[빌딩 투자 ABC] 3월부터 빌딩 대출 때 RTI 적용 고려해야

올해 부동산시장이 뜨겁게 타오르고 있다. 아파트 시장이 그렇다. 전국에 있는 아파트시장이 다 그런 건 아니고 강남에 있는 아파트시장이 뜨겁다. 한 주에 몇천만원씩, 한 달에 몇억원씩 호가가 오른다. 더 놀라운 사실은 강남 아파트를 매입하려는 수요자는 많은데 매물이 없다는 것이다.

정부에서는 수시로 새로운 정책을 발표해 시장에 되레 혼란을 주고 있다. 작년 ‘8·2부동산 대책’ 이후 정부의 강도 높은 정책이 나오고 있다. 재건축연한 30년의 변경과 재건축 초과이익환수제 등 공급 억제정책으로 인해 신축 아파트의 공급 감소로 이어질 전망이다. 특목고와 자사고 폐지로 강남8학군이 다시금 인기를 얻어 강남에 대한 수요층을 넓히고 있다. 그러다 보니 다주택자 보유세 및 양도세 강화로 ‘똘똘한 한 채’에 대한 열망이 커지면서 역대 최고 수준의 가격 상승이 이어지고 있다.

그러나 정부는 더 강한 정책을 내놓을 기세다. 이미 서울 전 지역을 투기과열지구로 지정하고 세부적으로 11구를 투기지역으로 정했다. 국세청에서는 고가 아파트 취득자를 세무조사하고 있다. 강남부동산을 세무조사해 부동산에서는 문을 걸어 잠그고 밖에서 영업한다. 상황이 이렇다 보니 아파트시장의 혼란이 가중되고 있다.

서울 빌딩 시장도 마찬가지로 뜨겁게 달아오르고 있다. 2017년 빌딩거래 규모는 5조원 수준이었다. 전에 없던 활황이다. 정부에서 강력한 아파트 규제정책을 내세우고 있어 강남의 꼬마 빌딩 쪽으로 수요가 넘어오고 있다.

아파트는 거주 목적 성격이 강해 민생안정이라는 명목 아래 정부가 대책을 계속 강구해나가지만 빌딩은 투자목적 성격이 강해 제한을 많이 두지 않는 편이다.

현재 대출은 감정가를 기준해 해주지만 대략적으로 매매가격의 60% 정도 해주고 있다. 금리는 3% 초반대다. 오는 3월부터 임대업이자상환비용(RTI)이 적용된다면 대출이 줄어들 가능성이 높다. RTI는 부동산임대업 대출 희망자의 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 비율이다(주택은 1.25배, 비주택은 1.5배). 연간 이자비용에는 해당대출 이자비용, 관련 건물의 기존 대출이자가 포함된다. 이자 산정기준이 되는 금리 상승에 대비한 스트레스 금리 ‘최저 1%포인트’도 가산된다. 그러나 금융위원회에 따르면 대출 희망자 RTI가 기준치를 밑돌아도 대출이 거절되지 않는다. 다만 대출 한도를 조정하거나 심사가 추가로 이뤄진다.

빌딩을 매입할 때 100% 대출받는 사례는 드물다. 만약 50% 대출에 연 3% 금리로 받는다고 하면 RTI의 비주택 1.5배수를 적용받아 빌딩 전체 수익률이 2.25%의 수익률 이상만 나오면 가능하다. 그러므로 RTI가 시행된다고 크게 달라질 것은 없어 보인다. 하지만 수익이 나오지 않는 개발물건 즉, 토지나 단독주택을 빌딩으로 개발하려고 할 때는 대출이 적게 나와 공급이 줄어들 전망이다. ‘공급이 줄어든다’는 말의 다른 의미는 기존 수익이 나오는 빌딩은 가격이 오를 가능성이 높다는 것이다. 빌딩은 다달이 월세가 나와 투자금 회수도 어떤 부동산보다 빠른 편이다.

권오진 < 원빌딩 이사 >