회에서 한국자산신탁이 재건축 사업시행자로 선정됐다. 방배삼호3차(12·13동) 재건축 추진위원회는 올 7월 열린 주민총회에서 조합방식 재건축 대신 신탁방식 재건축을 하기로 결정한 뒤 부동산 신탁사들을 대상으로 제안서를 접수했다. 이후 부동산 신탁사 두 곳을 뽑아 지난달 28일 주민총회에서 투표한 결과 한국자산신탁이 선정됐다. 방배삼호3차(12·13동) 재건축 추진위원회 관계자는 “조합방식 재건축은 비리, 불투명성에 대한 주민의 우려가 크고, 자금조달 등의 문제가 발생할 수 있다고 여겨 신탁방식 재건축을 선택했다”며 “소규모 재건축인 만큼 한국자산신탁과 함께 고민하고 속도감 있게 사업을 해나갈 것”이라고 설명했다.
서초구 방배동 758의 4 일대에 있는 방배삼호아파트는 1·2·3차 13개 동과 상가 3개 동으로 구성돼 있다. 이 중 1~11동과 상가동은 주거지역이고, 12·13동은 준주거지역으로 용도가 달라 각각 별도로 재건축 사업을 추진 중이다. 방배삼호3차(12·13동)는 전용면적 129㎡ 단일평형으로 총 96가구로 구성돼 있다. 향후 재건축을 통해 아파트와 일부 오피스텔을 포함해 145가구로 지을 계획이다.
한국자산신탁과 방배삼호3차(12·13동)는 이달에 업무협약(MOU)를 맺고, 주민 동의서를 받아 올해 안에 서초구청에 신탁방식 재건축 사업 추진을 고시할 예정이다. 내년 상반기 주민총회를 통해 시공사를 선정하고, 10월 관리처분인가를 신청하는 것을 목표로 하고 있다.
윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com
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정부가 관리처분계획 인가를 신청한 재건축·재개발단지에 대해 분양가 상한제 적용을 6개월간 유예하기로 했다. 또 분양가 상한제 적용 대상을 동(洞) 단위로 최소화하기로 했다. 분양가 상한제가 주택 공급 위축을 야기할 것이란 전문가들의 지적을 반영해 적용 대상을 대폭 축소하기로 한 것이다. 정부는 이런 내용을 담은 ‘부동산시장 점검결과 및 대응방안’을 1일 발표했다. 정부는 정비사업을 통한 주택 공급의 ‘숨통’을 터주기 위해 분양가 상한제 적용 대상을 줄이기로 했다. 재건축·재개발단지는 관리처분계획 인가를 받았거나 신청한 단지가 제도 시행 이후 6개월까지 입주자모집공고를 신청하면 분양가 상한제 적용에서 제외하기로 했다. 시행령 개정 시점이 10월 말로 예상되는 만큼 내년 4월 말 이전까지 입주자모집공고를 신청하면 분양가 상한제를 피할 수 있게 되는 것이다.국토교통부에 따르면 서울의 유예 대상은 61개 단지, 6만8000가구다. 또 분양가 상한제 대상 지역은 동 단위로 ‘핀셋 지정’하기로 했다. 집값 상승을 선도하는 지역 중에서 일반분양 예정 물량이 많거나 후분양을 선택한 곳이 대상이다.또 투기지역과 투기과열지구에서 법인, 주택매매사업자, 부동산담보신탁에 대해 담보인정비율(LTV) 40%를 적용하기로 했다. 개인이 대출 규제를 피하려고 법인을 설립하거나 사업자등록을 해 대출받는 것을 차단하기 위해서다. 시세 9억원을 초과하는 고가 주택을 보유한 1주택자도 주택도시보증공사(HUG)와 주택금융공사 등의 전세대출 공적보증을 제한하기로 했다. 보증을 받지 못하면 사실상 대출을 받을 수 없다.김용범 기획재정부 1차관은 “최근 서울 강남 4구를 중심으로 아파트값 이상 과열 징후가 감지됐다”며 “이번 대책을 통해 주택 공급을 유도하고 시장교란 행위를 근절할 것”이라고 말했다. 둔촌주공 등 61개 재건축 단지, 6개월 내 분양하면 상한제 피한다정부가 ‘10·1 부동산 대책’을 통해 관리처분계획 인가를 받았거나 신청한 재건축·재개발 단지에 대해 민간택지 분양가 상한제 적용을 6개월간 미뤄주기로 한 것은 주택 공급의 물꼬를 터주기 위해서다. 공급 위축 우려와 소급 적용 논란 등의 여론에 밀려 국토교통부가 한걸음 물러난 것으로 해석된다. 이에 따라 관리처분계획 인가는 받았지만 아직 분양(입주자 모집) 단계에 이르지 못한 서울의 61개(6만8000가구) 단지가 내년 4월 말까지 서둘러 분양에 나설 것이라는 전망이 나온다. 이들 중 강남 4구에 28개 단지, 3만8000가구가 몰려 있다.정부는 분양가 상한제 적용 범위도 기존 시·군·구 단위에서 동 단위까지 세밀화해 ‘핀셋 지정’하기로 했다. 사실상 개별 단지에 분양가 상한제를 적용할 수 있다는 의미다.‘공급 위축’ 우려 반영국토부가 지난달 23일까지 입법 예고한 주택법 시행령 개정안은 제도 시행 후 입주자 모집공고를 신청하는 단지부터 적용하도록 했다. 하지만 입법 예고 과정에서 재건축 단지 조합원 등을 중심으로 소급입법과 위헌 논란이 제기됐다. 기존 시행령이 관리처분 인가를 신청한 단지를 적용 대상에서 제외하도록 하고 있어서다.위헌 논란과 함께 분양가 상한제가 오히려 아파트 공급 부족과 집값 상승을 이끈다는 지적도 정부에 부담이었다. 한국감정원 시세(9월 23일) 조사에서 서울 아파트값은 지난주 0.06%(전주 대비) 올라 13주 연속 상승세를 이어갔다. 오름폭도 지난해 10월 둘째주(0.07%) 이후 50주 만에 가장 컸다. 민간택지에까지 상한제가 적용되면 재건축 사업과 분양 등 공급 자체가 줄어 신축 아파트를 중심으로 집값이 오히려 오를 수밖에 없다는 관측이 제기되면서 나타난 현상이다. 이에 따라 국토부가 6개월 유예기간을 통해 분양가 상한제를 피해 적극적으로 공급에 나서도록 조합에 길을 터준 것이다. 단 유예기간을 준다 해도 분양가는 주택도시보증공사(HUG)의 관리하에 책정된다.박선호 국토부 1차관은 “현재 관리처분계획 인가는 받았지만 아직 분양(입주자 모집) 단계에 이르지 못한 단지는 61개, 6만8000가구 규모”라며 “6개월 유예기간이 주어지면 이들 단지 중 상당수가 분양에 나설 것”이라고 예상했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “둔촌주공과 개포주공, 청담삼익 등 서울의 재건축 주요 단지가 대상”이라며 “이들 단지가 적극적으로 일반분양에 나서면 당분간 분양 러시가 이어질 가능성이 높다”고 전망했다.동 단위로 핀셋 적용정부는 분양가 상한제 시행령 개정안을 보완하면서 적용 범위도 세분화했다. 최근 1년간 분양가격 상승률이 높거나 집값 상승을 선도한 지역을 선별한 뒤 동 단위로 지정할 방침이다. 박선호 차관은 “동 단위로 지정하겠다는 것은 정비사업 단지 단위로 적용할 수 있다는 의미”라며 “특히 분양가 규제를 피하기 위해 후분양을 선택하는 단지나 일반분양분이 많은 단지가 대상이 될 것”이라고 강조했다.김용범 기재부 1차관은 “상한제의 실제 적용지역 및 시기는 10월 말 시행령 개정 이후 시장 상황을 감안해 관계부처 협의를 거쳐 확정할 것”이라고 말했다. 곽창석 도시와공간 대표는 “분양가 상한제가 대폭 후퇴하는 셈”이라며 “상한제가 오히려 집값 급등을 유발하자 기재부가 국토부의 무리한 밀어붙이기에 제동을 건 형국”이라고 말했다.불법거래 점검도 강화한다. 관계부처 합동으로 자금조달계획서, 실거래 자료 등을 토대로 편법 증여, 허위 계약신고, 업다운계약 등을 조사한다. 여기에 대출금을 과도하게 끼고 고가 주택을 매입한 사례도 조사 대상이다. 예컨대 36억원의 주택을 매입할 때 차입금이 32억원에 달할 정도로 많다면 자금 출처 내역을 점검할 계획이다.조사 대상은 서울에서 8~9월 실거래 신고를 마친 주택이다. 정부는 이 가운데 집값 상승세가 가팔랐던 강남 4구, 마포, 성동, 용산, 서대문구 등을 집중 조사할 계획이다. 위법사항이 확인되면 과태료를 부과한다. 합동조사 참여 기관은 국토부, 국세청, 서울시 등 32곳이다. 내년 1월부터는 국토부 중심으로 상시조사체계를 꾸려 불법행위를 점검하기로 했다.최진석/양길성 기자 iskra@hankyung.com
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롯데건설이 서울 강남구 청담동 청담삼익아파트 시공권을 일단 지켰다. 조합은 이르면 올해 말 이주 총회를 열고 내년 봄 이주를 진행할 계획이다.서울지방법원은 27일 신모씨 등 30명이 조합을 상대로 제기한 ‘공사계약 무효확인’ 소송에서 원고 패소 판결을 내렸다. 신모씨 등은 2017년 6월 열린 임시총회에서 시공사 계약 안건을 의결한 점이 부당하다며 같은 해 10월 소송을 제기했다.청담삼익은 그동안 여러 소송전에 휘말렸다. 이 단지는 2003년 상가 소유자를 배제하고 아파트 소유자만 모아 조합을 설립했다.일부 소유주는 상가 분할을 전제로 아파트 소유자끼리 조합을 설립한 것에 반발해 강남구청을 상대로 소송을 제기했다. 강남구청과 조합은 2017년 1심에서 패소했으나 작년 8월 2심에 이어 올해 3월 대법에서 최종 승소했다.다만 사업시행인가, 관리처분계획 무효확인 소송이 남아 있어 재건축 사업이 순항을 할지는 미지수다. 조합에 따르면 다음달 10일 사업시행인가 무효소송 2심 판결이 나온다. 관리처분계획 무효 소송은 다음달 23일 2심 최종 변론 기일이 잡혀있다. 지난해 열린 1심에서는 조합이 모두 패소했다. 그러나 조합 관계자는 “남은 두 소송에서도 문제가 없을 것”이라며 “연말 이주 총회 열고 내년 봄 이주에 들어갈 계획”이라고 말했다.청담삼익은 12개 동(12층), 888가구 규모다. 9개동(최고 35층), 총 1230가구 규모로 재건축 사업을 추진 중이다. 이 중 157가구를 일반분양할 예정이다. 서울 강남권에서도 고급 주거지로 꼽히는 청담동에 있는 데다 한강과 접해 있어 입지가 뛰어나다는 평이다. 시공사인 롯데건설 관계자는 “향후 론칭할 고급 아파트 브랜드를 이 단지에 가장 먼저 적용할 예정”이라고 말했다.양길성 기자 vertigo@hankyung.com
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당정이 세입자 보호 강화를 골자로 임대차보호법을 손보기로 하자 우려하는 목소리도 커지고 있다.사업 시행자인 재건축 조합과 상가 세입자 간 갈등으로 사업이 지연될 가능성이 높아서다. 전문가들은 “재건축 사업 비용이 크게 늘어날 뿐 아니라 재산권 침해 등 위법 소지도 크다”고 지적했다.더불어민주당과 법무부는 지난 18일 당정협의를 열고 상가건물 임대차보호법을 개정하겠다고 밝혔다. 재건축할 때 상가 세입자 권리를 보장하는 게 핵심이다. 당정은 재건축으로 상가 건물이 철거될 때 세입자에게 ‘우선입주요구권’이나 ‘퇴거보상청구권’을 부여하는 안을 추진하기로 했다.우선입주요구권은 재건축 뒤 신축 상가에 우선 입주할 수 있는 권리를 뜻하고, 퇴거보상청구권은 건물 철거에 따른 영업손실금, 시설투자금 등을 임대인에게 요구하는 제도를 말한다. 그동안 임대차 기간을 채우지 못하고 재건축으로 건물이 철거되면 상가 세입자는 두 권리를 보장받을 길이 없었다. 재건축과 달리 재개발 사업에선 두 권리가 보장돼 법 형평성 논란도 제기돼 왔다.그러나 세입자 보호라는 취지와 달리 시장에선 반발이 적지 않다. 보상금을 둘러싼 조합과 세입자 간 갈등으로 사업이 지연될 우려가 커서다. 지난해 6월 이주를 시작한 서울 방배5구역 재건축 사업은 세입자와의 갈등으로 멈춰선 상태다. 세입자 170여 가구는 주거 이전비, 영업손실 보상비 등을 요구하며 이주를 거부하고 있다.서울 강남의 한 재건축 조합장은 “재건축 사업에서 가장 난항을 겪는 절차가 상가 세입자와의 보상금 협상”이라며 “조합이 부담할 세입자 보상금이 크게 늘어나는 데다 사업 지연에 따른 금융 비용도 커질 수 있다”고 말했다.재산권 침해 우려도 제기된다. 한 대형 건설사 관계자는 “세입자가 막대한 보상금을 요구하면서 버티는 ‘알박기’가 늘면서 조합원의 금전적 피해만 커질 수 있다”고 말했다. 정충진 법무법인 열린 변호사는 “재건축 사업에서 조합과 상가 임차인 간 갈등이 지금보다 더 잦아질 것”이라며 “기존 세입자에게 상가 우선입주권이 주어지면 상가를 분양받은 사람은 업종 선택이나 임대료 책정에 제한이 생길 수 있다”고 지적했다.양길성 기자 vertigo@hankyung.com
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