강남 3구는 평균 5억원대…연초 매매 강세·전세 약세 영향
양도세 중과 등 다주택자 규제 맞물려 갭투자 수요 감소할 듯

최근 서울 아파트를 전세를 끼고 살 때 필요한 '갭투자 비용'이 2011년 이후 최대로 증가했다.

지난달부터 매매가격이 약보합세로 돌아섰지만 연초 급등했던 가격이 크게 떨어지지 않은 반면, 전셋값은 상대적으로 많이 하락해 갭투자 비용이 늘어난 것이다.

입주 물량 증가로 전셋값 하락세가 이어질 것으로 예상되는 가운데 정부의 양도소득세 중과, 대출 강화 등 다주택자 규제와 맞물리면서 지난 2년여간 활기를 띠었던 갭투자도 위축될 것이라는 전망이 나온다.

16일 부동산114 조사에 따르면 서울 아파트 갭투자 비용(매매가 평균에서 전세가 평균 금액을 뺀 차액, 재건축 대상 제외)은 평균 2억3천199만원으로 작년(1억9천250만원)과 비교해 1억원(20.5%) 가까이 증가했다.

이는 2011년 2억5천243만원을 기록한 이후 가장 높은 수준이다.

만약 전셋값이 싼 재건축 대상 아파트까지 포함하면 갭투자 비용 부담은 이보다 더 커진다.

서울 아파트 갭투자 비용은 2008년 매매가격 급등으로 3억2천253만원까지 벌어진 뒤 하락하기 시작해 지난 2015년에는 매매 약세, 전세 강세 영향으로 1억2천715만원으로 축소됐다.

유주택자들이 소액의 현금으로 전세를 끼고 집을 추가 구입하는 갭투자가 유행하기 시작한 것도 이 시기부터다.

이후 전셋값은 안정세를 보이는 가운데 주택 거래량 증가로 매매가격은 크게 뛰면서 갭투자 비용이 2016년 1억4천403만원에서 2017년 1억9천250만원으로 늘었고, 올해 4월 현재 2억3천만원을 웃돌고 있다.

올해 갭투자 비용 증가는 연초 급등한 매매가격이 별로 내려가지 않은 반면, 수도권 아파트 입주물량 증가로 전셋값은 연초부터 약보합세가 이어지고 있어서다.

부동산114 통계 기준으로 올해 서울 아파트 평균 매매가격(재건축 제외)은 6억8천490만원으로 작년 말 대비 6.79% 올랐으나, 전셋값은 평균 4억5천291만원으로 작년 말보다 0.89% 상승하는 데 그쳤다.

전세가율을 봐도 갭투자 비용이 최고를 찍었던 2008년 서울 아파트 평균 전세가율은 37.38%에 불과했으나 갭투자 비용이 근래 최저였던 2016년에는 74.89%까지 올랐다.

이후 전세가율은 떨어지기 시작해 지난해 말 70%에서 올해 4월에는 66.14%로 내려왔다.

전세가율이 낮을수록 갭투자 비용이 늘어나는 구조다.
서울 아파트 '갭투자 비용' 평균 2억3000만원… 6년 만에 최대
구별로는 서초구의 갭투자 비용이 5억4천450만원으로 가장 높았다.

이는 지난해 4억5천203만원보다 1억원 가까이 증가한 것으로, 최근 서초구의 전셋값 하락이 영향을 미친 것으로 보인다.

또 강남구의 갭투자 비용이 5억3천479만원, 송파구가 4억9천26만원을 기록하는 등 강남 3구의 갭투자 비용이 서울 평균의 2배를 웃돌았다.

비강남권에서는 용산구가 갭투자 비용이 4억3천261만원으로 가장 높았고, 양천(3억61만원), 성동(2억9천403만원), 광진(2억6천547만원), 마포구(2억4천188만원) 등이 서울 평균보다 높았다.

지방에서는 세종시의 갭투자 비용이 1억8천313만원으로 가장 높았고 제주(1억1천258만원), 부산(1억12만원), 울산(7천725만원), 대구(7천713만원) 등의 순이었다.

전문가들은 올해 입주물량 증가로 전셋값이 약세를 보일 것으로 예상되면서 갭투자자들이 전세 계약이 끝나면 보증금 일부를 세입자에게 돌려줘야 하는 역전세난이 발생할 수 있다고 내다본다.

부동산114 이미윤 책임연구원은 "전셋값 하락이 계속되면 갭투자자들의 고통이 커질 것"이라며 "전세에 이어 매매가격도 약세를 보일 경우 갭투자자들이 샀던 주택들이 시장에 급매물로 나올 수 있다"고 말했다.

추가 갭투자 수요도 종전보다는 줄어들 것이라는 의견이 많다.

이 책임연구원은 "갭투자 비용이 늘면서 투자 목적의 주택 구입이 점점 어려워지고 있다"며 "양도세 중과, 보유세 개편, 대출 규제 등 다주택자에 대한 규제가 강화된 만큼 당분간 전세를 낀 주택 구입은 신중히 결정하는 게 좋다"고 말했다.
서울 아파트 '갭투자 비용' 평균 2억3000만원… 6년 만에 최대
/연합뉴스