숙박업으로 불법 운영되고 있는 오피스텔을 서비스 레지던스, 관광호텔 등으로 양성화하려는 서울시의 시도가 어려움을 겪고 있다. 전환 조건이 까다로운 탓이다.

27일 부동산업계에 따르면 서울시는 불법으로 숙박업을 하고 있는 오피스텔의 양성화 계도기간을 지난해 가졌다. 하지만 이날까지 고작 8곳, 390실만 서비스드 레지던스 등록을 마쳤다.

시와 각 자치구에 따르면 개인에게 분양된 오피스텔을 서비스드 레지던스로 바꾸려면 상업지역 안에 있어야 하고 주거지역과 50ｍ 이상 떨어져 있어야 한다. 또 학교정화구역(학교 200ｍ 이내) 안에 있으면 불가능하다. 상업지역이라도 주변 도시계획에 따라 숙박업이 가능해야 한다. 지역 교육청으로부터 주변 학교에 영향을 미치지 않는다는 확인과 승인도 필수 사항이다. 레지던스로 활용하지 않는 오피스텔 계약자들로부터 대지 사용 승인도 받아야 한다.

한 오피스텔 시행사 관계자는 “이런 조건을 완벽하게 충족시키는 오피스텔이 서울에 거의 없다는 게 문제”라며 “벌금을 맞더라도 불법 레지던스 영업을 할 수밖에 없다”고 설명했다.

관광호텔로의 전환도 거의 없는 실정이다. 관광호텔은 준주거 및 상업지역에서 영업이 가능하다. 하지만 문화체육관광부는 그동안 관광호텔 분양을 금지한 관광진흥법 때문에 오피스텔의 관광호텔 전환이 불가능하다고 판단해 왔다.

오피스텔 업계는 서비스 레지던스와 관광호텔로의 전환이 오피스텔 공급과잉 문제를 해결할 수 있는 대안으로 보고 있다. 서비스드 레지던스의 경우 2012년 공중위생법에서 ‘생활형숙박업’(일반숙박업)으로 처음 인정받아 정식 운영이 가능해졌다. 오피스텔처럼 취사·목욕시설을 갖춘 데다 숙박비가 10만원대 안팎이어서 외국인 관광객에게 인기가 높다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “관광객이 많은 서울 도심이나 제주도, 외국인 바이어 수요가 많은 경기 화성 등 산업지역에선 오피스텔의 숙박시설 전환을 보다 쉽게 해 줄 필요가 있다”고 말했다.

부동산114에 따르면 2010년 2144실에 불과하던 서울지역 오피스텔 입주 물량은 지난해 1만3198실에 이어 올해 1만797실로 급증할 전망이다. 분양 물량도 2010년 5089실에서 지난해 1만1319실로 1만실을 웃돌고 있다. 그 사이 평균수익률(세전)은 전국 모든 지역에서 하락하고 있다. 서울은 2010년 5.67%에서 지난달 5.34%로 떨어졌다. 세금과 부대비용을 감안하면 수익률이 4%대인 지역도 적지 않다. 설상가상으로 월세소득자의 과세를 담은 ‘2·26 임대차 선진화 방안’ 발표 이후 시장은 더욱 위축된 상태다.

문혜정 기자 selenmoon@hankyung.com