[이광훈의 家톡] 전원주택 짓기 전에 맨홀 뚜껑 읽어봐라

입력2018.09.26 07:30 수정2018.09.26 16:40

◆ 도로 위 맨홀 뚜껑을 열어 봐라

전원주택 초심자는 대부분 집터의 땅속이 얼마나 중요한지 모르는 경우가 많다. 살면서 그 대가를 치르게 된다. 그래서 고수는 땅바닥부터 훑는다.

전원주택 단지를 제대로 조성하려면 도로를 따라 5∼6종류의 관을 깔아야 한다. 상수·하(오)수·우수·전기·통신·가스관이다. 개별적으로 조성한 택지는 가스관을 묻지 않고 액화석유가스(LPG)통으로 대체하기도 한다. 그러나 단지화된 전원주택지는 공용 LPG 탱크를 묻은 뒤 도시가스와 같은 시스템으로 가구별 가스관을 땅속에 매설하기도 한다.

땅속 1m 깊이에 묻힌 기반 시설이 살아가면서 편안하게 발을 뻗고 잘 수 있도록 보장하는 가장 기초적인 안전장치인데도 단지에 와서 이걸 물어보는 사람은 아직 만나보지 못했다. 땅값만 먼저 따진다. 땅값의 진정한 가치는 입지도 중요하지만 이런 기반 시설의 충실도에 달려 있다. 많은 수요자가 이걸 간과하니까 업자들은 이런 데 돈을 쓰지 않는다.

가장 쉽게 이것을 확인하는 방법은 도로 위에 있는 맨홀이다. 맨홀 뚜껑에는 매설한 관의 종류가 모두 표기돼 있기 때문에 종류별로 배치가 어떻게 돼 있는지만 봐도 기반 시설을 제대로 깔았는지 알 수 있다. 도로 개설공사를 하기 전에 가장 먼저 가스관을 깐다. 나중에 굴착공사를 하다가 가스관을 건드리면 대형사고로 연결되기 때문에 가장 먼저, 가장 깊게 묻는다. 만약 가스관이 도로 오른쪽에 묻히면 전기선은 왼쪽으로 간다. 혹시 있을 수 있는 가스 누출 시 전기선에 불이 붙어 폭발할 수 있는 위험을 차단하기 위해서다. 통신선은 전기장에 의한 간섭효과를 막기 위해 전기선과 반대로 묻는다. 따라서 가스·통신선이 같은 라인으로, 전기선이 반대편에 깔리는 것이 정석이다. 그 중간으로 우수·상수·하수관을 넣는다.

이런 기본적인 매설 원칙을 알고 나면 전원주택 단지를 분양하는 상담사들의 감언이설에 넘어가지 않는다. 도시에 살다가 전원으로 내려온 사람들이 가장 민감하게 생각하는 것이 난방 연료의 문제다. LPG는 도시가스에 비해 가격이 약 3배 비싸지만 열량이 높아 열효율을 감안한 가격지수는 1.5∼2배 수준(지역별 차이가 있음)이다.

입주 후에 도시가스가 들어온다고 하는 단지가 있다고 치자. 그런데 단지 내 도로는 아스팔트 포장까지 돼 있고, 도로 어디에도 가스관을 미리 매설한 흔적이 없다면 이런 단지에 도시가스가 들어올 수 있을까. LPG 탱크를 설치하고 가스관을 매설한 단지에서는 나중에 도시가스관을 연결하기만 하면 된다고 한다. 불가능한 얘기다. 도시가스 공급 주체인 가스회사에서 시공과정을 관리, 감독하지 않은 가스관은 도시가스관으로 사용할 수 없다. 지금 당장 공급하지도 않는 단지에 가스관을 미리 매설해 주는 경우도 없다.

◆ 분양가의 함정…건폐율을 따져봐라

도량형 단위가 미터법으로 법제화된 지 꽤 지났지만 아직도 우리 일상에서는 평(坪)단위 개념이 익숙하다. 그래서 땅값도, 건축비도 평당 얼마라고 해야 감이 잡힌다. 이런 고정관념을 역으로 노리는 상술에 분양가의 함정이 있다. 원칙적으로 대지의 분양가는 완성된 땅값, 즉 이용 가능한 상태에서의 가격이 정답이다. 그래서 땅값은 이용가치로 매긴다. 땅값의 이용가치를 좌우하는 5대 요소는 용도, 입지, 건폐율(대지면적에 대한 건축 바닥면적 비율), 용적률(대지면적에 대한 건축 연면적의 비율), 기반시설이다. 용적률이 100%인 주거지역 대지와 1000%인 상업지역 대지 가격이 하늘과 땅만큼 차이가 나는 것은 그 땅 위에 올릴 수 있는 건축물의 높이가 크게 차이나기 때문이다.

그러나 전원주택지는 대부분 2층 이하로 건축되기 때문에 용적률은 의미가 없다. 1필지 규모가 330㎡(약 100평) 내외인 전원주택지에 땅 면적만큼(100%) 건축하는 경우는 거의 없다. 전원주택 대부분은 허용 용적률 이하로 건축된다. 주택지라는 용도는 거의 같다.

대부분의 수요자가 간과하는 것이 건폐율이다. 건폐율은 대지면적에 대한 건축 바닥면적의 비율을 뜻한다. 전원주택지의 90%는 용도분류상 관리지역 임야 또는 도시지역 자연녹지를 개발하는 경우가 태반이다. 도시개발사업(택지개발지구) 택지 공급이 많이 늘어나기는 했지만 아직 일반화되지는 않았다. 일반적인 가격으로 따지면 도시개발사업 택지, 도시지역 자연녹지, 관리지역 전답·임야의 순서로 가격이 내려간다. 값이 싸질수록 도시적 편의시설이 멀어지는 것은 당연하다. 부동산에 문외한인 일반 수요자도 여기까지는 감안해서 판단한다. 그런데 전원주택에서 건폐율과 땅 가치의 상관관계가 상당히 높다는 사실은 잘 모른다.

도시개발사업 택지, 도시지역 자연녹지, 관리지역 임야의 건폐율은 각각 50%, 20%, 40%로 차이가 있다. 똑같이 330㎡의 대지를 분양받았다고 할 때 땅의 가치는 어떻게 달라질까. 도시개발사업 택지의 이용가치를 100으로 보았을 때 건폐율 기준으로 보면 자연녹지는 40%, 관리지역 임야를 개발한 대지는 80%의 이용가치가 있다. 바닥면적 30평의 단독주택을 짓기 위해서 필요한 땅은 도시개발사업 택지는 60평, 자연녹지는 150평, 관리지역 임야는 75평이다. 단위면적당 지을 수 있는 집의 크기가 이용가치를 좌우한다. 분양가가 3.3㎡(평)당 100만원인 자연녹지 대지는 건축면적 기준으로 볼 때 250만원에 분양하는 도시개발사업 택지와 이용가치가 같다는 얘기다. 물론 자연녹지가 넓은 마당을 확보한다는 부수적인 이점은 있지만 원하는 면적의 집을 짓기 위해 필요 이상으로 넓은 땅을 확보해야 한다는 부담이 있다.

이광훈 < 드림사이트코리아 대표 >

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[이광훈의 家톡] 전원주택 함께 짓다 '웬수' 된다

◆전원주택 부지 500㎡를 찾는 이유전원주택 터를 보러 다니는 사람들은 대략 500㎡(약 150평)에서 찾기 시작한다. 이상한 일은 그 정도 땅을 찾는 사람 중 실제로 그런 규모의 땅에 집을 지어 살아본 사람이 거의 없다는 사실이다. 우리 동네(경기 가평)에 이사 온 약 50가구의 입주자 중에서 이전에 단독주택에 살다가 이사 온 집은 한 집도 없다. 그럼 500㎡라는 단위는 어디에서 비롯된 것일까.1990년대부터 본격 공급되기 시작한 교외 전원주택단지는 주로 임야를 개발한 것이다. 지금도 그렇지만 임야는 1만㎡(약 3000평) 이하로 개발면적이 제한돼 있다. 일부 도로 지분을 제외한 대지 전용면적 범위(대략 2500평) 안에서 당시 주택 사업승인을 받지 않고 공급할 수 있는 20가구 미만(현재는 30가구 미만)으로 가구수를 제한하다 보니 130~150평 단위로 자연스럽게 대지 규모가 정해졌다. 서울 교외 유명 전원주택지의 대지와 주택을 포함한 공급가격이 2억원 이하, 대지 공급가격이 3.3㎡(평)에 50만~80만원 선이던 그 시절에 대지 가격을 1억원 이하로 유지하기 위한 셈법도 작용했다. 그렇게 공급되기 시작한 전원주택이 대세를 이루면서 집터로 거래되는 임야, 농지도 그런 단위로 사고팔게 됐다. 분양시장의 필요에 의해 만들어진 공급 단위인 셈이다.이 면적이 현실과 얼마나 동떨어진 규모인지는 통계가 증명한다. 통계청이 발표한 2016년 주택 총조사 결과를 보면 다가구주택, 점포주택을 제외한 순수 단독주택은 전국에 약 270만 채가 있다. 이 중에서 약 절반인 48.4%가 대지면적 327㎡(약 99평) 이하다. 면적 단위별로 가장 많은 비율은 195㎡ 이하(약 59평)로 전체의 26.7%(72만 채)를 차지한다.도시에서 시골로 집을 옮긴다고 해서 갑자기 터를 늘려 잡는 것은 무모한 일이다. 자칫 집을 스스로 관리하기 힘든 상황에 부닥칠 수 있다. 땅에 대한 욕심을 줄이는 것이 좋은 집을 장만하는 첫걸음이다. 땅에 대한 욕심을 줄인다는 것은 바로 옆에 들어서는 이웃을 배려하는 마음을 키워야 한다는 뜻이기도 하다.전남 구례에 가면 운조루(雲鳥樓)라는 고택이 있다. 이 집 문간에는 ‘타인능해(他人能解)’라고 쓰인 쌀 두 말 크기의 특별한 뒤주가 있다. 아무나 열 수 있으니 필요한 만큼 쌀을 퍼가라는 뜻이다. 땅을 대한 물욕을 적정선에서 자제하고 나눔의 미학을 실천했던 가문의 미담이 주는 교훈은 전원주택지를 장만할 때도 새겨야 할 계율이다.◆ 언제든 팔 수 있게… 남의 눈으로 땅을 보라교외 주택 건축은 집터만 잘 고르면 반은 시작한 셈이다. 교외 단독주택지는 도심 아파트와 달리 개인적 주관에 따라 터를 잡기 때문에 취향과 조건이 맞는 임자를 만나지 못하면 되팔기가 힘들다. 집을 지을 때도 그렇지만 터를 고를 때도 되팔 가능성을 염두에 두고 골라야 한다. 내 생각이 아니라 남의 눈으로 봐야 하는 이유다. 우선 챙겨야 할 것은 집을 제대로 지을 수 있는 조건을 갖췄느냐는 것이다.땅의 관상과 족보를 제대로 따져야 한다. 관상은 지적도와 지형도를 통해 볼 수 있다. 족보는 소유권과 이용권에 관한 것이 있다. 소유권에 관한 족보가 등기부라면 이용권에 관한 족보는 토지이용계획확인서다. 집터로서의 효용가치를 따질 때는 등기부보다 토지이용계획확인서를 더 정밀하게 살펴봐야 한다. 이 한 장의 서류에는 용도지역, 지목을 비롯해 기타 규제사항이 명시돼 있다. 광역자치단체별로 관리하는 인터넷 부동산정보조회 시스템에 들어가면 간단하게 확인할 수 있다.지목상 대지라면 집을 지을 기본 요건은 갖췄겠지만, 이보다 더 중요한 것이 진입로 확보 여부다. 길이 나 있고 이용이 가능한 것을 현황도로라고 하는데 이것만 보고 땅을 덜컥 계약하는 사람이 의외로 많다.현황도로라 하더라도 도로의 실제 형상에 맞게 지적 분할이 돼 있어야 하고, 지목이 도로로 지정돼 있어야 하며, 사도(私道)가 아니라 공로(公路)로 누구나 사용 가능한 길인지 반드시 확인해야 한다. 도로부지 소유권이 개인에게 있다면 사도일 경우가 많지만, 도시계획 절차를 거쳐 도로 고시가 된 경우는 개인 소유라 하더라도 공로로 간주된다. 관할 시·군청 건설과 또는 도로과에 확인이 필요한 부분이다.분명히 진입로가 나 있어서 땅을 샀는데 막상 집을 지으려 하니 땅주인이 경운기로 길을 막거나 토지사용승낙서를 받아야 건축 허가를 받을 수 있는 경우가 다반사다. 또 도로로서의 조건을 모두 갖추고 있더라도 도시계획구역의 경우는 상하수도 시설이 돼 있지 않으면 건축허가를 내주지 않도록 조례로 규제하는 지방자치단체가 많다. 모든 문제를 다 해결해도 측량을 해보면 도로폭이 건축허가 기준에 미달하는 경우도 있다.길이 있다고 해서 다 해결된 것은 아니다. 풍광 좋은 곳만 지나치게 찾다 보면 기존 취락지와 떨어진 곳이 많은데 일정 거리를 넘어서면 전기·통신 가설비가 기하급수적으로 늘어나 배보다 배꼽이 더 커질 가능성이 있다. 외딴곳에 전신주를 새로 가설하려면 수익자 부담 원칙에 따라 가설 비용을 부담해야 하기 때문이다. 마을 상수도 공급지역이 아니면 지하수 관정 공사비도 만만찮게 들어간다.이런저런 부대비용을 고려하면 기존 마을의 생활기반 시설을 이용할 수 있는 곳이나 기반 시설이 잘돼 있는 땅을 고르는 것이 땅값이 좀 비싸더라도 오히려 품을 줄일 수 있다. 풍광이 좋은 경사면은 토목공사비도 무시할 수 없다.◆ 동호인 마을?… 함께 집짓다간 원수됩니다‘목수도 자기 집은 직접 짓지 않는다’ ‘집 짓다가 머리 다 빠진다’ ‘집 한 채 지으면 10년은 늙는다’…. 집 짓는 일의 고단함을 표현하는 관용구가 꽤 많다. 무엇보다 한국 건축문화가 눈대중과 어림짐작으로 이뤄져온 데에 중요한 원인이 있다고 생각한다. 매뉴얼화된 규격치보다는 경험치에 많이 의존하다 보니 사람을 잘 만나면 좋은 집이 되는 것이고 목수를 잘못 만나면 ‘개고생’하는 일이 반복되는 게 아닐까.이런 경험이 규격화 과정을 거쳐 긍정적인 방향으로 정착될 수도 있었는데 주택문화가 아파트 중심으로 완전히 돌아서면서 단독주택 건축의 규격화는 요원해졌다. 아파트는 국민 대부분이 국민주택 규모(32~34평형)라고 하면 기본 도면을 그려낼 정도로 규격화돼 있지만 단독주택은 백이면 백 가지가 다르다. 공동주택보다 단독주택이 많이 공급되는 일본은 건축 규격화가 매우 정밀하게 이뤄져 부실시공 여지가 원천적으로 많이 없어졌다. 건축이 규격화되면 쓰레기로 버려지는 잉여 자재 물량도 줄어들고 그만큼 가격이 싸진다. 시공자는 반복된 규격 시공으로 시공 품질도 점점 좋아진다. 긍정의 시너지가 확대 재생산된다.한국은 전체 신규 주택시장에서 단독주택이 차지하는 비율이 이제 10% 수준이다. 규모의 경제가 안 되다 보니 자재 규격화도 요원하다. 우리 마을(가평 북한강동연재)에 지어진 약 60가구의 건축주 중 일생에 한 번이라도 집을 지어본 사람은 한 사람도 없다. 전원주택으로 내려오기 전 ‘내가 뭘 모른다’는 사실을 인정해야 한다.이런 분에게는 차라리 아파트 중 가장 살기 편했던 구조를 생각해보라고 한다. 한국 아파트 평면은 공간의 짜임새에서 세계적인 수준이다. 어설프게 창조하려 하지 말고 그대로 모방하는 게 차라리 나을 수도 있다. 그런다고 같은 집이 되는 건 아니다. 사방으로 창문을 낼 수 있는 단독주택은 아파트 평면을 그대로 복사하더라도 완전히 다른 집이 된다.다음 단계로 넘어가기 전 골라야 할 기본 선택지가 있다. 혼자 땅을 사서 지을 것인가, 단지로 개발된 곳으로 들어갈 것인가. 동호인 모임을 꾸려 마을을 개발하는 방법도 있지만 웬만하면 이것은 말리고 싶다. 공동체 문화에 단련되지 않은 현실에서 동호인 마을이 말썽 없이 순조롭게 진행되는 경우를 거의 본 적이 없다.전원주택을 동경하던 사우 수십 명이 회사 퇴직금을 중간정산해 받은 수천만 원을 들고 의기투합해 동호인 마을을 조성하겠다고 자문해왔다. 그들과의 첫 미팅에서 세 가지 질문을 했다. 첫째, 전 가족이 참여해 하룻밤 이상 같이 지내는 이벤트를 적어도 세 번 이상 해보고 그 후에도 전체 화합에 문제는 없었는가. 둘째, 전원생활을 가족끼리 체험해보고 진지한 대화도 해보고 그리고 모두 동의했는가. 셋째, 초기 자금(퇴직금 중간정산금)이 아니라 전체 자금이 확실하게 확보돼 있고 감당할 여력이 있는가. 모두가 서로 얼굴만 쳐다봤다.이광훈 < 드림사이트코리아 대표 >
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[이광훈의 家톡] 전원주택 마당, 10평이면 충분하다

◆ 마당은 10평이면 돼… 선택과 집중을최근 들어 전원주택을 찾는 사람들과 대화하면서 느낀 바람직한 변화는 땅에 대한 욕심이 많이 줄었다는 점이다. 전원주택이 처음 보급되기 시작한 1990년대 중반만 하더라도 1필지 최소면적이 490㎡(약 150평)였다. 필자가 1990년대 말 처음 개발한 경기 양평의 전원주택단지는 1필지 면적이 820~990㎡(약 250~300평)였다. 요즘도 큰 땅을 원하는 사람들이 있긴 하다. 하지만 대부분의 실수요자는 330㎡(약 100평) 미만의 작은 땅을 찾는다. 대신 집에 집중한다. 아주 어릴 적 잠깐 단독주택에 살던 기억밖에 없는 아파트 세대는 마당이 넓은 것보다는 집을 크게 짓기를 원한다.필자는 22년 전 490㎡의 넓은 대지에서 전원생활을 시작했다. 최근 5년 동안은 33㎡(약 10평) 미만의 작은 마당이 있는 집만 세 군데를 옮겨 다니며 살고 있다. 마당이 부족하다고 느낀 적은 한 번도 없다. 좁은 마당에서도 텃밭을 가꾸며 전원생활에서 누릴 것은 다 누리고 살아왔다. 오히려 22년 전 넓은 마당을 혼자 관리하는 게 큰 부담이었던 기억이 난다. 지금 세대는 이런 시행착오를 거치지 않고도 땅에 대한 욕심을 버리고 시골로 내려온다.무엇이 이런 변화를 일으켰을까. 도시생활에서 훈련된 ‘선택과 집중’의 결과가 아닐까 싶다. 주말 주택보다 시골 이주를 전제로 하는 실수요자일수록 이런 경향이 강하다. 살아갈 집이 중요한 사람들은 땅이 얼마나 넓은지보다 어디에 있는가를 본다. 지금은 실수요가 대세다.땅이 아니라 집이 전원주택의 중심으로 자리잡는 데 거의 20년 세월이 걸린 듯하다. 이제 집이 겨우 중심에 자리잡는 과도기에 있다 보니 집에 대한 욕심엔 거품이 제법 끼어 있다. 이 거품을 걷어내야 비로소 진정한 전원주택의 모습이 나올 것 같다.땅과 집에서 거품을 걷어내는 것 못지않게 사고 전환이 필요한 부분이 생활 편의시설에 대한 생각이다. 웬만한 크기의 아파트 단지에 살아본 사람이라면 필요한 대부분의 편의시설을 단지 내 상가에서 이용할 수 있기 때문에 편의시설 접근성에 매우 민감하다. 그러나 전철역까지 걸어서 갈 수 있는 전원주택단지는 꿈도 꿀 수 없는 것이 현실이다. 마트에 가려면 자동차를 타고 10분 이상 이동하는 것은 기본이다. 병원, 학교, 쇼핑시설은 30분 이내 거리에 있으면 다행이다.이런 현실의 절벽을 넘을 용기가 없으면 그냥 도시에 살아야 한다. 절벽 너머 도시에 없는 것들에 더 가치를 두고 보완재가 아니라 대체재로서의 전원주택을 바라보지 않으면 아파트의 대안이 될 수 있는 전원주택은 없다. 특히 최근 사회문제가 되고 있는 미세먼지, 소음 공해를 비롯한 도시 거주의 필요악과 같은 것들은 전원생활이 아니면 원천적으로 해결이 불가능할 것이다. 편리함을 누리는 대신 감수해야 할 것이 있고 불편함을 감수하는 대신 누리는 혜택도 있다. 어떤 쪽에 더 가치를 두느냐 하는 것이 도시와 전원생활의 선택을 가른다.◆ 집, 보기 좋다고 살기 좋은 것 아니다‘건축학개론’을 얘기할 때 빠지지 않는 명품 주택이 세 채 있다. 세계 3대 건축가로 꼽히는 거장이 설계한 작품이다. 한 채는 프랑스에 있고, 두 채는 미국에 있다. 프랑스에 있는 것은 건축가의 아버지로 추앙받는 르 코르뷔지에의 ‘빌라 사보아’, 미국에 있는 것은 20세기 최고의 주택으로 찬사를 받는 프랭크 로이드 라이트의 ‘낙수장(落水莊)’, 그리고 모더니즘 건축의 아이콘으로 불리는 미스 반 데 로에의 ‘판스워스 하우스’다. 명실공히 유럽과 미국을 대표하는 명품 주택이다.이곳을 찾는 관광객만 연간 수십만 명에 이를 정도로 세계적인 명성을 얻고 있는 이들 주택은 지금도 수많은 건축가에게 영감과 감동을 주고 있다. 그렇다면 정작 집주인에게는 어떨까? 세 채의 명품 주택에는 지금 사람이 살지 않는다. 집주인들이 떠났기 때문이다. 이유는 제각각이지만 세 채의 집주인은 모두 자신의 주택을 명품으로 생각하지 않았다. 적어도 사람이 살기 위한 공간으로서는 그랬다.프랑스의 보험회사 중역이었던 피에르 사보아가 1928년 르 코르뷔지에에게 설계를 의뢰해 주말주택으로 지은 빌라 사보아는 부실 건축의 대명사였다. 집주인은 단열이 잘 되는 아늑한 집을 원했으나 사방으로 길게 난 수평창으로 추위에 시달렸으며 습기가 빠지지 않는 구조로 곰팡이를 달고 살았다. 9년간 고통을 받던 집주인은 2차 세계대전이 일어나자 집을 떠났고 다시는 돌아오지 않았다.‘낙수장’의 탄생은 더 드라마틱했다. 미국 피츠버그의 백화점 사장이었던 카우프만의 의뢰를 받아 건축한 이 주택은 폭포 위에 지은 독특한 외관으로 완공되자마자 세간의 주목을 받았다. 라이트는 카우프만에게 이 집을 넘겨주면서 ‘당신이 폭포를 보기만 하는 것이 아니라 폭포와 함께 살기를 바랍니다’고 말했다. 그게 문제였다. 내부 계단을 통해 폭포와 연결된 구조는 아름다웠지만 폭포가 떨어지는 소리를 밤낮으로 듣는 것은 고통이었다.유네스코 세계문화유산으로 등재된 한국 건축물 중 경주 양동마을의 ‘향단(香壇)’이 있다. 조선 중기 유학자인 회재 이언적 선생이 어머니를 모시기 위해 지은 이 한옥은 지금도 자손이 살고 있으며 보물로 지정돼 있다. 이 주택이 유명한 것은 ‘□’자형의 독특한 구조와 마당이다. 작은 쪽마당에 불과하지만 기와 추녀를 따라 열린 하늘은 결코 작지 않다. 손바닥 안에 우주를 담은 형국이라고나 할까. 정말 명품 주택은 주택으로서의 기능을 지속하면서 이렇게 끊임없이 확대 재생산되는 것이 아닐까.속담에 ‘보기 좋은 떡이 먹기도 좋다’는 말이 있다. 그러나 집은 보기 좋다고 살기 좋은 것은 아니다. 집으로서의 살기 좋은 요소는 대개 눈에 보이지 않는 것들이다. 그러나 대부분의 건축주는 눈에 보이지 않는 것들에 돈을 투자하는 데 매우 인색하다.◆ '커피香' 낙엽 태우기도 수고가 필요하다‘벚나무 아래에 긁어모은 낙엽의 산더미를 모으고 불을 붙이면 속에 것부터 푸슥푸슥 타기 시작해서 가는 연기가 피어오르고 바람이나 없는 날이면 그 연기가 얕게 드리워서 어느덧 뜰 안에 가득히 담겨진다. 낙엽 타는 냄새같이 좋은 것이 있을까. 갓 볶아낸 커피의 냄새가 난다. 갈퀴를 손에 들고는 어느 때까지든지 연기 속에 우뚝 서서 타서 흩어지는 낙엽의 산더미를 바라보며 향기로운 냄새를 맡고 있노라면 별안간 맹렬한 생활의 의욕을 느끼게 된다.’(이효석 ‘낙엽을 태우면서’)봄의 절정기에 웬 낙엽 태우는 소리냐고 하겠지만 낙엽은 봄에도 태울 일이 많다. 늦가을에는 바람이 심한 데다 산이 메말라서 화재로 번질 위험이 있기 때문에 낙엽을 태우는 낭만을 즐기려다 경을 칠 수 있다. 새순이 돋기 시작하는 봄에는 겨우내 바싹 마른 낙엽이 불쏘시개처럼 잘 타기 때문에 이때를 넘기지 않고 지난 계절의 찌꺼기들을 치워줘야 마당이 정리된다. 농부들이 봄농사를 짓기 전에 논두렁의 마른 풀을 태우는 것처럼 지난 계절의 흔적은 치워줘야 새순이 잘 돋는다.고등학교 시절 국어 교과서에 실린 ‘낙엽을 태우면서’를 밑줄 그어 가면서 읽었던 기억이 새롭다. 그때는 몰랐다. 이 글이 묘사하고 있는 단독주택 생활의 번거로움을. 가을, 겨울이 지나 늦봄에야 종종 마당의 낙엽을 태우면서 이 글이 새록새록 생각나지만 낙엽을 태우는 일은 그렇게 낭만적이지도 간단치도 않다. 일단 연기가 나지 않도록 불쏘시개를 잘 피워야 하는데 이슬에 젖은 낙엽은 사정없이 연기를 피운다. 낙엽을 태우는 연기는 꼬리가 길어서 어디서 피우는지 감출 수가 없다.유난히 연기가 많이 나는 낙엽을 태우다 보면 119에 화재신고가 들어가서 소방차가 출동하는 소동도 벌어진다. 갓 볶은 커피 향기를 즐기려다 과태료 폭탄을 맞을 수 있다. 기어코 낙엽을 낭만적으로 태우려면 무조건 긁어모으지 말고 펼쳐 놓고 충분히 바싹 말렸다가 조금씩 태워야 연기가 나지 않고 갓 볶은 커피 향을 즐길 수 있다.낙엽을 태우는 일처럼 전원의 낭만은 거저 주어지는 것이 없다. 전원주택을 얘기할 때 연상되는 ‘꿈’과 ‘낭만’은 전원에 사는 사람들의 시시콜콜한 수고로움을 거쳐 누릴 수 있는 게 대부분이다. 차라리 그 단어를 땅에 묻어 버릴 수 있을 때 전원주택을 장만하는 게 낫다. 그렇지 않으면 보다 현실적인 이유를 찾을 때까지는 낙엽을 태우는 꿈은 버리는 게 좋다.이광훈 < 드림사이트코리아 대표 >
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[이광훈의 家톡] 전원주택, 남의 눈으로 지어라

◆ '촌놈 DNA' 세상살이 큰 자산이더라그는 일반 공무원으로 오를 수 있는 가장 높은 직에서 내려오자마자 잠행했다. 서울 교외 한적한 마을에 일찌감치 마련해둔 땅에 전원주택을 짓고 유유자적했다. 모든 전화번호를 지웠고 죽마고우들조차 그의 자식을 통해서 연락을 주고받았다. 누구보다 화려했던 과거를 그는 왜 지우려 했을까.“돌이켜보니 그건 내가 원하는 삶이 아니었다. 세상이 만든 잣대에 자로 잰 듯이 살아왔다. 모든 인연을 끊고 ‘나’로 다시 태어나 살다 가려 한다.” 마을에서는 그저 ‘김씨’로 통하는 그가 그렇게 사는 이유였다.지금은 달라졌지만 20여 년 전만 해도 서울을 벗어나 전원주택에 살려면 돈키호테 같은 용기가 필요했다. 신문기자 시절 전원주택 칼럼을 쓰면서 그런 사람들을 찾아 전국을 헤매던 1990년대 중반 무렵 우연히 그를 만났다. 전원주택이 드물던 시절이라 농가주택과는 결이 다른 집을 발견한 뒤 무조건 대문을 두드리고 말을 건네다가 정말 ‘결이 다른’ 그를 보고 그냥 팔을 잡고 붙들어 앉혔다. 말문을 열게는 했으나 그의 얘기를 칼럼으로 쓰지는 못했다. 그의 생전에는 글로 쓰지 않겠다는 서약을 하고서야 말문을 열게 할 수 있었다. 지금 그의 생몰을 알지 못하지만 20년이 넘는 세월 동안 묵혀 둔 사연을 이제는 풀어도 될 듯하다.충남 천안에서 한참 내려간 시골에서 작은 과수원을 하던 이도 그랬다. 세탁소를 하면서 4남매를 다 키우고 나서 ‘내가 하고 싶은 대로 살겠다’고 자식들에게 선언하고 탈속을 감행했다. 자리가 잡힐 때까지는 자식들도 내려오지 못하게 했다. 두 사람의 살아온 여정이 너무나 달랐던 것에 비하면 인생의 마지막 길은 마치 약속이나 한 듯이 한 길이었다. 그들은 왜 지나온 세월을 지우려 했을까.나이 60에 은퇴를 하면 적게는 500개, 많게는 1000여 개 넘는 전화번호가 휴대폰에 저장되지만, 그 전화번호가 10분의 1로 줄어드는 데는 채 1년이 걸리지 않는다. 그때는 그래야 했다. 그들보다 3~4년 늦었지만 그 무렵 전원생활을 시작한 필자는 너무 깊이 세상에 발을 담근 상태라 감히 탈속은 꿈도 꾸지 못했다. 그 덕분에 주말마다 밀려드는 객들을 대접하느라 1년이면 돼지 서너 마리를 숯불에 흠향해야 했다. 손님 접대에 지친 집사람이 한번은 손님이 오는 날 집을 나가버린 황당한 일도 있었다. 전원생활이 20년에 이르면서 깨달은 게 있다. ‘그래도 내가 인생에서 이거 하나는 건졌다’는 것.아이들이 유치원에 들어갈 때 지금은 소나기마을(사진)로 유명해진 경기 양평의 한적한 강마을로 내려갔다. 한 학년에 한 학급뿐인 초등학교를 나와 이천, 가평을 두루 거쳐 시골학교만 맴돌다가 어느덧 군대 가고 출가하게 된 아이들은 ‘아빠, 엄마에게 가장 감사한 일’로 시골에서 키워준 것을 꼽는다. 철이 드니 그게 얼마나 큰 자산인지 알겠다고 한다. 중고교까지만 해도 잘 몰랐는데 대학생이 된 뒤부터 어느 순간 서울에서만 자란 아이들과 다르다는 걸 느꼈다고 한다. 그들이 갖지 못했지만 무척 부러워하는 것, 그 다름이 바로 몸속의 ‘촌놈 DNA’였다.◆ 시골 집짓기… '남의 눈'으로 지어라포장이사가 일반화된 요즘은 이사 가는 날이 ‘짜장면 먹는 날’이던 시절과는 풍경이 많이 달라졌다. 이삿짐센터에 새집 주소만 알려주면 알아서 옮겨주는 세상이다. 그러나 호랑이 담배 피우던 시절에는 터전을 옮기는 것이 가장 큰 집안 대사였다. 족보를 챙기는 집에서는 본래 씨족이 살던 터를 옮겨 새로 뿌리를 내린 선조를 입향시조(入鄕始祖)라고 해 창시조(創始祖)에 버금가는 중시조(中始祖)로 모시는 문화가 아직 남아 있다.요즘이 그런 세월은 아니지만 도시를 떠나 시골로 옮기는 것은 포장이사로 간단히 해결할 수 있는 문제가 아니다. 특히 아이들을 시골에서 교육하겠다는 당찬 각오로 온 가족이 시골행을 결정하는 경우에는 후대의 입향시조가 된다는 각오로 움직이지 않으면 안 된다.무엇보다 명심해야 하는 것은 전원주택을 오로지 내 마음에 드는 집으로만 지으려고 해서는 안 된다는 것이다. 어떤 이유로든 시골 적응에 실패할 우려가 있고, 사정이 생겨서 불가피하게 도시로 유턴해야 할지도 모른다. 집을 지을 때 좀 더 보편적인 시각, 즉 남의 눈으로 봐야 한다는 뜻이다.시골에 집 짓는 일은 두 번 반복하는 경우가 거의 없다. 그러다 보니 ‘평생 한번’ 저지르는 일에 대한 과도한 기대와 꿈이 충만해진다. 그것도 정말 중요한 것보다는 집의 꾸밈새에만 온 신경이 집중돼 정작 챙겨야 할 것을 놓친다. 그 집착에 일이 꼬이기 시작한다. 정말 중요한 것, 내가 포기할 수 없는 것이 무엇인지를 먼저 정해야 한다. 집을 무엇으로 짓고 어떻게 꾸밀까 하는 것은 그다음 일이다.얼마 전 상담한 50대 여성은 올 때마다 직접 그린 도면을 여러 장 들고 왔는데 그게 매번 바뀌었다. 밤을 새워가며 온갖 상상의 날개를 펼치면서 집을 어떻게 지을 것인지에 몰두한 결과였다. ‘왜 시골에 내려와 살려고 하느냐’고 물었다. 천식이 심해서 아파트에서는 잠을 잘 이루지 못할 정도라고 했다. 바로 앞에 숲이 있는 땅을 일단 추천했다.그다음으로 ‘가용예산이 얼마나 되는지’를 물었다. 도면대로 지으려면 가진 돈의 1.5배가 필요했다. 대지 규모를 절반으로 축소하고 방을 세 개에서 두 개로 줄였다. 천식에서 해방되는 것이 가장 중요한 일, 나머지는 다 버리라고 했다. 자주 오지도 않는 자식을 위해 빈 방을 두 개씩이나 만들 필요는 없었다.상담을 하다 보면 자신이 원하는 것을 정말 잘 아는 사람은 요구 사항이 단순하다. ‘내가 가진 돈이 얼마쯤 되는데, 이것만은 내 마음에 맞는 걸로 해보고 싶다’는 식이다. 주문사항이 많고 복잡한 경우는 모든 것을 버리더라도 이것만은 꼭 챙겨야 할 게 ‘없거나’ ‘모르거나’ 둘 중 하나다.◆ 햇볕 사용법 따라 팔자가 바뀐다시골에 내려와 집을 짓는 사람들이 자주 망각하는 사실이 한 가지 있다. ‘왜 집을 지으려고 하는가’다. 처음 시골집을 구상할 때는 도시에서 이루지 못했던 것들에 대한 반작용, 잃어버린 것들에 대한 상실감으로 그 반대편에서 모든 것을 담으려고 한다. 그런데도 빠뜨리는 게 있다. 도시에서 가장 결핍을 느꼈던 것, 바로 햇볕과 바람이다. 건축 상담을 하다 보면 창문을 어디에 얼마나 크게 낼지 얘기할 때 햇볕과 바람을 얘기하는 사람은 손에 꼽을 정도다. 대부분은 전망을 얘기한다. 창문 프레임을 액자처럼 만들어서 밖을 보는 풍경이 그대로 한 폭의 그림이 되게 주문하는 사람은 많다. 그 창문을 통해서 받는 햇볕과 바람은 안중에 없다.간혹 햇볕을 얘기하는 사람도 봄날의 화사한 햇볕에만 취해서 여기저기 창문을 많이 내려고 한다. 햇볕은 계절에 따라 약이 되기도 하고 독이 되기도 한다. ‘봄볕에는 며느리를 내보내고 가을 햇살에는 딸을 내보낸다’는 말이 괜히 생긴 게 아니다. 해는 겨울에 내려오고 여름에는 하늘 중앙으로 올라간다. 빛이 내리쬐는 각도가 다르다. 빛을 어떻게 받아들이고 바람을 통해 내보낼지를 잘 설계하는 것이 매우 중요하다. 우리나라처럼 사계절이 뚜렷한 곳에서는 더욱 그렇다. 햇볕을 어떻게 사용하는가 하는 것은 그 속에 사는 사람의 팔자를 바꾸는 일이 되기도 한다.봄날은 간다. 겨울과 여름에도 따뜻하고 시원한 창문을 달아야 좋은 집이다. 필자도 이걸 깨치는 데 10년이 넘는 시행착오를 겪었다. 시골은 햇볕에 관한 한 무한대의 선택이 열려 있다. 그것을 집에 담는 과정이 건축이다.20년 전 처음 목조주택을 공부하러 미국 시애틀과 포틀랜드, 캐나다 밴쿠버 등을 자주 찾았다. 집들을 둘러보면서 이상한 점을 발견했다. 고급 주택 중 서향이 유난히 많았다. 우리가 가장 기피하는 좌향이다. 그 비밀은 미국의 경제 시스템을 이해하면서 풀렸다. 뉴욕 월스트리트의 움직임에 따라 경제가 돌아가는 미국에서는 모든 시계가 동쪽에 맞춰져 있다. 뉴욕과 3시간 시차가 나는 시애틀에서는 많은 직장인이 아침 6시에 출근하고 오후 3시면 퇴근한다. 뉴욕의 ‘나인 투 식스(9 to 6)’ 시스템에 맞추기 때문이다. 오전에는 햇볕을 쬘 여유가 없으니까 퇴근할 때 가장 햇볕이 좋은 방향으로 집을 앉혔다. 서향 집이 많은 게 당연했다. 햇볕 사용법이 건축에 잘 적용된 사례라고 할 수 있다.시애틀 사람들이 그렇게 햇볕에 목마른 이유는 이곳의 기후 때문이다. 겨울이 우기, 여름이 건기로 겨우내 비가 추적추적 내리는 곳도 있다. 얼마 전 해외 온라인 미디어에 ‘햇볕이 우리 몸에 미치는 놀라운 효능 8가지’라는 기사가 실려서 화제가 된 적도 있지만 햇볕의 놀라운 효능은 그것을 받아본 사람만이 안다.햇볕이 쏟아지는 밝은 집에서 시 한 수 가슴에 품고 살면 모두가 가슴에 칼을 품고 살아가는 듯한 이 삭막한 세상이 그래도 좀 무디어지지 않을까.이광훈 < 드림사이트코리아 대표 >