"서울 주택가격 내년 조정…전·월세 증가 우려도"

가격 조정, 지방에서 시작해 내년 경기·서울로 확산 전망

증권가 건설업종 전문가들은 정부의 강력한 8·2 부동산 대책으로 주택가격 상승세에 제동이 걸릴 것으로 전망했다.

그러나 이번 대책으로 집을 사려는 수요가 꺾이면서 전·월세 비중과 임차료가 오르는 역효과가 일어날 수 있다는 우려도 나왔다.

박현욱 현대차투자증권 연구원은 3일 "정부의 부동산 대출규제 강화로 투기과열지구 투기 수요가 위축되고 내년 4월 양도소득세 중과 적용 전 매도 심리로 주택가격은 정체되거나 상승률이 하향 안정될 것"이라고 전망했다.

NH투자증권은 주택가격 조정은 올해 하반기 지방에서 시작해 내년 상반기 경기도와 하반기 서울로 확산할 것으로 내다봤다.

김형근 NH투자증권 연구원은 "내년 1월 재건축초과이익 환수제와 분양권 전매 금지, 4월 양도소득세 강화 등 부동산 규제와 올해 하반기 경기도 아파트 입주 물량 급증으로 국내 전체 부동산 시장이 조정국면에 진입할 것"이라고 말했다.

그러면서 "서울은 주택 공급이 부족해 올해는 하락 폭이 크지 않다가 재건축초과이익 환수제 부활과 양도소득세 적용으로 내년 하반기에 조정이 시작될 것"이라고 설명했다.

그는 또 "입주 물량이 급증하는 지역 중심으로 조정이 시작되고 신규보다 기존 주택가격이 더 타격을 받을 것"이라며 "재건축 기대감으로 오른 아파트는 올해 말까지 '관리처분계획인가'가 승인되지 않으면 가격 조정에 들어갈 것"이라고 분석했다.

정부의 부동산 대책이 재건축·재개발 물량을 타깃으로 하는 점에서 거래 둔화와 분양시장 위축을 초래하지만, 신축 아파트 수요는 오히려 늘어날 수 있다는 관측도 나왔다.

김세찬 대신증권 연구원은 "전매 제한으로 분양권 거래 감소는 가격 하락으로 이어진다"며 "건설사는 분양에 적극적으로 나서기 어렵고 조합원도 재건축·재개발을 추진한 유인이 낮아진다"고 설명했다.

그는 "반면 재건축·재개발 아파트 분양권과 입주권 거래가 어려워지면 새집을 원하는 수요는 등기가 완료된 신축 아파트로 집중될 수 있다"며 "신축 아파트가 재건축·재개발이나 분양권 투자의 대안으로 주목받을 가능성이 크다"고 분석했다.

그러나 일각에선 정부의 8·2 부동산 대책이 주로 수요억제책이어서 자가 보유 점유율 둔화와 전·월세 비중과 임차료 상승이라는 역효과가 날 수 있다는 지적도 나왔다.

채상욱 하나금융투자 연구원 "대출 규제로 신규 주택구매나 분양 시 자기 자금 조달 비중이 종전 40%에서 60%로 높아진다"며 "이는 실수요자 주택구매 억제책으로 작용해 임차가구 비중과 임차료 상승으로 연결될 것이 우려된다"고 지적했다.

그러면서 "역설적으로 현 정부가 잡으려 하는 갭투자(시세차익을 목적으로 전세를 끼고 주택을 매입하는 투자 방식) 투기 수요에 긍정적인 환경으로 변할 것이 우려스럽다"고 말했다.

그는 또 "임차시장 안정을 위해 다주택 가구의 임대사업자 등록 촉진을 추진할 것으로 기대된다"며 "8·2 대책의 양도세 강화는 사업자 등록을 촉진해 현재 유통 가능 주택(매매 가능한 주택)이 점차 감소할 것"이라며 공급부족에 따른 장기 상승은 지속될 것으로 내다봤다.

(서울연합뉴스) 윤선희 기자 indigo@yna.co.kr