시흥월곶역 블루밍 더마크, 수인선 역세권…일부 세대 바다 조망

입력2019.02.13 16:30 수정2019.02.13 18:33 지면B6

유망 분양현장

한국자산신탁이 시행하고 벽산엔지니어링이 시공하는 '시흥월곶역 블루밍 더마크'가 2월 분양된다. 일부 세대가 바다를 조망할 수 있는 수인선 역세권 단지다. 지하 2층~지상 39층, 전용 55~65㎡, 총 270가구 규모다. 전용면적별로는 △55㎡ 66가구 △59㎡ 68가구 △65㎡ 136가구로 이뤄졌다.

총 5개 고속도로, 6개 지하철 노선에 접근할 수 있는 교통망이 강점이다. 수인선 월곶역을 걸어서 이용할 수 있어 인천지하철 1호선과 서울지하철 4호선으로 환승 가능하며 서해선까지 이용할 수 있다. 신안산선과 경강선도 개통 예정이다. 제2·3경인고속도로, 영동고속도로, 시흥~평택 간 고속도로, 제2외곽순환고속도로를 통해 광역교통망을 누릴 수 있다.

생활 인프라도 우수하다. 차량 10분 거리 내에 복합 쇼핑몰, 워터파크, 영화관, 종합병원 등이 있어 생활 여건이 좋다.

전 가구가 남향 위주로 구성됐으며 지상 1~2층에 상가 및 커뮤니티센터를 배치해 주민 편의를 높였다. SKT 스마트홈 서비스와 연계해 주차, 출입, 무인 택배 등을 기본으로 제공한다. 모델하우스는 경기 광명시 일직동 510 일원에 있다.

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"기존 아파트 조정 여지 남았다…분양시장 청약에 집중하라"

올 상반기 가장 승산이 높은 내 집 마련 전략으로 분양시장 청약이 꼽혔다. 한국경제신문이 최근 건설업체, 은행, 대학 등의 국내 부동산 전문가 50명을 대상으로 올 상반기 시장 전망과 투자 전략을 설문조사한 결과다.“실수요자에겐 청약보다 나은 방안 없어”대부분의 부동산 전문가들이 실수요자와 투자자 각각 청약시장에 진입하는 것이 일반 매매시장 등보다 유리하다고 응답했다. 상반기 실수요자 주택 마련 전략으로 전문가 중 58%가 민간아파트 청약을, 20%가 신혼타운 등 공공분양주택 청약을 추천했다. 기존 주택을 매입하라는 전문가는 10%에 불과했다. 민간 전월세에 거주, 공공 임대주택 입주를 추천한 응답은 각각 6%였다. 아파트 대신 오피스텔 등 역세권 소형 주택 마련을 추천한 전문가는 없었다.서울 등 수도권 분양시장은 시장 조정기에도 집값 하락 위험이 상대적으로 적다는 것이 전문가들 설명이다. 주택도시보증공사(HUG)는 분양승인 과정에서 사실상 분양가 상한제를 적용하고 있다. 신규 단지는 최근 1년 이내 인근 분양단지의 공급가 110% 이하로 분양가를 책정해야 한다. 1년 내 분양단지가 없는 지역에선 인근 시세 평균의 110%를 넘을 수 없다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “요즘 신축 단지 분양가는 주변 기존 단지보다 싸게 책정되는 경우가 많고, 매매시장에선 신축 단지 선호 현상이 이어지고 있다”며 “일대 집값이 일부 조정받더라도 신규 분양단지는 타격이 덜해 실수요자라면 당분간 청약 당첨보다 나은 내 집 마련 방안은 없을 것”이라고 말했다.무주택 실수요자 진입 여건이 넓다는 것도 전문가들이 청약시장을 추천한 이유다. 채상욱 하나금융투자 연구위원은 “작년 ‘9·13 주택시장 안정 대책’ 등으로 기존 1주택 보유자와 다주택자의 청약 요건이 까다로워지면서 무주택자의 청약 당첨 기회가 늘었다”며 “작년 부동산 규제가 이어지면서 올해로 분양이 연기된 물량이 10만 가구 이상이라 무주택자들이 이 중 유망 단지 물량을 노려볼 만하다”고 말했다.전문가 절반 “투자도 분양단지가 가장 유리”전문가들은 실수요가 아닌 투자자들에게도 청약시장을 추천했다. 전문가 중 54%가 신규 분양단지를 유망 투자처로 추천했다. 3기 신도시 등 개발 예정지나 그린벨트 토지(20%), 재건축주택(4%), 재개발주택(4%), 근린상가 등 상업시설(4%), 중소형 빌딩(4%) 등의 답이 뒤를 이었다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “기존 주택 매매시장은 좀 더 조정받을 여지가 있다”며 “반면 올 상반기 서울 분양시장은 서초구 방배 경남아파트를 재건축하는 ‘방배그랑자이’, 송파구 거여2-1구역 재개발 단지인 ‘롯데캐슬’ 등 비교적 좋은 입지를 갖춘 분양단지가 많아 시장이 급격히 위축되지는 않을 것”이라고 말했다.전문가들은 올 상반기 주요 입지 청약시장 열기가 일반주택 매매시장에도 영향을 줄 것으로 내다봤다. 고준석 동국대 겸임교수는 “최근 서울 집값 보합·하락세의 주요 원인은 각종 규제가 수요의 시장 진입을 억눌렀기 때문”이라며 “내 집 마련 실수요자들은 여전히 남아 있어 직주근접이 가능한 강북·강남권 주요 단지 청약 경쟁률 등 시장 변수에 따라 수요심리가 오를 여지가 있다”고 말했다.이상우 유진투자증권 연구원은 “서울은 주택 수급 불균형이 여전하기 때문에 당장은 매수심리가 수그러든 것 같아도 어딘가 불만 지펴지면 번질 수 있는 상태와 같다”며 “올해 강남권에서만 10개 단지가 분양을 앞두고 있는데, 여기에서 청약 경쟁률이 높게 나올 경우 대기 수요자들의 주택 매수심리가 확 올라갈 수 있다”고 짚었다. 그는 “강북권에선 청량리역세권 일대 분양 성적 여파가 클 것”이라며 “몇 년 전 신길뉴타운이나 고덕동 일대처럼 여러 단지가 줄줄이 분양을 앞두고 있어 그간 낙후된 이미지를 벗고 신규 주거지로 부상할 수 있기 때문”이라고 덧붙였다.분양시장 양극화 전망…입지 따져야분양시장이라고 해도 모든 사업장이 유망한 것은 아니다. 전문가 중 74%가 올 상반기 서울 등 기존 분양 호조 지역에서도 입지별로 양극화가 나타날 수 있다고 내다봤다. 그간 분양 호조였던 지역에서 높은 청약 경쟁률이 이어질 것이라고 응답한 이는 18%에 그쳤다. 권 팀장은 “대출 규제와 청약 자격 요건 강화 등에 걸려 분양시장에 진입하지 못한 수요가 늘면서 신규 분양 단지도 입지별로 경쟁률 성적이 갈리는 양극화 현상이 나타날 것”이라고 내다봤다. 양지영 양지영R&C연구소장은 “최근 냉각된 주택 경기가 청약시장 분위기에도 영향을 미칠 것”이라며 “서울에서도 입지나 분양가 등에 따라 주택 청약이 미달되는 사업장이 속출할 수 있다”고 말했다.최근 대출 규제, 청약 요건 강화 등으로 분양시장이 실수요자 위주로 재편되면서 입지나 가격 변수 영향이 커졌다는 분석도 나온다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “분양시장이 무주택 실수요자 중심으로 재편되면서 시장의 가격 민감도가 이전보다 커졌다”며 “분양가와 입지 등에 따라 수요 차이가 상당할 전망이라 이들 변수를 잘 살펴 청약에 나서야 한다”고 조언했다.설문에 참여한 분들강영훈 ‘부동산스터디’ 카페 대표, 강은현 EH경매연구소 대표, 고승일 니소스 대표, 고준석 동국대 겸임교수, 권대중 명지대 부동산대학원 교수, 권일 부동산인포 리서치팀장, 김광석 리얼투데이 공동대표, 김규정 NH투자증권 부동산연구위원, 김민규 파인드아파트 대표, 김선관 삼일산업 사장, 김승배 피데스개발 대표, 김신조 내외주건 사장, 김연화 기업은행 부동산팀장, 김은진 부동산114 리서치팀장, 김종율 보보스부동산연구소 대표, 김태섭 주택산업연구원 선임연구위원, 김학렬 더리서치그룹 부동산연구소장, 김한모 HMG 대표, 김혜현 알투코리아투자자문 이사, 도재용 태원피엔에이 대표, 박석훈 대우건설 상무, 박원갑 국민은행 WM스타자문단 수석부동산위원, 서홍 한양 부사장, 손상준 도우아이앤디 대표, 신도진 랜드앤하우징 대표, 심교언 건국대 부동산학과 교수, 안명숙 우리은행 부동산투자자문센터장, 양지영 양지영R&C연구소 소장, 유재석 프런티어마루 부사장, 이남수 신한은행 부동산투자자문센터장, 이상우 유진투자증권 연구원, 이영진 이웰에셋 대표, 이윤상 유성 대표, 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원, 이중혁 서연글로벌 사장, 이창동 밸류맵 리서치팀장, 이창언 랜드비전 대표, 이현수 한화건설 마케팅팀장, 임채우 국민은행 부동산수석전문위원, 장영호 CLK 대표, 채상욱 하나금융투자 연구위원, 최성욱 산하이앤씨 대표, 최창욱 건물과사람들 대표, 하용환 석진건설 대표, 함영진 직방 빅데이터랩장, 허윤경 건설산업연구원 연구위원, 호한철 반더펠트 대표, 홍록희 대림산업 상무, 홍춘욱 키움증권 투자전략팀장, 황용천 해밀컨설팅 대표(가나다순)선한결 기자 always@hankyung.com
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2월 때 아닌 '분양 큰 장'…전국 15개 단지 1만4680가구 쏟아진다

전통적인 분양시장 비수기로 꼽히는 2월이지만 설 연휴가 지나자마자 건설사들이 아파트 분양을 쏟아낼 채비로 분주하다. 이달에는 작년 2월의 두 배가 넘는 물량이 분양될 전망이다. ‘로또 물량’으로 급부상 중인 서울 청량리역 주변 재개발 아파트부터 1000가구 이상 대단지가 중심인 수도권 단지, 뜨거운 청약 열기를 이어가고 있는 대구·광주·대전 물량까지 알짜 단지들이 분양을 앞두고 있다.서울 청량리역 주변 재개발 단지 ‘관심’부동산 정보서비스회사인 직방에 따르면 이달 전국에서 총 1만4680가구(임대 포함, 오피스텔 제외)가 공급된다. 이 중 1만2394가구가 일반분양될 예정이다. 지난해 2월 공급계획(6052가구) 및 공급실적(4750가구)과 비교하면 두 배 이상 증가한 수치다. 보통 2월은 설 연휴가 끼어 있어 공급계획이 적은 비수기로 꼽힌다. 올해는 지난해 계획했다가 미뤄졌던 물량들이 일부 포함되면서 전년과 비교해 분양 물량이 대폭 늘었다. 최근 4년 분양 평균인 7944가구보다도 한참 늘어난 수치다. 권역별로는 서울을 비롯한 수도권 물량이 전체의 60%를 차지한다. 15개 단지 중 10개 단지가 수도권에 집중돼 있다.이달 수도권 분양 단지들은 대부분 1000가구 이상 대단지다. 지역에서 랜드마크로 불릴 만한 단지가 대거 쏟아질 예정이다. 지난달 수도권은 인기 지역 중심으로 청약통장이 몰렸다. 서울은 지난달 평균 1순위 경쟁률이 9.48 대 1이었다. 경기에서는 북위례와 다산신도시가 높은 청약 경쟁률을 이끌었다. 북위례 첫 분양 포문을 연 위례포레자이의 평균 1순위 청약 경쟁률은 130.33 대 1, 다산신도시 자연앤자이는 51.39 대 1로 집계됐다.이달 서울에서는 청량리역 주변 2개 재개발 단지가 분양에 들어간다. 청량리 4구역을 재개발한 ‘청량리역 롯데캐슬 SKY-L65’(1425가구 중 1263가구 일반분양)는 몇 차례 분양 연기 끝에 이달 모델하우스를 열고 분양한다. 효성중공업과 진흥기업이 공급하는 최고 40층 높이의 주상복합단지인 ‘청량리역 해링턴 플레이스’도 이달 분양한다. 청량리3구역을 재개발하는 이 단지는 아파트 220가구, 오피스텔 34실, 상업시설, 오피스 등으로 구성된다. 장재현 리얼투데이 리서치본부장은 “청량리는 제2의 용산처럼 떠오르고 있는 지역이라 지난해부터 기다리는 실수요자가 많다”고 설명했다.그 외에도 효성중공업은 노원구 공릉동 태릉 현대 아파트를 재건축하는 ‘태릉효성해링턴플레이스’(1308가구), 홍제3주택구역을 재개발하는 ‘홍제역효성해링턴플레이스’(1116가구) 등 이달 서울에서만 3개 단지를 분양한다.수도권 1000가구 이상 대단지 공급 잇따라수도권 2기 신도시인 인천 검단신도시에서는 대우건설이 ‘검단 센트럴 푸르지오’(1540가구)를 공급한다. 주상복합 아파트인 ‘부평지웰에스테이트’(151가구)도 분양할 예정이다.안양시 비산동에서는 올해 첫 재개발 아파트가 나온다. 대우건설과 삼성물산이 짓는 비산2구역 재건축 단지인 ‘평촌 래미안푸르지오’다. 총 1199가구 중 일반분양은 659가구다. 남양주시와 평택시에서도 각각 1000가구 이상의 대단지 아파트인 ‘남양주더샵퍼스트시티’(1153가구), ‘평택뉴비전엘크루’(1396가구)가 분양을 앞두고 있다.시흥시에서는 벽산엔지니어링이 ‘시흥월곶역 블루밍 더마크’(270가구)를 공급할 예정이다. 남양주와 평택, 시흥은 비규제지역으로 청약 1순위 자격이 까다롭지 않고, 전매제한 기간도 6개월로 상대적으로 규제가 약하다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “지난해 12월 주택공급에 관한 규칙 개정으로 분양시장의 주 수요층이 무주택 실수요자 위주로 재편됐다”며 “실수요자들이 선호하는 역세권 대단지들의 2월 청약 성적표에 시장 관심이 쏠리고 있다”고 전했다.대구·광주 흥행 돌풍 이어갈까지난해 지방 분양시장 흥행 돌풍을 이끈 대구·광주·대전에서도 이달 새 아파트가 나온다. 이들 지역에선 올해 마수걸이 분양단지가 좋은 청약 성적을 거뒀다. 지난 1월 1순위 청약자들이 가장 많이 몰린 대구에서는 올해 처음 분양된 GS건설의 ‘남산자이하늘채’가 평균 84.34 대 1의 청약 경쟁률을 기록했다. 특히 대구는 올 1월에만 8곳에서 청약 일정을 진행했으며 이 중 7개 사업지에서 1순위 마감을 달성했다. 지난달 1순위 청약 경쟁률이 가장 높았던 광주에서도 반도건설이 ‘광주남구 반도유보라’를 처음 분양해 51.19 대 1을 기록했다.이달에는 광주 서구 ‘화정동 현대아이파크’(1045가구), ‘금호지구대광로제비앙’(362가구), 대구 달성군 ‘대구국가산단1차 대방노블랜드’(891가구), 대구 수성구 ‘수성 레이크 푸르지오’(332가구), 대전 ‘도안아이파크2차’ 등이 분양을 준비하고 있다.충남 아산신도시에서는 2개 단지가 설 이후 분양을 준비하고 있다. 지하철 1호선 탕정역(2020년 예정)이 들어서는 아산탕정지구 2-C1·C2에선 신영 계열사인 신영시티디벨로퍼가 시행하고, 대우건설이 시공하는 ‘탕정지구 지웰시티 푸르지오’(1521가구)가 분양을 준비하고 있다. 2-A4에서는 시티건설이 ‘탕정지구 시티프라디움’(746가구)을 분양할 예정이다. 강원 원주에서는 총 2656가구의 매머드급 단지인 ‘원주더샵센트럴파크’가 분양을 앞두고 있다.윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com
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2000만원 이하 임대소득 과세 본격화…공시가 9억 이하 1주택은 비과세

올해 달라지는 가장 중요한 부동산 세금을 하나 꼽으라면 많은 사람들은 주저 없이 종합부동산세를 고를 것이다. 실제 주택에 대한 종부세는 상당히 오를 것으로 예상된다.하지만 주택임대소득에 대한 종합소득세도 큰 변화가 있을 것으로 보인다. 그동안 과세 사각지대였던 주택임대소득에 대한 종합소득세가 올해부터 본격적으로 과세되기 때문이다. 사실 종부세는 직접 신고하지 않더라도 지방자치단체의 재산세 과세자료를 넘겨 받아 고지서로 부과하기 때문에 세금이 예측 가능하고, 누락되는 일이 없다. 그런데 주택임대소득에 대한 종합소득세는 자진해서 신고해야 하고, 세금납부용 영수증도 스스로 만들어서 납부해야 한다. 그리고 주택의 임대구조(월세, 전세 등)에 따라 세금 크기가 달라진다.주택임대소득에는 종합소득세가 과세되지 않는 비과세 대상도 있다. 부부 기준으로 한 채의 주택을 보유한 경우 주택임대소득은 종합소득세가 과세되지 않는다. 다만 해당 주택 공시가격이 9억원 이하여야 한다. 즉, 공시가격 9억원 이하인 주택을 한 채만 보유하면서, 그 주택을 임대하는 경우에는 임대소득 크기와 상관없이 종합소득세는 전혀 과세되지 않는다. 부부 기준으로 유일하게 주택 한 채를 보유한 경우에만 비과세가 가능하기 때문에 임대주택 외에 별도의 거주용 주택을 보유하고 있다면 비과세는 불가능하다. 거주하면서 임대소득에 대해 비과세도 가능한 주거용 건물로 다가구주택이나 세대분리형 아파트를 꼽을 수 있겠다.지난해까지는 비과세 대상 주택임대소득이 하나 더 있었다. 두 채 이상 주택을 보유하면서 임대하더라도 1년간 주택임대소득 합계가 2000만원 이하인 경우에는 비과세가 가능했다. 하지만 올해부터는 주택임대소득이 2000만원 이하라 하더라도 종합소득세를 납부해야 한다. 다만 1년간 주택임대소득 합계가 2000만원 이하인 경우에는 14%(지방소득세 별도)의 분리과세를 선택할 수 있다. 분리과세를 선택한다는 것은 14%의 세율로 주택임대소득과 관련한 납세의무를 종결한다는 것을 의미한다.특히 임대주택으로 등록하고 민간임대주택특별법의 임대료 상승률 제한을 따를 경우 60%의 필요경비가 인정되고, 다른 소득이 없다면 추가적으로 400만원의 필요경비를 추가로 인정한다. 이렇게 주택임대소득의 60%와 400만원의 필요경비를 차감한 나머지에 14%(지방소득세 별도)를 적용해 소득세를 계산한다. 또한 공시가격 6억원 이하이고, 전용면적 85㎡ 이하 주택을 임대주택으로 등록한 경우에는 최대 75%까지 세액 감면이 가능하기 때문에 더욱 더 세금 부담은 줄어든다.1년간 주택 임대소득이 2000만원을 초과하는 경우 세금 부담은 커지기 시작한다. 2000만원을 초과하는 경우 다른 종합소득(이자·배당·사업·근로·연금·기타소득)과 합산해 6~42%(지방소득세 별도) 세율을 적용해 종합소득세를 계산하기 때문이다. 이런 과세구조는 2000만원을 기준으로 종합과세를 판단하는 금융소득종합과세와 비슷해 보인다. 금융소득(이자소득과 배당소득)도 1년간 벌어들인 소득이 2000만원을 초과하는 경우 다른 소득과 합산해 종합소득세를 계산하기 때문이다.하지만 금융소득종합과세는 2000만원을 초과하는 경우 초과하는 금액에 대해서만 다른 소득과 합산하기 때문에 주택임대소득과는 조금 다르다. 주택임대소득은 2000만원을 초과하는 경우 주택임대소득 전체가 종합과세 대상이 되기 때문이다. 만약 주택임대소득이 2000만원을 살짝 넘는다면 임대차계약을 갱신할 때 임대보증금을 조절해 주택임대소득이 2000만원 이하가 될 수 있도록 조정하는 것도 세금 측면에서 유리하다.원종훈 < 국민은행 WM스타자문단 세무팀장 >