정부가 규제 지역에서 신규 분양되는 중대형 주택형을 일부 1주택자에게 돌아가도록 할 방침이다. ‘9·13 주택시장 안정대책’에선 추첨제로 공급하는 중대형을 모두 무주택자에게 우선 공급하기로 했다. 추첨제 물량 전체를 무주택자에게 우선 배정하고 남는 물량에 대해 1주택자에게 당첨 기회를 주기로 했다. 이에 따라 청약을 통해 주택형이나 지역 갈아타기를 하려던 1주택 실수요자들이 거세게 반발했다.
국토교통부 관계자는 “청약조정대상지역 투기과열지구 투기지역 등 규제 지역에서 공급하는 추첨제 물량의 일부를 무주택자에게 우선 배정하고 일부 물량은 무주택 우선 배정에서 떨어진 무주택자와 유주택자가 함께 경쟁해 추첨으로 당첨자를 가리도록 할 계획”이라고 16일 밝혔다.
현재 투기과열지구에선 전용면적 85㎡ 초과 새 아파트 물량의 50%, 청약조정대상지역에선 85㎡ 이하 25%와 85㎡ 초과 70%를 추첨제로 공급하고 있다. 나머지는 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간 등을 따져 당첨자를 가리는 가점제로 분양하고 있다. 가점제에서 1주택 이상 보유자는 무주택 기간에서 ‘0’점 처리돼 당첨이 불가능하다.
이런 가운데 정부가 추첨제마저 100% 무주택자에게 우선 배정하겠다고 밝히자 청약통장을 장기 보유한 1주택자들이 과도한 제약이라며 불만을 터뜨렸다. 아직 추첨제 물량 배분 계획은 확정되지 않았으나 국토부는 현재 추첨제 물량의 50∼70% 정도를 무주택자에게 우선 배정하고, 나머지 30∼50%는 무주택 낙첨자와 1주택자가 함께 경쟁하도록 하는 방안을 검토 중이다. 규제 지역 내 추첨제 물량이 대부분 중대형인 만큼 50 대 50으로 나누는 방안이 유력한 것으로 전해졌다.
무주택자에겐 추첨제 일부는 1주택자와 경쟁해야 하지만 우선 배정 물량에 이어 두 번의 추첨 기회가 주어지는 셈이다. 국토부는 이르면 이번주 이런 내용을 담은 ‘주택공급규칙 개정안’을 입법예고할 예정이다. 오는 10∼11월 입주자 모집공고를 하는 단지부터 바뀐 청약 기준이 적용될 것으로 예상된다.
새 규칙 시행 전에 청약을 하려는 1주택자가 급증하면서 중대형 주택형 청약 경쟁률이 치솟을 것으로 전문가들은 예상했다. 경기권에서는 하반기 청약시장 최대어로 꼽히는 북위례 공공택지 내 민간분양과 과천지식정보타운 등이 대기하고 있다. 서울에서는 강남 3구 재건축 단지와 청량리 재개발 단지가 분양을 준비 중이다. 서초구 서초동 ‘래미안리더스원’(서초우성 재건축), 강남구 삼성동 상아2차 재건축, 서초구 반포동 ‘디에이치반포’(삼호가든3차 재건축), 강남구 일원동 일원대우 재건축 등이다.
정부가 고가주택 보유세 대폭 인상, 신규 대출 제한 등을 골자로 한 ‘9·13 주택시장 안정대책’을 내놓은 이후 매물이 사라지고, 매수 희망자들도 관망상태에 들어갔다. ‘거래 절벽’ 가능성이 높다는 지적이다. 시장에선 이번 대책이 단기간 수요 억제효과는 있겠지만 근본 대책이 못된다는 분석이 주류다. 한국갤럽 여론조사에서도 향후 1년간 집값 상승을 전망한 응답자가 50%에 달한 반면 하락 예상은 19%에 그쳤다.이런 전망이 나오는 것은 집값 상승 원인에 대한 정부와 시장의 시각차가 큰 탓이다. 정부는 “투기수요 차단, 실수요자 보호, 주택공급 확대가 목표”라고 강조했지만, 공급 확대안은 서울시 등과의 이견으로 확정짓지 못한 터다. 오히려 여당 일각과 정의당, 좌파 시민단체들은 “공급 확대는 새로운 투기판을 깔아주겠다는 것”이라며 정부를 압박하고 있다.모든 일이 그렇듯, 부동산 문제도 진단이 정확해야 제대로 된 처방이 나올 수 있다. 그런 점에서 9·13 대책이 과연 치밀한 진단과 효과적 처방을 담은 것인지 냉철하게 짚어볼 필요가 있다. 그래야 오는 21일로 예고한 공급확대 계획에 실효성 있는 해법을 담을 수 있을 것이다.최근 급격한 집값 상승은 무엇보다 ‘사람들이 살고 싶어 하는 주택의 부족’에 기인한다. ‘한경 집코노미 부동산 콘서트’(지난 14일)에 나온 전문가들은 이구동성으로 “요즘 집값은 새 집, 좋은 집을 선호하는 실수요자들이 주도하고 있다”고 진단했다. 소득이 높아진 중산층 가구라면 알파룸(원하는 대로 만드는 공간), 팬트리(식품저장실) 등에다 단지 내 편의시설까지 두루 갖춘 신축 아파트에 살고 싶은 게 인지상정이다. 이런 실상을 외면해선 공허한 대책만 남발하게 될 것이다.불필요한 가수요와 투기를 억제하려면 중과세, 대출 봉쇄가 아니라 신규 주택 공급 규모·일정 등을 예측 가능하게 공개하는 시장친화적 조치가 중요하다. 수요 쏠림을 막는 방법 역시 외곽지역의 교통환경 개선으로 접근해야 한다. 실수요자들이 원하는 지역의 공급을 꽁꽁 묶고, 환경이 열악한 지역에 대단지를 지은 뒤 “이만큼 공급을 늘렸노라”는 식으로 본질을 왜곡하는 정책이 되풀이돼선 안 된다. 시장의 합리적 기대가 작동해야 ‘비이성적 과열’도 잠재울 수 있다.
국세청이 세금 탈루가 의심되는 다주택자와 고액 임대소득자에 대해 집중적인 세무 검증에 나서기로 했다. ‘9·13 주택시장 안정대책’의 후속 조치다. 과세 확대와 대출 규제 강화에 이어 국세청까지 가세해 다주택자에 대한 전방위 압박에 나서는 양상이다.국세청은 16일 고액의 주택 임대소득을 올리고도 세금을 제대로 내지 않은 것으로 의심되는 고가·다주택 임대사업자를 대상으로 현미경 검증을 시작했다. 이번 1차 검증 대상은 탈루 혐의가 높은 1500여 명으로, 2주택 이상자뿐만 아니라 외국인 상대 임대소득자도 다수 포함됐다. 국세청 관계자는 “올해는 예년보다 대상자를 50% 이상 확대했고 검증 강도도 훨씬 셀 것”이라고 말했다.◆임대차 정보 실시간 파악이번 검증 대상 선정에는 국토교통부 행정안전부 등의 행정 자료를 기반으로 구축된 주택임대차정보시스템(RHMS)이 처음 활용됐다. 이 시스템에선 주택임대 현황과 임대소득 등을 실시간 파악할 수 있다. 과거엔 전·월세 확정일자, 월세 세액공제 등에만 주로 의지해야 했지만 지금은 납세자들의 임대차 정보를 대부분 알 수 있다는 게 국세청의 설명이다.이번엔 주택을 두 채 이상 보유하고 있으면서 월세 수입액을 적게 신고한 고액 월세 임대인이 다수 포함됐다. 외국인 주재원을 상대로 고액 월세를 받으면서 세금을 내지 않은 사람도 검증 대상에 올랐다.국세청 관계자는 “연 2000만원 이하 주택임대소득에 대한 소득세 전면 과세가 내년부터 시행될 예정이어서 과세 인프라를 확충할 필요성이 커졌다”며 “국토부가 이달부터 주택임대차정보시스템을 본격 가동함에 따라 이를 바탕으로 면밀한 세무 검증이 가능해졌다”고 말했다.국세청은 세금 탈루 혐의가 크다고 판단되면 정식 세무조사로 전환해 탈루액을 추징할 방침이다. 별도로 임대사업 세제 혜택을 악용한 투기세력이 늘고 있다는 판단에 따라 주택 임대소득 과세를 강화한다는 계획이다. 이를 위해 법원의 전세권·임차권등기 등 과세에 활용할 수 있는 주택 임대소득 자료도 확대하기로 했다.◆회삿돈 빼돌려 주택임대 놓기도국세청이 이날 일부 공개한 주택임대소득 탈루 사례를 보면 친인척 명의를 활용한 탈세 사례가 특히 많았다. 집중적인 세무 조사의 타깃이 되는 걸 피하려는 의도다.주택 임대사업자인 A씨는 전국의 아파트를 하나둘 매입하기 시작해 최근까지 60여 채를 보유하게 됐다. 이 가운데 상당수를 자신의 이름이 아닌 친인척 명의로 등록했다. 세금을 조금이라도 아끼기 위해서다.아파트값이 많이 뛴 일부는 매도해 거액의 시세 차익을 남기기도 했다. 이 과정에서 평소 알고 지내던 인테리어 사업자를 통해 건물수리비 등을 허위로 계상하는 방식으로 양도소득세도 줄였다. 국세청은 최근 A씨가 그동안 누락한 임대수입 약 7억원에 대해 소득세를 추징했다.무역업체 대표 B씨는 수출대금을 개인계좌로 수취하거나 가공인건비를 계상하는 방식으로 법인자금을 빼돌렸다. 편취한 회삿돈으로 서울 강남지역의 고급 아파트 6채를 사들였다. 아파트를 산 자금의 원천이 은밀히 빼낸 법인소득이란 점이 마음에 걸려 월세 소득조차 신고하지 않았다. 월세 약 6억원을 친인척 명의 계좌로 받았지만 결국 국세청에 덜미를 잡혔다.외국인이 고액의 월세 수입을 신고하지 않은 경우도 적지 않았다. 월세를 내는 외국인은 내국인과 달리 월세 세액공제를 받지 않기 때문에 쉽게 숨길 수 있다고 판단하는 사례가 많다고 국세청은 설명했다. 서울 이태원동에 고급빌라 17채를 보유한 한 외국인 상대 임대사업자는 이런 점을 노려 외국인 주재원 등에게서 받은 고액 월세 총 7억원을 신고하지 않았다가 이번 국세청의 집중 검증 대상에 올랐다.조재길 기자 road@hankyung.com
2017년 5월. 인수위원회를 갖출 여유조차 없이 1700만 촛불의 지원을 받으며 탄생한 문재인 정부가 부동산시장 과열로 몹시 곤란한 상황에 처해 있다. 출범한 지 1년 하고 4개월여 만에 벌써 8번째 부동산 대책을 발표했다. 과열된 시장을 진정시키기 위해 정부가 대책을 발표한다는 건 옳은 일이다. 하지만 시장 현상을 제대로 인지하지 못하고 이론에 얽매인 정책만을 고집한다면 다시 추가 대책을 발표해야 하는 상황에 직면할 가능성이 높다.지난 10년 동안 한국의 경제 규모는 비약적으로 커졌다. 자연스레 유동성 또한 늘어났다. 시장과 환경이 완전히 바뀌었는데 정부의 부동산 정책은 변화 없이 그대로다. 10여 년 전 시장에 적용했다가 역효과를 일으켜 사상 초유의 가격 상승을 일으켰던 그 정책이다.‘9·13 부동산대책’은 세금과 금융, 공급이라는 확실한 테마를 갖고 있다. 정책이 시장에 잘 스며들어 제대로 작용해 주기를 간절히 바라고 있지만 여전히 정부의 시각에 대한 의구심을 떨쳐버릴 수 없다. 부동산을 규제하는 건 누구나 평등하고 부담 없이 내 집을 마련할 수 있게 하는 주거안정화를 꾀하는 것이다. 꾸준한 자산 증식을 통해 서민이 중산층으로 이동할 수 있도록 기회를 주기 위함인 것이다.하지만 이번 대책에선 1주택자까지 옥죄기 시작했다. 일시적 1가구 2주택 기간을 2년으로 줄이면서 2012년 이전 수준으로 환원했다. 여기에 종합부동산세율도 올렸다. 세금을 내기 싫거나 낼 돈이 없다면 집을 줄이라는 이야기다. 이는 주거 사다리를 통항 상향 이동이 아니라 하향 이동을 하라는 것이다.민간임대사업자들의 협조가 절실한 상황에서 이들에 대한 혜택마저 줄였다. 공공에서 공급하는 임대주택은 아직 전체 임대주택 시장의 5% 수준에 머물러 있다. 하지만 앞으로 조정대상지역에서 임대주택으로 등록한다고 해도 임대사업자들이 볼 수 있는 혜택은 없다. 가장 많은 수요자가 움직이는 시장에서 정부를 대신해 공급을 담당하고 있는 주요 공급처를 차단하겠다는 것이다.내 집 마련은 자산 형성에 있어 가장 먼저 이뤄져야 하는 수단이다. 시간이 흐를수록 떨어지는 화폐가치를 누구보다 잘 보전해 주기 때문이다. 정부는 소득주도성장을 내걸고 경제 성장을 위해 많은 노력을 기울이고 있다. 성장을 한다는 것은 지속적으로 유동성을 키운다는 의미이기도 하다. 간단히 말하자면 화폐의 양이 매우 늘어나게 된다는 것이다. 화폐의 양이 늘어날수록 화폐 가치는 떨어질 수밖에 없다. 왜 그런지 이론적 논리로 고민할 필요가 없다. 지갑 속에 있는 1만원짜리 지폐로 할 수 있는 게 어떤 것들이 있는지 10년 전과 비교해서 생각해 보면 된다.정책의 혼돈 속에서 1주택자와 다주택자의 복잡한 셈법이 새롭게 시작될 것이다. 당분간 세 부담이 늘어나는 것은 필연적이다. 하지만 늘어난 세금은 항상 주택 가격에 반영된다는 것을 우리는 충분히 경험했다. 세금 부담이 어디로 전가될지 생각해 볼 부분이다.외환위기와 금융위기를 겪으면서 우리는 규제에 의해서는 시장을 조절할 수 없다는 경험을 했다. 정부가 급한 불을 끄기 위해 전방위적 압박을 가하고는 있지만, 안정화를 이루기 위해서는 수요자가 원하고 필요로 하는 지역과 조건에 맞는 적절한 공급이 확실히 이뤄져야 한다. 시장의 반응에 따라 다시 추가 대책이 나올 가능성은 높다.그러나 새로운 대책을 꺼낼 때는 예전과 달리 많은 정보와 지식을 갖추고 있는 부동산시장 참여자들의 수준도 고려해 정책을 수립해야 할 것이다. 국민을 위한다는 정책이, 주거 안정을 위한다는 정책이 오히려 칼날이 돼 돌아오는 상황이 더 이상 반복되지 않기를 바란다.
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