"부동산 '과열기' 연말까진 계속…내년 하반기가 투자 변곡점"

여름내 달궈진 서울 부동산…전문가들의 시장 전망

지방까지 고루 뜨겁던 투자 수요
강남 재건축으로 쏠림 현상 심화

소득대비 대출총액규제 조기 시행 등
시장 과열 막을 부동산대책은 변수
투자자들 '추격 매수' 자제해야

부동산 전문가들은 서울의 부동산시장이 과열됐다고 입을 모았다. 이 같은 분위기는 연말까지 계속될 가능성이 있다고 예상했다. 신규 분양시장과 재건축 추진 아파트에 대한 투자 열기가 꺾일 만한 별다른 이슈가 없어서다. 내년 하반기 이후 서울 부동산시장도 꺾일 가능성이 있는 만큼 투자목적으로 집을 구입하는 것은 위험하다고 전문가들은 강조했다.

서울 ‘과열기’ 당분간 지속

서울 부동산시장을 ‘과열기’로 볼 수 있는지에 대해선 ‘그렇다’고 답한 전문가들이 대부분이었다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “서울 일부 지역과 재건축 추진 아파트의 주간 가격 변동률이 0.5%를 넘어서는 등 서울 집값이 2006년 급등기 같은 모습을 보이고 있다”며 “거래량과 가격 상승 추세가 모두 공격적이라 과열은 과열인 것 같다”고 진단했다. 함 센터장은 “강남권 재건축 단지들은 올 들어 집값이 2억~3억원씩 올랐다”며 “최근 집주인들이 매물을 거둬들이는 것은 가격 상승 기대감이 커질 때 흔히 동반되는 현상”이라고 말했다. 다만 같은 수도권이라도 서울과 경기·인천의 흐름은 완전히 다르다고 덧붙였다.

임성환 알리안츠생명 WM(자산관리)센터장은 “시장 과열 정도가 가슴을 지나 목까지 근접했다”고 말했다. 김능수 신한은행 투자자문부 부동산팀장은 “서울 및 외곽의 주요 택지지구 내 청약 경쟁률이 높은 것은 실수요자보다 투자 수요가 많이 유입된 결과”라며 “정상적인 상황은 아니지만 연말까지 별다른 변화는 없을 것”이라고 전망했다.

송인호 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 “과거 수도권과 지방으로 고루 분산되던 투자 수요가 서울로 집중되는 시기”라며 “그러나 뜨거운 투자심리는 1년 이상 더 지속되진 않을 것”이라고 주장했다. 송 연구위원은 “소득과 같은 거시경제 펀더멘털(기초체력)이 계속 약화되는 상황에서 부동산시장만 좋을 순 없다”며 “실수요자들은 내년 말이나 2018년 초까지 관망하는 게 바람직하다”고 말했다. 예년 추세를 살펴보면 추석 이후 2~3개월은 전통적으로 이사 및 주택 매매, 신규 분양이 활발한 시기다. 지금 분위기가 이어진다면 서울과 일부 경기 지역에선 가격 폭등 현상이 나타날 수도 있다는 전망이 나오는 이유다.

투자 목적 구입 신중해야

집값 급등에 대한 대응전략과 관련해 김 팀장은 실수요자냐 투자자냐에 따라 투자전략을 달리 가져가야 한다고 조언했다. 그는 “주거환경이나 직장과의 거리, 학군 등을 기준으로 특정 지역에 거주해야 하는 실수요자라면 길게 보고 주택을 구입하면 된다”고 강조했다. 그는 “수도권 신규 택지지구나 재건축 분양권에 기대는 투자자들에겐 잠시 숨고르기를 권한다”며 “투자하더라도 전매제한이 풀리는 시점까지만 투자 기간을 짧게 가져가야 한다”고 말했다.

박합수 국민은행 도곡PB센터 수석부동산전문위원은 “강남권 아파트 가격이 많이 올라 투자 개념으로 접근하는 것은 무리수”라며 “(이미 가격이 많이 오른) 종전 집을 팔고 갈아타기에 나서거나 주택 크기를 넓혀 가는 것은 나쁘지 않을 것”이라고 설명했다. 박 전문위원은 “강남권 새 아파트와 강북 뉴타운 및 재개발 지구는 중장기적으로는 그 가치를 인정받을 수밖에 없다”며 “경기 외곽보다는 서울 도심에 투자하라”고 말했다. 임 센터장은 “재건축사업이 진척된 강남·서초·송파·강동구는 추천하지 않고 목동은 공청회 등을 하는 단계여서 투자할 여지가 있다”고 말했다. 또 그는 “수도권광역고속철도(GTX)나 지하철이 확충된다는 점을 앞세워 공급량이 많았던 경기권 신도시들은 철도 준공 시점이 연기되는 등 돌발 변수가 생길 수 있다”며 주의를 당부했다.

정부 추가 대책 나올까

금융당국이 가계부채 급증세를 진정시키기 위해 기존에 발표한 대책들을 앞당겨 시행하기로 하면서 정부의 정책 리스크에 대한 관심도 커지고 있다. 임 센터장은 “당초 내년 1월부터 적용하려던 연소득 대비 총부채원리금상환액(DSR) 심사가 연내로 당겨졌는데 이게 총부채상환비율(DTI)보다 더 강력하다”고 지적했다. 그는 “금융위원회와 정부가 시장 과열을 인식했고 이를 위한 정책을 하나씩 던지는 것으로 보인다”고 해석했다.

이르면 오는 12월부터 은행이나 보험사의 신규 주택담보대출과 신용대출 심사에 DSR이 도입된다. DTI는 신규 대출의 원리금 연간 상환액과 기존 대출의 이자 상환액 합계가 연소득에 비해 어느 정도 비중인지 측정하는 도구다. DSR은 기존 대출 이자뿐만 아니라 원금까지 상환한다고 가정해 낸 수치로 더 강화된 개념이라는 것이 전문가들 얘기다. 즉 금융회사는 대출 신청자에게 대출해 줄 때 신용정보원으로부터 차주의 기존 대출 잔액·금리·기간 등의 자료를 받아 DSR을 산출한다. 기존 대출이 있는 사람은 추가 대출이 어려워진다.

일부는 정부가 가계부채 증가 속도를 늦추기 위해 점진적으로 부동산 수요를 억제할 것으로 내다봤다. 송 연구위원은 “가계부채가 좀처럼 잡히지 않고 미국이 금리를 인상한다면 연내 정부의 추가 대책이 나올 개연성은 충분하다”고 말했다. 대책은 공급을 줄이는 식이 아니라 직접적인 투기 수요 억제책이 될 것이라고도 예상했다.

반면 함 센터장은 “올가을 서울의 경우 부동산 가격을 조정시킬 만한 변수가 별로 없다”며 “정부가 현장 모니터링이나 기존 정책에 대한 보완책을 제시할 순 있겠지만 분양권 전매제한이나 청약요건 강화 등 수요를 옥죌 추가 대책을 내놓기는 어려울 것”이라고 전망했다. 그는 “(정부 태도가) 부양에서 관리로 전환한 것은 사실이지만 꺼낼 정책 카드가 많지 않다”고 말했다.

박 전문위원은 “추가 대책을 내놓기보다 불법전매, 다운계약서 작성, 양도세 전가 등 불법 분양권 거래만 제대로 관리해도 투기 수요를 억제하는 분위기가 형성될 수 있다”고 말했다.

문혜정 기자 selenmoon@hankyung.com