탕정역 지웰시티몰, 탕정역 도보 3분 초역세권 상업시설

입력2019.09.04 17:07 수정2019.09.05 10:41 지면B6

유망 분양현장

신영시티디벨로퍼는 다음달 충남 아산신도시 탕정지구 2-C1·C2블록에 들어서는 ‘탕정지구 지웰시티 푸르지오’ 단지 내 상업시설 ‘탕정역 지웰시티몰’을 분양할 예정이다. 이 상업시설은 지상 3층, 연면적 2만4435㎡ 규모로 조성된다.

2020년 개통 예정인 수도권 전철1호선 탕정역(가칭)이 걸어서 약 3분 거리에 있는 초역세권 상업시설이다. 시설 북측으로는 탕정지구 중심상업지역이, 남측으로는 5만6200㎡ 규모의 근린공원(예정)이 조성되면서 일대 유동인구가 증가할 전망이다. 배후수요도 풍부한 편이다. 탕정지구 지웰시티 푸르지오 아파트 1521가구의 고정수요를 비롯해 반경 1.5㎞ 이내에 탕정지구, 배방지구 등 4만7000여 명의 주거단지를 배후수요로 두고 있다.

상권 활성화를 위해 특화 설계를 적용했다. 약 700m에 달하는 T자형 더블스트리트 설계로 가시성과 접근성을 개선했다. 차량 550여 대가 동시에 주차할 수 있는 주차 공간도 확보했다. 분양홍보관은 충남 천안시 서북구 불당동 1413에서 다음달 개관할 예정이다. 완공 예정 시기는 2022년 1월이다.

관련 뉴스

1

"분양가 상한제 역풍…신축·전셋값 더 오른다"

“민간택지 분양가 상한제 시행제를 계기로 서울 집값이 조정기에 돌입할 것이다.”“재건축 규제는 신축 선호 현상, 전셋값 상승만 부추긴다. 수급 원리에 따라 집값은 계속 오를 것이다.”하반기 서울 집값의 향방을 놓고 시장 전문가들의 의견이 팽팽히 맞서고 있다. 국토교통부와 일부 전문가는 지난 6월부터 서울 아파트값이 상승 전환한 것은 일시적인 착시라고 주장한다. 거래량이 급감한 가운데 일부 단지가 고가에 거래되면서 나타난 현상일 뿐이며 분양가 상한제 시행을 계기로 본격적인 조정이 시작될 것이란 설명이다. 반대편에선 공급이 부족하고 수요는 풍부한 서울 부동산시장의 구조상 규제가 집값 상승을 막을 수 없다고 맞선다. 오히려 신축 가격 급등과 전세 가격 상승 등 가격 왜곡만 가져올 뿐이라고 주장한다. 수요자들은 혼란에 빠졌다. 정부가 분양가 상한제 시행의 구체적인 시기와 대상을 명확히 밝히지 않으면서 신축과 청약, 재건축단지를 놓고 힘겨운 저울질을 하고 있다.서울 집값, 아직은 오름세지난달 12일 민간택지 분양가 상한제 시행 방침이 발표된 이후 3주가 지났다. 강력한 규제가 예고되면서 부동산시장이 조정받을 것이란 예상과 달리 서울 부동산시장은 견조했다. 한국감정원에 따르면 8월 마지막주(26일 기준) 서울 아파트값은 지난주 대비 0.03% 오르며 9주 연속 상승했다. 지난주(0.02%)보다 오름폭도 커졌다.입주 5년 이내 신축과 10년 내외 준(準)신축들이 분위기를 이끌었다. 지난달 강남구 송파구 서초구 등 강남권에선 해당 단지들이 이전 거래 가격을 경신하는 사례가 잇따랐다. 대치동 ‘래미안대치팰리스’(2015년 준공) 전용 84.97㎡는 지난 5일 26억5500만원에 거래돼 직전 최고가(6월·25억원)보다 1억5500만원 뛰었다. 37억5000만원에 거래된 전용 153.31㎡ 아파트는 종전 최고가를 2억원가량 넘어섰다. 강남구에서 이달 신고 거래된 아파트 55건 중 절반가량인 24건이 신고가를 기록했다.서초구 반포 일대에서는 중대형 아파트가 가격 저항선으로 여겨지던 30억원을 넘는 거래가 다수 등장했다. 2009년 입주한 래미안퍼스티지 전용 117㎡는 34억원에, 전용 115㎡는 33억원에 거래됐다. 아크로리버파크 전용 59㎡는 약 24억원에 거래돼 3.3㎡당 매매가가 1억원을 넘긴 것으로 전해졌다. 송파구 리센츠 전용 85㎡는 직전보다 5000만원 오른 18억7000만원에, 파크리오는 7000만원 뛴 17억1000만원에 최고가를 다시 썼다.재건축 재개발 시장은 분위기가 눈에 띄게 달라졌다. 잠실주공5단지가 1000만~2000만원 떨어졌고, 강남구 개포주공1단지와 7단지도 500만~1000만원 호가가 하향 조정됐다. 관리처분계획 취소소송 악재까지 겹친 반포주공 1단지와 일반분양 물량이 5000가구에 달하는 강동구 둔촌주공은 호가가 최대 1억원가량 하락한 매물이 나오고 있다. 부동산114에 따르면 서울 재건축 아파트값은 지난달 셋째주 19주 만에 하락 전환(-0.03%)했다. 지난주에도 같은폭으로 내리며 2주째 가격 조정을 받고 있다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 “재건축 단지들은 약보합세지만 신축 단지로 더 많은 수요가 유입되면서 상승장이 이어지고 있다”며 “관리처분인가를 받은 상태에서 상한제 적용을 받게 된 재건축 단지들은 당분간 조정이 불가피할 것”이라고 분석했다.규제 약발 먹힐까상승 분위기가 추석 이후에도 이어질지에 대해서는 의견이 갈린다. 한국감정원 부동산연구원은 올해 전국 주택시장 매매 가격은 1.4% 하락, 수도권은 1.2% 떨어질 것으로 전망했다. 연초 전망치보다 변동률을 하향 조정했다. 이미 거래량이 급감했고 10월께 제도 시행 방침이 구체화되면 규제 효과도 본격적으로 나타날 것이란 설명이다. 이 기관이 수도권 주택 가격 하락을 예상한 것은 2014년 이후 6년 만이다.김성식 연구원장은 “국내외 거시경제 여건이 좋지 않은 데다 민간택지 분양가 상한제 도입, 3기 신도시 주택 공급 등 강력한 규제책이 계속 나오고 있어 하락세가 지속할 것”이라며 “이 같은 조정 국면이 몇 년간 이어질 것”이라고 예상했다.생각을 달리하는 시장 전문가도 많다. 서울의 경우 풍부한 수요 대비 부족한 공급량, 규제 내성, 재건축 규제에 따른 신축 희소성 부각 등으로 집값이 계속 오를 것으로 본다. 이상우 익스포넨셜 대표(전 유진투자증권 리서치센터 연구위원)는 올해 서울 부동산 시장이 8.4% 상승할 것으로 전망하고 있다. 그는 “이미 주택도시보증공사(HUG)를 통한 고분양가 관리가 이뤄지고 있고, 상한제는 여기서 더 강화하는 정도”라며 “직접적인 영향을 받는 실수요자와 투자자들은 한정적”이라고 설명했다.김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장은 “분양가 상한제가 발표되자 지방으로 갔던 투자자들이 다시 서울로 돌아오고 있다”며 “입지가 가장 좋은 서울은 더 오르게 될 것”이라고 예상했다. 고준석 동국대 겸임교수는 “정책의 효과가 단기에 시장에 영향을 미칠 수는 있지만 결국은 수급 문제에 따라 시장 가격이 움직일 수밖에 없다”고 지적했다.집 언제 어떻게 사야 하나시세의 절반 수준인 ‘로또 청약’이 대거 쏟아질 것이란 기대가 커진 수요자들은 우선 청약 대기 수요로 움직이는 분위기다. 지난해 10월 셋째주(0.04%)부터 36주간 내렸던 서울 아파트 전세 가격은 분양가 상한제 논의가 시작된 7월 1일을 기점으로 상승 전환했다. 7월 말 0.03%, 지난달엔 0.05%까지 오르며 상승폭을 확대 중이다. 윤지해 수석연구원은 “청약을 목적으로 전세 시장에 머무르는 실수요자가 늘어나 전세가 상승 추세는 이어질 것”이라고 봤다.분양가 상한제가 시행되면 청약 경쟁률이 높아질 가능성이 크다 보니 서둘러 분양받으려는 현상도 나타나고 있다. 지난달 29일 동작구 ‘이수 푸르지오 더 프레티움’(사당3구역을 재건축)의 1순위 청약경쟁률은 203 대 1을 기록했다. 2017년 9월 신반포 자이(168 대 1) 이후 2년 만에 세 자릿수 평균 경쟁률이 나왔다. 가점이 높은 사람은 큰 상관이 없지만 가점이 60을 밑도는 수요자들은 청약 전략을 짜는 게 더 힘들어졌다.청약 전문가들은 가점이 낮다면 추첨이 있는 85㎡ 초과로 청약하거나 비선호 층이나 동에 도전하는 게 유리하다고 조언한다. 현금이 부족한 고가점자들은 서울이 아닌 수도권 인접 지역에 전입하는 것도 대안으로 꼽힌다. 김학렬 소장은 “가점이 낮은 무주택자는 새 아파트 대신 입주 예정 아파트나 입주 5년 이내 준신축 아파트를 찾는 게 현실적”이라며 “서울 안에 교통망과 생활환경이 잘 갖춰져 있다면 변두리 구축이라도 상승 여력이 있다”고 말했다.이유정 기자 yjlee@hankyung.com
2

오피스텔, 금리인하 움직임에 '웃음'…내수 위축에 상가는 '울상'

한국은행이 오는 10월 금리 인하를 시사하자 국내 부동산업계가 촉각을 곤두세우고 있다. 이달 기준금리를 인하할 것으로 예상되는 미국 중앙은행(Fed)의 움직임에 따라 국내 기준금리도 하락할 가능성이 커져서다. 금리가 내리면 오피스텔·상가 등 수익형 부동산시장에는 긍정적인 요소로 작용하는 게 일반적이다.오피스텔 전망 ‘밝음’기준금리 인하와 민간택지 분양가 상한제 적용으로 오피스텔 시장이 재조명받고 있다. 서울과 수도권 오피스텔 청약 시장에서 고분양가에도 불구하고 높은 경쟁률로 마감했다. 아파트보다 규제가 덜한 데다 매달 고정 수익을 낼 수 있어 수요가 몰리고 있다는 설명이다. 현대건설이 지난달 20일 신청받은 오피스텔 ‘힐스테이트 과천 중앙’ 청약 결과 319실 공급에 1341건이 접수됐다. 평균 경쟁률 4.2 대 1, 최고 21.67 대 1을 기록했다. 이 오피스텔은 전용면적 69㎡가 7억7000만원, 84㎡는 9억3000만원 수준으로 과천 아파트 시세(3.3㎡당 약 4000만원)에 육박해 분양이 쉽지 않을 것으로 전망됐었다.안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 “금리가 낮을수록 오피스텔 임대 시장성은 좋아질 수밖에 없다”고 설명했다. 이어 “서울 외곽지역을 제외한 도심 지역이 공실률이 낮아 수익성이 좋다”고 말했다.신영·GS건설·NH투자증권 컨소시엄이 서울 여의도 옛 MBC 부지를 개발해 짓는 오피스텔 ‘브라이튼 여의도’도 지난달 초 평균 26.4 대 1의 경쟁률로 흥행에 성공했다. 분양 관계자는 “알짜 지역인 여의도에 한동안 공급이 없어 예비 청약자들이 몰렸다”며 “분양가 상한제로 아파트 공급이 줄면서 오피스텔이 반사이익을 얻고 있다”고 설명했다.꼬마빌딩은 ‘고점’ 상가는 ‘공실 위험’전문가들은 중·대형 상가와 꼬마빌딩 투자에는 주의가 필요하다고 조언했다. 이태원을 비롯한 서울 주요 상권은 공실률이 치솟아 ‘유령 상가’가 속속 등장하고 있고, 50억~100억원 사이 꼬마빌딩은 공급이 줄어 매매가격이 ‘고점’을 향하고 있어서다.한국감정원에 따르면 2분기 서울 용산구 이태원 상권 중대형 상가 공실률은 26.5%로 서울 25개 상권 가운데 1위를 기록했다. 서울 평균인 11.5%와 비교하면 두 배를 넘는 수치다. 2위를 기록한 청담동(17.6%)보다 약 10%포인트 높다. 지난해 4분기 중대형 상가 공실률이 2%에 불과한 광화문도 올해 2분기 12.6%로 급상승했다.조현택 상가정보연구소 연구원은 “서울 공실률이 10%대를 유지하고 있다”며 “부동산 경기와 내수가 위축되다 보니 오프라인 매장을 방문하는 사람이 줄어들었다”고 설명했다. 이어 “홍대를 비롯한 대학가 상권은 활기를 띠고 있어 임차료가 높더라도 인구 밀집 지역에 투자하는 게 좋을 것”이라고 말했다.전문가들은 꼬마빌딩 투자에도 주의가 필요하다고 조언했다. 꼬마빌딩 가격이 수직 상승해 같은 가격으로 구매할 수 있는 상가 연면적이 급격히 줄어들어서다. 상가 면적이 줄면 인기 프랜차이즈 등의 입점이 제한돼 임차인 구성에 어려움을 겪을 수 있다.이창동 밸류맵 리서치 팀장은 “시장 유동자금이 부동산으로 몰리다 보니 꼬마빌딩 수요가 5년간 꾸준히 상승해 서울 외곽지역까지 시야가 점차 확대되고 있다”며 “그러나 최근 옷, 신발 등 오프라인 유통시장 상황이 좋지 않아 임차인 구성이 만만치 않고 사무실은 공유오피스로 수요가 옮겨가고 있는 만큼 새로운 매입전략 및 수익률 계산 전략이 필요할 것으로 보인다”고 말했다.5년 사이 4배 성장한 리츠부동산 간접투자 상품인 공모 리츠(REITs·부동산투자회사)는 정부의 활성화 대책으로 급격히 성장하고 있다. ‘커피 한 잔 값’으로 부동산에 투자해 연 8%가량의 높은 수익률을 거둘 수 있어서다. 한국감정원에 따르면 리츠는 올해 전년(193개) 대비 약 19% 늘어난 229개로 집계됐다. 자산 규모도 같은 기간 약 29% 상승해 44조원을 넘어섰다. 자산 규모로 따지면 집계를 시작한 2010년에 비해 6배 이상 증가한 셈이다.정부의 리츠 활성화 정책으로 최근 5년간 해마다 30개 이상 증가하면서 꾸준히 늘어나고 있다. 특히 정책목적으로 임대주택 리츠가 크게 성장해 주택의 자산 규모가 2016년 11조4000억원에서 2018년 24조5000억원(전체 리츠 중 58.3%)으로 급증했다.리츠가 주목받는 이유는 시중은행 상품 대비 높은 수익률 때문이다. 감정원에 따르면 작년 리츠 결산배당수익률은 8.5%를 기록했다. 같은 기간 예금(1.4%), 국고채(2.1%) 등 금융상품 수익률에 비해 세 배 이상 높은 수치다. 투자자들은 노후자금 마련을 위해 부동산 간접투자 상품인 리츠로 속속 옮겨가고 있다. 전문 운용사에 자금을 맡기고 임대소득이나 매매차익 등 수익을 배당받는 구조라는 안정성 때문이다.과거 리츠는 대부분 사모투자 형태라 고액 자산가 전유물로 여겨졌다. 그러나 작년부터 신한알파리츠, 이리츠코크렙 등 대형 공모상장 리츠가 나오면서 투자자들에게도 기회가 확대되고 있다. 노상윤 한국리스 연구위원은 “변동성이 심한 주식시장에 비해 안정적인 배당수익을 지급해 상장 리츠 시장이 커지고 있다”며 “하반기 롯데리츠와 농협리츠가 상장하면 10조원 이상 시장으로 성장할 수 있다”고 설명했다.배정철 기자 bjc@hankyung.com
3

분양단가 높고 1·2인 가구 수요 많아…60㎡이하 소형 아파트 공급 늘었다

올해 1~8월 전국에서 공급된 아파트는 약 29만 가구다. 부동산114에 따르면 면적별로 전용면적 60㎡ 초과~85㎡ 이하가 18만5000가구(63.7%)로 절반 이상을 차지했고, 60㎡ 이하 소형 아파트가 8만3000가구(28.8%), 85㎡ 초과 중대형이 2만1000가구(7.4%)였다. 서울은 전용면적 60㎡ 이하가 1만4000가구(57.5%)로 비중이 가장 높았고, 60㎡ 초과~85㎡ 이하가 9000가구(36.3%), 85㎡ 초과가 1000가구(6.2%) 등이었다. 서울에서 60㎡ 이하 소형 아파트 공급 비중이 50%를 넘은 것은 공급 물량 통계가 집계된 2000년 이후 가장 높고, 85㎡ 초과가 6.2%에 불과한 것도 역대 최소 비중이다. 서울에서 전용 60㎡ 이하 소형 아파트 공급 비중이 급증한 이유는 무엇일까?기본적으로는 1~2인 가구 비중이 늘면서 소형 주택 수요가 증가했기 때문이다. 통계청 기준 지난해 서울 가구 수는 383만9000가구이고, 이 중 1인 가구는 122만9000가구, 2인 가구는 97만7000가구로 1~2인 가구 비중이 57.5%에 이른다. 이 비중은 빠르게 늘고 있다.평면과 설계의 발전도 한몫하고 있다. 새 아파트는 발코니 확장이 기본 평면이 돼 내부 공간이 넓어졌고, 수납공간을 늘리거나 빌트인 시설이 다양해지면서 공간 활용도가 높아졌다.또 다른 측면으로는 서울은 다른 지역보다 아파트값이 비싸기 때문에 현실적으로 넓은 면적을 분양 또는 구입하기 어려운 면도 있다. 국토교통부에 등록된 올해 1~8월 아파트 실거래 가격은 전용면적 40㎡ 이하는 2억6000만원, 40㎡ 초과~60㎡ 이하는 5억6000만원, 60㎡ 초과~85㎡ 이하 8억1000만원, 85㎡ 초과는 13억9000만원으로 전용면적 85㎡ 초과 중대형 아파트가격이 10억원을 넘기 때문에 어쩔 수 없이 소형 아파트를 선택하는 사람도 많다.공급자 입장에서도 소형 아파트는 인기가 있다. 소형이기 때문에 분양가 총액은 낮지만 면적당 단가는 대형 아파트보다 높은 편이다. 소형 아파트를 공급하면 분양 가구 수가 늘어나고, 분양가격이 높은 편이며, 대기 수요도 풍부해 분양 리스크가 줄어들기 때문이다.임대아파트가 늘어나는 것도 소형 아파트 공급에 영향을 미친다. 소형 주택 수요가 많기 때문에 민간에서는 임대수익을 목표로 임대아파트를 공급하고, 공공에서는 청년, 신혼부부, 고령자 등을 대상으로 정책적으로 임대아파트를 공급한다. 올해 서울에서 공급된 임대아파트는 약 3000가구에 달하며 이 중 2849가구가 전용 60㎡ 이하 소형 임대아파트다. 올해 공공에서 공급한 아파트는 구로구 항동 공공주택지구3단지와 항동하버라인4단지 등 국민임대 545가구와 노원구 공릉동 서울공릉 행복주택 100가구가 대표적이다.또 서울주택도시공사에서 공급한 청년주택인 양천구 신정동 신정3지구 이든채와 은평구 진관동에 공급된 은평뉴타운 은뜨락도 있다. 민간에서 공급한 임대아파트는 중구 신당동 신당하나유보라스테이 718가구가 있다.김혜현 알투코리아 투자자문이사