[김재권 변호사의 '부동산 법 테크' (16)] 소유자 알 수 없는 토지·건물 사들여… '매도청구' 절차 통해 주택 건설 가능

아파트 건설 등 개발사업을 하기 위해 부지를 매입하다 보면 아무리 수소문하고 공부(公簿)를 뒤져봐도 소유자를 알 수 없는 토지(건물)가 간간이 나타나 사업 추진에 큰 지장을 일으킨다. 대부분 도로 부지고 미미한 면적의 공유지분이어서 별 가치가 없다 보니 오랜 세월 방치된 것이다.

이런 문제를 해결하기 위해 주택법(22·23조)은 매수대금을 공탁하고 신속히 사업을 진행할 수 있는 제도를 두고 있다. 즉 주택법상 주택건설 사업계획승인을 얻은 사업주체가 대지 소유자의 소재 확인이 현저히 곤란한 경우 전국적으로 배포되는 2개 이상의 일간신문에 2회 이상 공고하고, 그 공고한 날부터 30일 이상 지난 때에는 주택법상 매도청구대상의 대지로 본다.

따라서 사업주체는 공고일로부터 30일 이상 지나도 소유자 신고가 없으면 시·도지사가 추천하는 감정평가업자 2인 이상에게 감정을 의뢰한다. 그들이 평가한 금액을 산술평균한 금액을 법원에 공탁하고 공탁증명서에 소재 확인 곤란 사유를 첨부해 사업승인기관에 제출하면 분양승인까지 받는 등 주택건설사업을 진행할 수 있다.

이처럼 감정평가액 공탁만으로 사업은 시행할 수 있다. 하지만 완공 후 사용검사를 받기 위해서는 토지의 소유권까지 확보해야 한다.

그러므로 매도청구소송을 제기해 판결로 소유권을 이전받아야 한다. 소유자가 불명이므로 부득이 공시송달에 의해 진행하게 된다. 그런데 공시송달로 판결을 받아도 등기소에서 최후 주소를 증명하는 서면을 제출하지 못하면 이전등기를 거절하기도 한다. 이때에는 부득이 민법상 부재자 재산관리인 제도를 이용할 수밖에 없다.

즉, 부재자의 최후주소지 또는 재산소재지의 가정법원에 부재자 재산관리인 선임신청을 한 뒤 재산관리인으로 하여금 그 토지를 사업주체에 팔고 그 대금을 보관하도록 법원에서 허가받아 소유권을 취득하는 과정을 거쳐야 한다.

이때 가장 문제되는 것이 사업주체가 부재자재산관리인 선임청구를 할 자격이 있느냐 여부다.

이해관계인(부재자의 추정상속인, 배우자, 부양청구권자, 채권자, 보증인, 연대채무자)과 검사만이 청구할 수 있다. 공익의 대변자인 검사가 개인사업을 하는 사업주체의 부탁을 들어줄 리 없다. 법이 정한 이해관계인도 찾을 수 없다면 어떻게 해야 할까.

필자가 수행한 여러 건의 선임청구건에서 ‘주택법이 매도청구제도를 두고 소유자불명인 토지를 매수해 아파트사업을 할 수 있도록 규정한 것이 사업주체가 이해관계인의 지위를 가지는 증거란 점’을 강조함으로써 선임 결정을 받아 매수까지 완료한 바 있다.

김재권 < 법무법인 효현 대표변호사 >