[새해엔 돈 좀 벌어봅시다] "입주 물량을 따져보세요…공급과잉이 아니라 '새 집 가뭄' 해소입니다"

멘토 릴레이 인터뷰 (6) 김승배 피데스개발 사장

“주택 소유와 이용은 선택의 문제입니다. 하지만 무작정 주택 소유를 금기시할 이유는 없습니다. 어떤 식으로든 비용을 지급하는 건 같습니다.”

김승배 피데스개발 사장(사진)은 20여년간 주택 개발을 하고 있는 대표적인 주거 전문가다. 대우건설 주택사업본부에서 70여건의 다양한 개발을 진두지휘한 뒤 2004년 피데스개발을 세워 12년째 부동산 개발업에 종사하고 있다. 김 사장은 “주택시장에 10년 주기설 등 장단기 파동이 존재하지만 아늑한 보금자리를 갖고 싶어 하는 건 인간의 기본적인 욕구”라며 “능력만 된다면 적절한 타이밍을 노려 집을 사는 게 이득”이라고 말했다.

임차해도 매입하는 것만큼 비용 지급

김 사장은 주택이란 재화의 특성을 잘 알아야 한다고 강조했다. 재화 중에 주택만큼 자주 이용하는 게 많지 않고, 누군가는 집을 소유하고 있어야 한다는 것이다. 김 사장은 “누구나 잠을 자야 하기 때문에 주거에 대한 수요는 본질적 수요”라고 정의했다. 또 “소유자(집주인)의 욕심을 채워줘야 비로소 공간(주택)을 빌려준다”며 “전·월세를 살아도 집을 소유하는 것 못지않게 비용이 드는 이유가 여기에 있다”고 설명했다. 임차인이 집주인에게 감가상각비는 물론 금융 이자와 관리비까지 지급하는 게 임대시장이라는 것이다. 김 사장은 따라서 “주택을 소유하는 것에 우선 목표를 두고 소유를 향해 나아가는 것이 합리적일 수 있다”고 강조했다. 굳이 소유한 집에 얽매일 필요는 없다고 김 사장은 강조했다. 소유한 사람이 여러 가지 이유로 거주하지 못한채 남한테 빌려주고 다른 쪽에서 빌려서 사용(대체 거주)할 수도 있다.

입주 물량을 따져라

김 사장은 분양이나 인허가 물량보다는 입주 물량을 잘 살펴봐야 한다고 여러 차례 강조했다. 입주할 수 있는 상태가 돼야 진정한 공급 물량이 되기 때문이다. 현재 분양 물량이 많더라도 시장에 실제 영향을 미치는 시점은 입주 시기인 2년6개월~3년 뒤란 것이다. 김 사장은 매달 부동산시장의 입주 물량과 인구 동향 등을 살핀다. 전국 시·군 단위까지 꼼꼼하게 챙긴다. 김 사장은 “입주 물량이 부족하면 전셋값이 오르고 전셋값은 집값을 자극할 수밖에 없다”며 “전셋값이 집값의 턱밑까지 쫓아왔을 때가 집을 사야 할 시점”이라고 말했다.

김 사장은 현재 주택시장은 공급과잉 상태가 아니라고 진단했다. 최근 3년(2014~2016년) 전국 입주 물량은 26만5000여가구로 안정적이지만 2017년은 33만7000여가구로 늘어난다. 김 사장은 “2013년 전국 입주 물량이 19만3000여가구로 적었던 데다 2010년 이후 상대적으로 공급 및 입주 물량이 적었던 게 해소되는 과정”이라고 설명했다.

주택은 30년 동안 쓸 수 있는 내구성 소비재다. 30년 뒤 국내 여건상 재건축이나 재개발 등을 통해 새롭게 건축된다. 그는 “인구가 정체되고 가구 분화가 없다고 가정해도 매년 수명이 다한 주택(멸실 주택)이 생기기 때문에 최소한의 주택 수요는 존재한다”고 강조했다. 정부가 연간 주택 공급량을 30만~40만가구로 추정하는 것도 이 같은 멸실 수요와 더불어 가구 분화, 인구 증가 등을 고려하기 때문이다.

대중교통 여건을 살펴라

김 사장이 주장하는 부동산 개발 이론 중 하나가 ‘대중교통지향형개발(TOD)’이다. 김 사장은 “인간의 본질적인 문제는 누구나 한정된 시간을 갖고 있다는 것”이라며 “시간을 효율적으로 사용할 수 있는 곳(지역)을 선호할 수밖에 없다”고 말했다. 이동 시간을 줄이는 게 경쟁력이라는 설명이다. 도심 역세권이나 광역교통망을 갖춘 곳 등이다.

김 사장이 생각하는 가장 안전한 부동산은 뭘까. 김 사장은 여러 부동산 중 외생 변수에도 크게 흔들리지 않고 그 가치를 비교적 잘 유지하는 게 토지(땅)라고 했다. 그는 “한국은 인구에 비해 국토 면적이 넓지 않은 데다 국토의 70%가량이 산지여서 상대적으로 개발 잠재력을 갖춘 땅에 대한 희소성이 부각될 수밖에 없다”고 말했다.

■ 김승배 사장은

△1961년 경북 의성 출생
△성남고, 서울대 건축공학과 졸업
△1983년 대우건설 입사
△2003년 대우건설 주택사업담당 이사
△2005년 피데스개발 대표이사
△한국부동산개발협회 수석부회장
△서울시 주택정책위원회 심의위원

김진수/홍선표 기자 true@hankyung.com