[빌딩 투자 ABC] 거래 후 분쟁 대비하려면 계약서에 특약 명시해둬야

흔히들 부동산 거래는 계약금, 중도금, 잔금 등의 금전교환과 부동산권리 이전으로 마무리된다고 생각한다. 그러나 부동산에는 공법상의 이용제한이나 거래에 대한 규제 사항과 관련되는 법률이 100여 개가 넘는다. 사법상으로도 수십 개의 법률이 서로 얽혀있다. 전문가들도 신중을 기해야 하는 부분이다.

통상 대부분 등기소나 구청에서 발급한 공부를 부동산 거래의 기준자료로 삼는다. 하지만 행정관청에서 발급한 서류를 무조건 맹신하면 부동산 거래사고가 발생할 수도 있다. 등기소나 구청 등의 행정관청에서는 인감증명이나 기타의 필요서류만 갖추면 물권 및 기타의 변동을 발생시키는 형식적 심사권만이 주어진다. 실질 심사권은 없다. 이 때문에 공부상 내용이 실제 부동산 상황과 다르게 나타날 수도 있다. 등기부상권리 관계에 공신력이 부여되지 않는다는 얘기다.

거래 후 분쟁 소지에 대비하기 위해선 계약서 상 권리내용, 사실관계 등 실제상황을 근거로 한다는 점을 특약으로 명시해 두면 유리하다. 그래서 실제 부동산 확인은 부동산 거래에서 중요하다. 대상 부동산의 공부로 확인되는 권리관계는 물론 면적, 경계, 공사법상의 이용규제상황, 세금관계, 주변 환경, 발전가능성 등에 대한 검토가 필요하다. 대상 부동산의 물권 확인을 위해서는 공부상의 권리, 내용 등을 확인해야 한다. 공부상의 확인과정은 토지대장, 임야대장, 건축물관리대장, 토지이용계획확인서, 임야도 또는 지적도를 확인해야 한다.

또 현장답사를 통해 공부상의 내용과 실제 부동산 정보가 일치하는지 여부를 점검해야 한다. 등기부등본상 권리관계 변동도 잔금 지불 전 반드시 확인해야 한다. 우선 소재지는 지적도면에 축도된 토지 형상을 육안으로 확인한다. 그 지역에 정통한 주민의 협조를 구해 확인할 수 있고 특별한 경우에는 지적공사를 활용할 수 있다. 지목은 지적법상 28개 지목 중에서 해당 지목을 확인하고, 공부상의 지목과 실제 이용 상황의 지목이 다를 경우 실제 이용상의 지목을 중시해야 한다.

토지 면적은 공부상과 실제의 면적이 차이나는 것이 가끔 있다. 보편적인 측정 방법으로는 발걸음이나 줄자, 레이저 거리측정기, 삼각측량 등이 있다.

주택의 경우 주택임대차보호법에 의해 소액보증금 보호나 임차인의 물권적우선효력의 인정 등이 정해져 있다. 그러므로 임대차의 존재 여부와 계약 내용, 임차인의 신분관계까지 확인해 두어야 할 것이다.

권오진 < 원빌딩 이사 >