[김재권 변호사의 '부동산 법 테크' (18)] 허가 층수까지 골조공사라도 끝내야
건축주가 건물을 짓다가 자금 부족으로 공사가 중단된 현장을 종종 보게 된다. 이때 돈을 빌려준 금융회사 등이 돈을 회수하려고 경매를 신청하는데 토지 외에 미완성 상태인 건물도 경매 신청을 할 수 있을까. 미완성 건물도 경매를 신청할 수 있다면 그만큼 채권 회수가 쉬워지므로, 채권자에게는 중요한 관심사다.

먼저 건축 중인 건물이 최소한의 기둥과 지붕, 주벽을 갖추지 못하면 토지의 부합물로 볼 뿐 독립된 경매의 대상이 되지 못한다.(대법원 2003. 5. 30. 선고 2002다21592, 21608 판결)

다음으로 최소한의 기둥, 지붕, 주벽을 갖춰 독립된 건물이 됐어도 어느 정도 완공 수준에 이르러야 미등기라도 경매의 대상이 된다. 따라서 완공 수준에 이르지 못한 건물은 경매 절차를 밟을 방법이 없고 부득이 토지만 경매를 신청하게 된다. 이때 법정지상권, 유치권이 문제 될 여지가 있다.그렇다고 완공돼 보존등기가 가능한 건물만 경매 신청을 할 수 있는 것은 아니다. 완공되지 않아 보존등기가 되지 않았거나 아직 사용승인되지 않은 건물이라도 채무자 소유로서 건물의 실질과 외관을 갖추고 지번·구조·면적 등이 건축허가나 건축신고의 내용과 사회통념상 동일하면 경매 대상이 된다.(대법원 2005. 9. 9.자 2004마696 결정)

위 사례에서는 위생시설·방화시설·주변전설비·오수처리시설·정화설비·자가발전설비·기계식 주차설비 등의 부대설비가 설치되지 않았으나 가설공사·기초 및 토공사·철근콘크리트공사·조적공사·타일공사 등은 상당 부분 이뤄진 상태였다. 공정률은 50% 정도지만 설계변경된 건축허가 내역과 같이 지하 2층~지상 15층 건물로서의 외관을 거의 갖추고 있었다.

한편 대법원은 지하 2층~지상 10층으로 건축허가를 받았으나 지상 8층까지 골조공사가 완료되고, 지상 9층 부분은 거푸집만 두른 상태에서 공사가 중단된 건물에 대해 시공 정도로 봤을 때 구조 및 면적이 건축허가받은 것과 동일성이 없다는 이유로 경매신청을 각하한 것은 정당하다고 봤다.(대법원 2004. 9. 3.자 2004마480 결정). 즉 최소한 허가받은 규모(10층)까지 골조공사만이라도 완성돼야 한다.

결론적으로 미완성 건물은 공정률, 사용승인 여부보다 ‘건축허가나 신고 내용과의 사회통념상 동일성 여부’ ‘골조가 완성된 여부’를 기준으로 경매 대상이 되는지를 판단함을 알 수 있다.

김재권 < 법무법인 효현 대표변호사 >