내년 달라지는 부동산 관련 제도

2013년 공급될 새 아파트는

위례·광교·동탄2 등 수도권 신도시 관심…지방선 부산·세종시 주목
[Real Estate] 얼어붙은 분양시장…올해 수준인 25만 가구에 그칠 듯

겨울 한파 못지않게 신규 분양시장이 얼어붙고 있다. 내년 전망도 밝지 않다. 건설사마다 시장 상황을 낙관하지 못해 새해 분양계획을 잡지 못할 정도다. 내년에 공급될 새 아파트는 올해와 비슷한 25만가구 안팎에 그칠 것이라는 관측이 지배적이다.

◆“미분양 우려”…분양계획 못 잡아

우선 올해 전국에서 분양된 아파트는 25만가구 안팎이다. 그나마 수도권보다는 지방에서 시장을 주도한 결과다. 서울과 경기 일대에서 약 9만가구가 분양된 반면 지방에서는 16만가구에 이른다.

이 같은 현상은 미분양 통계에서도 엿볼 수 있다. 국토해양부에 따르면 10월 말 현재 서울의 미분양 주택은 3700가구로 지난해 말(1861가구)의 두 배에 이른다. 수도권도 같은 기간 2만7881가구에서 3만2448가구로 7000가구 정도 늘었다. 반면 지방은 신규 공급이 크게 늘었는데도 불구하고 지난해 말 4만2926가구에서 4만291가구로 2700여가구 줄었다.

올해 순위 내 평균 청약 경쟁률이 높았던 지역도 세종시를 비롯해 부산 광주 대구 등 지방 일색이다. 예컨대 현대건설이 세종시에서 분양한 힐스테이트는 평균 49.1 대 1의 경쟁률을 보였고, 롯데건설이 부산 남구에서 내놓은 대연 롯데캐슬도 평균 44.6 대 1을 기록했다. 이에 비해 수도권에서는 하반기 분양한 동탄2신도시나 강남보금자리, 위례신도시 등이 그나마 순위 내에서 선전했다.

이 같은 상황에서 건설사들마다 내년도 아파트 분양계획을 세우고 있지만, 아직 구체적인 윤곽이 드러나지 않고 있다. 경기침체로 신규 분양이 성공할지 자신이 없어서다. 지방 분양시장도 한풀 꺾인 분위기가 감지되고 있다.

경제 전망치도 암울한 편이다. 경제협력개발기구(OECD)와 한국금융연구원 등은 내년 한국의 경제성장률을 각각 2.8%, 3.1%로 낮춰 잡았다. 시장 상황이 녹록지 않은 만큼 건설사마다 분양률이 높을 것으로 판단되는 일부 사업장만 선별적으로 공급하려는 움직임도 나타나고 있다.

대형 건설사 관계자는 “부동산시장이 위축된 데는 외부 경기 하락이 가장 큰 영향을 미치고 있는데, 아직 세계 경기 회복세가 두드러지지 않아 사업 계획을 세우기가 마땅치 않다”고 전했다. 부동산 전문가들도 “시장 상황이 불확실하다 보니 내년도 분양 물량이 풍부하지 않을 것 같다”고 입을 모은다. 다만 수도권 민간 분양시장의 걸림돌로 작용해왔던 보금자리주택 제도가 새 정부 들어 손질될 것으로 보여, 다소 숨통이 트이는 계기가 될 것이란 전망도 나온다.

◆새해 위례신도시, 세종시 등 관심

아직 구체적인 계획 물량이 집계되지 않았지만 건설업계는 내년 전국의 신규 분양 물량을 올해와 비슷한 25만가구로 추산한다. 이 가운데 주요 관심 물량은 수도권에서는 위례신도시를 비롯해 광교·동탄2신도시 등이 거론된다. 지방에서도 최근 몇 년간 호황을 누렸던 부산 등을 중심으로 꾸준히 물량이 공급될 예정이다.

우선 서울에서는 위례신도시가 분양에 나선다. 내년 6월쯤 A2-5, A2-12블록 등에서 1000여가구가 공급될 예정이다. 내곡지구와 세곡지구에서도 각각 보금자리주택 분양이 예정돼 있다. 분양시점은 내곡지구는 내년 1분기, 세곡지구는 내년 하반기로 예상된다. 모두 SH공사 물량이다.

경기권역에서는 광교신도시에서 내년 상반기에 울트라건설이 356가구를 내놓을 예정이다. 동탄2신도시에서도 내년 1분기에 호반건설과 포스코건설 등이 3000가구 이상을 쏟아낸다. 판교신도시 알파돔시티 주상복합아파트도 분양 채비를 서두르고 있어 수요자들의 관심이 집중될 예정이다.

지방에서는 올해와 마찬가지로 세종시와 혁신도시 등이 분양시장을 이끌어 나갈 것 같다. 세종시에서는 호반건설과 중흥종합건설, LH(한국토지주택공사) 등이 내년 상반기 분양을 준비하고 있다. 분양물량은 4500가구가 넘을 것으로 추산된다.

GS건설은 내년 초 부산 북구에 ‘신화명 리버뷰자이’ 아파트를 선보인다. 대대적인 재개발이 진행되는 북구 일대의 랜드마크로 조성할 계획이다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “내년에도 올해와 같이 입지가 뛰어난 단지를 중심으로 수요자들의 옥석 가리기가 치열해질 것 같다”며 “인기 지역에서도 경기 침체기라는 점을 고려해 무리한 대출을 끼지 않는 선에서 실수요 차원으로 접근하는 것이 바람직하다”고 조언했다.

◆분양가는 지속적으로 떨어질 듯

분양시장이 전반적으로 침체를 이어갈 것으로 예상됨에 따라 새해 신규 분양아파트 분양가도 하향 안정세를 지속할 전망이다. 실제 2008년 이명박 정부 출범 후 5년간 전국 아파트 분양가는 15%가량 떨어진 것으로 나타났다. 부동산114에 따르면 현 정부 출범 직전인 2007년 3.3㎡당 981만원이던 전국 아파트 분양가는 지난 10월 말 기준 832만원으로 5년 새 15.2%(149만원) 하락한 것으로 조사됐다. 글로벌 금융위기 이후 집값 하락, 보금자리주택 공급, 신규 분양시장 침체 등의 상황이 맞물린 현상으로 풀이된다.

함 센터장은 “경제여건 악화와 소비심리 위축으로 미분양 적체가 심화됐고, 기존 집값도 약세를 보이면서 분양가가 하락하는 추세”라며 “수요자 입장에서 보면 매력이 커지는 상황이어서 분양률에도 상당한 영향을 미칠 수 있다”고 내다봤다.

이정선 기자 sunee@hankyung.com

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