2010년 경신년 새해가 다가왔다. 해가 바뀌면 무주택 서민 등 부동산 수요자들은 부동산 시장이나 제도 등 새로 챙겨야 할 것들이 많다. 특히 아파트 청약제도나 주목할 만한 신규분양 단지,양도세 등 부동산 세금부문은 혹 바뀌는 게 없는지 반드시 챙겨야 할 필수항목들이다. 내 집 마련이나 재산 불리기의 성패를 가르는 핵심 변수이기 때문이다.

◆서울거주자 청약기회 줄 듯

내년부터 아파트 청약 때 해당지역 거주자의 우선 청약 비율을 정하는 지역우선공급제가 바뀔 가능성이 높다는 점을 염두에 둬야 한다. 구체적인 우선공급 비율이 아직 확정되지는 않았지만 서울 거주자들의 청약기회가 줄어들 가능성이 크다.

지역우선공급 제도란 수도권 내 66만㎡ 이상 공공택지에 들어서는 주택 가운데 일정 비율을 해당지역 거주자에게 먼저 분양하는 방식을 말한다. 현재 경기도와 인천지역 공공택지 내 아파트는 30%를 해당지역 거주자에게 우선 배정하고,나머지 70%는 서울 등 수도권 거주자에게도 청약기회를 준다. 반면 서울은 공급물량 전체가 서울 거주자에게 우선 공급되고,미달(미분양)이 발생할 때만 수도권 거주자 몫으로 돌아간다.

하지만 서울 송파구와 경기도 성남과 하남에 걸쳐 있는 위례신도시 분양을 앞두고 경기도가 비율 조정을 강력히 요구하고 있다. 국토해양부는 청약통장 가입자 수와 주택공급 물량 등을 고려해 정부 차원의 조정안과 서울 · 경기도의 절충안을 검토한 뒤 주택공급규칙 개정에 나설 방침이다. 국토부는 해당 시 · 군에 30%,광역 시 · 도 20%,수도권에 50%를 배정하는 '3－2－5 배정안'을 제시한 상태다. 다만 지자체와의 의견조율 과정에서 이 비율이 달라질 가능성도 있다. 변경된 지역우선 공급비율은 내년 4월로 예정된 위례신도시에서 첫 적용될 전망이다.

◆보금자리 2차지구 사전 예약

내년 4월에는 서울 서초 내곡지구 등 보금자리 2차지구 6곳(5만5000채)에서 1만5000여채가 사전 예약방식으로 공급된다. 공급대상지구는 서울 내곡，서울 세곡2，부천 옥길，시흥 은계，구리 갈매，남양주 진건 등 6곳이다. 사전예약 대상은 전용 85㎡ 이하의 중소형 공공분양과 공공임대주택，10년 분납임대주택 등이다.

분양가는 아직 정해지지 않았지만 강남 세곡2지구와 내곡지구는 1차 시범지구 수준인 3.3㎡당 1100만~1200만원,부천과 시흥，남양주，구리 등 수도권 4개 지구는 700만~900만원대에서 책정될 전망이다.

◆위례신도시 공급 본격화

위례신도시 아파트 분양은 내년 4월부터 본격화된다. 첫 공급물량은 보금자리주택 3000채 안팎으로 역시 사전예약 방식으로 공급된다. 서울 강남권에 들어서는 사실상 마지막 신도시인 데다 입지가 워낙 뛰어나 수요자들의 관심이 뜨거울 전망이다. 이 곳에는 모두 4만6000채의 주택이 들어설 예정이다. 사전예약 물량을 포함해 2만여채가 보금자리주택이다.

위례신도시 사전 예약 일정이 조정될지도 관전 포인트다. 보금자리 2차지구와 위례신도시 내 보금자리주택의 사전 예약시기가 똑같기 때문이다. 국토부도 현재 보금자리 2차지구와 위례신도시의 사전예약 일정 조정 여부를 고민 중이다. 위례신도시 골프장 이전 대상지가 언제 확정되느냐에 따라 보금자리 2차지구와 위례신도시의 사전 예약 시기가 바뀔 가능성이 크다.

◆내년 2월 양도세 감면 혜택 종료

신규분양 및 미분양 주택을 매입할 경우 적용됐던 양도소득세 한시 감면 혜택 시한이 내년 2월11일로 끝난다. 따라서 신규주택이나 미분양 주택을 매입하려는 수요자들은 내년 2월11일까지 매매계약 체결과 계약금 납부를 모두 마쳐야 양도세 감면혜택을 받을 수 있다. 2월12일 이후 계약체결분부터는 집을 팔 때 보유주택 수 등에 따라 부과되는 양도세를 모두 내야 한다.

지금은 신규분양 아파트나 미분양 아파트를 매입하면 인천경제자유구역 등 성장관리권역에서는 면적에 관계없이 입주 후 5년간 발생하는 차익에 대해 양도세가 전액 감면된다. 또 파주 등 과밀억제권역(서울 제외)은 전용면적 149㎡(45평) 이하에 한해 5년간 양도세가 60% 감면된다. 적용 시한은 2009년 2월12일부터 2010년 2월11일 기간에 취득(계약체결+계약금 납부)하는 신축주택에 한해서다.

◆다주택자 양도세 중과완화 연장될까

다주택자 양도세 중과 완화혜택도 내년 말이면 시한이 종료된다. 주택거래 활성화를 위해 지난해 발표된 3 · 13 세제개편안에 따라 2009년 3월16일부터 2010년 12월31일에 양도하는 2주택 보유자는 기본세율을 적용 받고,3주택이상 보유자는 기본세율을 적용하되 투기지역 내에서는 기본세율에 10%를 가산해서 최고 45% 세율로 과세되고 있다. 따라서 현재 주택을 여러 채 보유하고 있다면 최소한 2010년 말까지 팔아야 양도세 부담을 줄일 수 있다. 2010년 이후에는 다시 50~60% 세율이 적용돼 세부담이 늘어나게 된다. 다만 정부가 다주택자 양도세 완화조치를 연장할지 여부에 대해 내년 하반기께 최종 입장을 정리하겠다는 방침이어서 이 조치가 연장될 가능성도 남아 있다.

◆토지보상 채권 · 대토보상 활성화

이르면 내년 상반기부터 신도시 개발 등에 따른 토지보상 때 현금 대신 땅으로 받을 수 있는 '대토 보상'이 활성화된다. 현금 대신 받을 수 있는 주택용지의 면적이 현재 1인당 330㎡에서 990㎡로 상향 조정된다. 땅 주인들이 이 토지를 현물로 출자해 개발전문부동산투자회사(개발 리츠)를 설립하고，리츠가 공동주택건설 사업 등 개발사업을 통해 수익을 배당받을 수도 있게 된다. 채권보상 활성화를 위해 채권 만기와 양도소득세 감면율도 조정된다.

◆전세자금 대출 쉬워질 듯

내년부터 내 집이나 전셋집을 장만하려는 무주택자들이 싼 이자로 빌릴 수 있는 국민주택기금 가운데 전세자금 대출을 받기가 지금보다 수월해질 전망이다.

올해 대출한도를 거의 꽉 채울 정도로 인기가 높았던 국민주택기금 전세자금 대출은 우리 · 하나 · 기업 · 신한은행과 농협에서 대출받을 수 있다. 금리는 시중은행보다 싼 편이다. 이 가운데 근로자 · 서민 전세자금은 연소득 3000만원 이하 무주택자가 전세보증금의 70% 이내에서 최대 6000만원까지 빌릴 수 있다. 금리는 연 4.5%로 2년 내 일시상환 조건이지만 두 번에 걸쳐 대출기간을 연장할 수 있다.

강황식 기자 hiskang@hankyung.com