●감면 대상과 기간
서울제외한 전국 미분양ㆍ신축주택 광명 등 과밀 억제권은 60%만 감면 전용면적 149㎡ 넘으면 대상서 제외

●기존 보유주택을 팔면
미분양 주택 사고 기존주택 팔때 1주택 비과세 요건 채우고 실거래가 9억 안넘으면 비과세

●해외동포가 매입하면
정식계약후 부동산 취득신고 하면 국적ㆍ주거지 상관없이 감면 혜택, 분양금은 국내계좌로 건설사에 입금

수도권 미분양 아파트 해소를 위한 양도소득세 감면 조치의 적용 범위나 기준 등을 놓고 여전히 헷갈리는 사람들이 적지 않다. 조세특례제한법 개정안 및 시행령 발표안을 토대로 주요 문답 사항을 정리했다.

Q;양도세 감면 대상은.

A;서울지역을 제외한 전국의 미분양 주택과 신축주택 중 2월12일부터 내년 2월11일까지 매입하는 주택이 대상이다. 단 광명 수원 과천 인천 등 수도권 과밀억제권역(15개 시,서울 제외)의 경우 5년간 양도차익의 60%만 감면된다. 수도권 기타 지역(성장관리 · 자연보전권역)과 지방은 전액 면제된다. 다만 과밀억제권역에서 주택 크기가 전용면적 149㎡(45평)를 넘으면 감면 혜택이 없다.

Q;미분양 주택이란.

A;입주자모집공고에 명기된 계약일이 경과한 주택 단지 가운데 분양 계약이 체결되지 않아 선착순으로 공급하는 주택이다. 준공 여부와는 무관하다. 내년 2월11일까지 신규 분양되는 아파트도 미분양 주택과 똑같이 양도세가 감면된다.

Q;매입 기준은.

A;2월12일부터 내년 2월11일 사이에 매매 계약을 체결하고 계약금을 납부한 주택이 대상이다.

Q;재개발 · 재건축 아파트도 감면되나.

A;재개발 · 재건축의 경우 조합원 물량을 제외한 일반 분양하는 주택만 대상이 된다. 즉 조합원 지위를 승계하거나 기존 분양권을 거래하는 것은 양도세 감면 혜택을 받지 못한다.

Q;감세 혜택은 언제까지인가.

A;취득 후 5년 안에 되팔면 혜택을 받는다. 취득일은 계약일이 아닌 '잔금납부일 또는 등기일 중 빠른 날'이다. 감면 기간이 끝나는 취득 6년째부터 발생한 양도차익에 대해서는 일반세율(6~33%)로 과세한다. 5년간 차익에 대한 양도세를 전액(과밀억제권역은 60%) 감면받고 이후에 오른 금액에 대해서만 부과한다는 얘기다.

Q;취득 후 5년이 지나서 팔면 구체적으로 어떻게 되나.

A;예를 들어 과밀억제권역이 아닌 수도권에서 5억원에 취득(공시가격 4억원)한 미분양 주택을 7년 뒤 10억원(공시가격 8억원)에 팔았다고 하자.단 5년이 된 시점에서의 시가는 8억원(공시가격 6.4억원)이었다고 가정한다. 이 때 양도차익 5억원 가운데 나중 2년에 대한 부분만 계산하는데 공시가격을 기준으로 안분한다. 즉 '5억원*(8억원－6.4억원)/(8억원－4억원)=2억원'의 소득금액에 대해서만 일반세율로 양도세를 내면 된다.

Q;보유 중이던 주택을 팔 땐 어떻게 되나.

A;이번에 감면 혜택을 받는 아파트는 주택 수를 계산할 때 반영되지 않는다. 원래 집을 한 채 보유하고 있던 사람이 이번에 미분양 주택 두 채를 매입한 뒤 종전 주택을 팔 경우 1주택 비과세 요건(3년 이상 보유+서울 과천 분당 일산 평촌 중동 산본은 2년 이상 거주 요건 추가)을 충족했고 실거래가격이 9억원을 넘지 않았다면 양도세가 전액 비과세된다.

Q;취득 · 등록세도 감면되나.

A;그렇다. 행정안전부는 양도세 감면 혜택을 받지 못하는 서울에서도 미분양 아파트를 살 때 거래세를 50% 깎아주기로 했다. 전국 모든 지역에서 취득 · 등록세 감면혜택을 받게 된 셈이다. 적용시한은 내년 6월까지 등기를 마치면 각각 1%씩인 취득세와 등록세가 0.5%씩 줄어든다. 부가세인 지방교육세는 0.2%에서 0.1%로 인하되며 농어촌특별세는 0.5%에서 0.05%로 낮아진다.

Q;해외 동포도 양도세 감면 혜택을 받나.

A;그렇다. 국적과 거주지에 상관없이 모두가 수혜를 본다. 다만 정식 계약을 마친 뒤 관할 지자체에 부동산 취득신고를 해야 한다. 해외 은행(현지 국내법인 포함)에서 곧바로 아파트 분양대금을 낼 수 없고 국내 계좌를 만들어 건설사로 이체해야 한다.

Q;투자를 하려면 한국에 들어와야 하나.

A;대리인 위임장，신분증(여권이나 외국인등록증 또는 재외국민등록부등본) 사본，부동산 취득신고서，토지취득신고필증(시민권자)，호적등본(영주권자) 등 서류를 완비했다면 한국에 올 필요가 없다.

이호기 기자 hglee@hankyung.com