'안갯속' 올해 주택시장…5대 쟁점을 주목하라

부동산시장 불확실성이 커지고 있다.

내달 수도권부터 실시되는 주택담보대출 규제 강화, 지난해하반기부터 불거진 공급과잉 논란,

최근 미분양 물량 증가 등 시장 변수가 많아지고 있어서다.

이런 영향으로 올해 부동산시장 전망도 크게 엇갈리고 있다.

올해 부동산시장에 영향을 미칠 주요 다섯 가지 쟁점을 살펴본다.

1. 수도권-지방 집값 서로 다른 길 가나

◆수도권과 지방 차별화

부동산 전문가들 사이에선 올해 지방 주택시장의 상승세가 꺾이고, 공급 물량이 많았던 대구·경북권과 충청권에선 가격 하락이 본격화할 수 있다는 의견이 많다. 반면 수도권 주택시장은 큰 폭의 가격 하락은 없을 것이라는 게 중론이다. 한국건설산업연구원 보고서와 한국은행의 전문가 설문조사에선 올해 수도권 주택시장이 상반기엔 상승세를 유지하다가 하반기엔 꺾이는 ‘상고하저(上高下低)’ 현상이 나타날 것이란 예상이 많았다. 박형렬 KDB대우증권 연구원은 “지난해 서울 지역 가처분소득 대비 주택 가격 비율은 2008년 고점에 비해 20%가량 낮은 수준”이라며 “지난해 가격 상승 부담이 지방보다 낮아 올해도 상승할 가능성이 있다”고 말했다.

2. 주택 공급과잉 VS 허무는 주택 더 많다

◆주택 공급과잉 논란

올해와 내년의 전국 예상 입주물량은 각각 27만여가구와 32만여가구로 지난해(26만여가구)보다 다소 증가할 전망이다. 일각에서는 입주물량이 늘어나면서 2017년부터 아파트 공급과잉으로 인한 가격 하락세가 본격화할 가능성이 있다는 전망을 내놓고 있다. 국내 부동산시장이 그동안 공급과잉으로 인한 경기 위축을 경험한 적이 없어 시장 위험에 미리 대비해야 한다는 지적도 나온다. 그러나 수도권 시장에선 재개발·재건축 멸실주택 효과를 감안해야 한다는 의견도 있다. 정비사업을 추진 중인 아파트가 15만여가구에 달하며 이 중 올해 서울에서만 2만5000여가구가 이주할 것으로 추정되고 있다. 건설회사들도 올해 신규 공급 규모를 다소 줄인다는 계획이다.

3. 기준금리 올리면 시장 타격 얼마나

◆금리 인상 가능성

부동산업계에선 지난달 미국의 기준금리 인상으로 그동안 유지되던 저금리 기조가 마감되고 한국에서도 점차 금리 인상이 이뤄질 것으로 전망한다. 이로 인해 크게 늘어난 가계부채가 경제 부담으로 작용할 수 있다는 지적이다. 올 하반기 국내 기준금리가 올라갈 경우 금융권 대출 부담은 더 커질 수밖에 없다는 설명이다. 박상언 유앤알컨설팅 대표는 “금리가 오르면 집 구입 심리는 위축되는 게 일반적”이라며 “여기에다 내달 수도권에서 담보대출 심사가 강화되면 주택시장 영향은 더 커질 것”이라고 말했다.

그러나 올해까지 신규 주택담보대출 금리가 3%대에 머물 경우 부동산 투자 매력이 유지될 것이란 전망도 나오고 있다.

4. '총선의 해' 부동산정책, 시장침체 막을 방패막?

◆총선 영향과 정책 방향

오는 4월 치러지는 국회의원 총선거가 올 상반기 부동산시장 침체를 막아주는 방패막이 역할을 할 것이란 기대가 적지 않다. 선거전 과정에서 지역별로 도로 철도 등 사회간접자본(SOC) 시설과 관련된 개발 호재가 나올 수 있다는 설명이다.

또 현재 사업 타당성을 검토 중인 지하철 7호선 연장 등 수도권 주요 철도의 연장에 대한 사업성 발표도 시장에 상당한 영향을 미칠 것으로 예상되고 있다. 2017년 말엔 대통령 선거도 예정돼 있어 정부는 부동산시장 침체를 막기 위한 정책을 펼 것이란 전망이 많다. 황용천 해밀컨설팅 사장은 “정부가 부동산시장의 안정과 거래 활성화 정책을 유지할 가능성이 높다”고 내다봤다.

5. 뉴 스테이·행복주택 '전세난 오아시스' 될까

◆전세난 지속 가능성

전세난 지속 여부도 주요 변수로 꼽힌다. 저금리와 1~2인 가구 증가 등 사회 구조적인 변화 속에 다주택자들이 일부 전세보증금을 월세로 돌리는 반전세(보증부 월세)가 확산되고 있다. 내달부터 수도권 담보대출 심사가 강화되면 매매 거래가 움츠러들면서 전세입자의 매매 전환도 둔화될 것으로 전망되고 있다. 전셋값 상승폭은 지역별로 차이가 클 것이란 예상이다. 서울은 강남권 재건축 이주와 최근 몇 년간 공급 부족 등으로 전세난이 이어질 것으로 관측되고 있다. 박원갑 국민은행 부동산수석팀장은 “월세화의 흐름 속에 기업형 임대주택(뉴 스테이), 행복주택, 공공임대 등이 얼마나 공급되느냐가 관건”이라고 말했다.

윤아영/김진수 기자 youngmoney@hankyung.com