특별계획구역 해제 추진
고덕2단지 등 재건축 열기에도
주민들 '단독주택 차별화' 선택

규제 문턱은 대폭 낮춰
최고높이 25m~35m
근린시설 업종도 다양화
서울 강동구 고덕·명일동 특별계획구역 24·25·26구역이 아파트 재건축 대신 단독주택지로 개발하기 위해 특별계획구역을 해제하는 절차를 밟고 있다. 24구역에 해당하는 고덕2동 225 일대. 신경훈 기자 khshin@hankyung.com

서울 강동구 고덕·명일동 특별계획구역 24·25·26구역이 아파트 재건축 대신 단독주택지로 개발하기 위해 특별계획구역을 해제하는 절차를 밟고 있다. 24구역에 해당하는 고덕2동 225 일대. 신경훈 기자 khshin@hankyung.com

서울 강동구 고덕동과 명일동의 단독주택지역이 주거와 다채로운 상업시설이 결합된 개성 있는 주택지로 개발된다. 대규모 아파트 재개발을 하지 않고 판매·근린생활시설에 대한 규제 문턱을 낮춰 다양한 상권 형성이 이뤄질 수 있도록 가능성을 열어뒀다.

◆‘새 아파트’ 접고 단독주택 선택

'아파트 재건축' 거부한 고덕·명일 주택단지

14일 강동구에 따르면 고덕·명일동 일대 특별계획구역 24·25·26구역을 해제하는 내용의 고덕택지 지구단위계획 변경안 열람공고가 최근 마무리됐다. 고덕2동 225와 명일2동 61 일대의 단독주택지역으로 총면적이 24만㎡에 이른다. 강일2지구, 고덕강일 공공택지지구와 접해 있고 서울 지하철 5호선 고덕역, 상일동역이 바로 옆으로 지난다. 지하철 9호선도 연장될 예정이다. ‘고덕 그라시움’을 비롯해 ‘고덕래미안힐스테이트’ 등 고덕동 주요 재건축 단지들에 둘러싸여 있어 ‘노른자 입지’로 꼽힌다.

이 지역도 처음엔 아파트 재건축을 추진했다. 2006년 1월 공동주택 건립을 위해 특별계획구역으로 지정됐다. 하지만 글로벌 금융위기와 주택시장 침체 등으로 속도를 내지 못했다. 주민들 사이에서는 “굳이 아파트를 지을 필요가 있느냐”는 회의론이 퍼졌다. 이미 인근에 대단지 아파트로 둘러싸여 있어 차별화된 주거지역에 대한 탄탄한 수요가 이어졌기 때문이다. 아파트 단지를 배후로 상권이 형성되고 있는 점도 재건축 회의론에 힘을 실었다.

결국 고덕2동 특별계획구역 24·25구역은 2014년 9월 주택재건축 정비구역에서 해제됐고 명일2동 26구역은 지난 3월 주택재건축조합추진위원회를 해산했다. 강동구 관계자는 “지역 주택 대부분이 30년이 지나 개발 및 신축 계획을 마련해야 했지만 특별계획구역으로 묶여 있어 세부계획이 비어 있는 상태였다”며 “지구단위계획 변경안을 통해 개발 가이드라인을 마련한 것”이라고 설명했다.

이들 지역과 함께 아파트 재건축을 추진했던 고덕1지구도 주민 3분의 1 이상의 요청에 따라 최근 정비구역 해제를 위한 주민투표를 했다. 12만5632㎡ 면적의 단독주택 지역으로, 재건축 찬성 의견이 50%를 넘지 않으면 정비구역에서 해제된다. 투표 결과는 16일 발표된다. 고덕1지구가 정비구역에서 해제되면 강동구 내 모든 단독주택 지역이 아파트 재건축을 포기하게 된다.

◆규제 문턱 낮춰 자율 개발 유도

이번에 마련된 지구단위계획 변경안은 주민들의 자율 개발을 지원하는 데 초점을 맞췄다는 게 강동구 측의 설명이다. 이들 지역에는 건폐율 60%, 기준 및 허용용적률 200%가 적용된다. 원활한 개별 정비사업을 유도하기 위해 허용용적률 인센티브는 도입하지 않기로 했다.

고덕동은 도로 폭에 따라 25~35m까지, 명일동은 20~25m까지 최고 높이를 차등 적용키로 했다. 고덕동 북측에 마련되는 35m 길이의 간선도로 아리수로변은 9호선 역세권이 형성되는 만큼 최고 높이를 35m로 계획했다.

변경안은 특히 이 지역에 들어서는 근린생활시설에 관련 불허 용도만 지정했다. 주거 및 교육 환경에 저해되는 골프연습장, 단란주점 등 불허 업종에 해당되지 않는다면 다양한 시설이 들어설 수 있도록 규제 문턱을 낮췄다는 설명이다. 공동개발도 지정하지 않았다. 강동구 관계자는 “주민들이 자발적으로 개발할 수 있도록 최소한의 규제만 두고 다양한 가능성을 다 열어둔 것”이라고 설명했다.

강동구는 주민공람 과정에서 접수된 의견을 반영해 이르면 다음달 서울시 도시건축공동위원회 소위원회에 자문할 예정이다. 이후 내년 3월께 도시건축공동위 심의를 거쳐 지구단위계획 변경안을 확정할 방침이다. 서울시도 이번 변경안에 대해 긍정적인 입장이다. 주거지역이 아파트 일색에서 벗어나 다채로운 경관과 주택 형태를 갖추는 방식은 서울시 정책 기조와 부합하기 때문이다. 서울시 관계자는 “지구단위계획 변경안 마련 과정에서 충분한 협의가 이뤄졌다”며 “이미 기반시설이 갖춰져 있는 지역인 만큼 특별한 기능을 유도하기보다는 주민 자율 개발을 지원하는 방식으로 관리할 것”이라고 말했다.

조수영 기자 delinews@hankyung.com

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