올 들어 서울 강남 재건축 단지들의 매매호가가 들썩이면서 재건축에 대한 관심이 부쩍 높아졌다. 예비 투자자들은 부동산 경기의 침체기가 길어지고 있는 가운데 재건축이 '나홀로 서기'를 할 수 있을지 여러 각도로 재고 있다. 재건축과 관련된 규제에 따라 투자여건이 달라질 수 있는 만큼 정부의 재건축 규제 완화 움직임을 잘 살피는 것이 투자의 1순위라고 전문가들은 지적한다. 재건축 규제는 지난해 '8 · 21대책'과 '11 · 3대책'에 따라 계속 풀리고 있다. 국회는 이달 임시국회에서 '도시 및 주거환경정비법(도정법)' 개정안을 통과시켰다. 이에 따라 재건축 절차가 간소화되고 조합원 지위양도가 허용된다.

우선 재건축 여부를 판정하는 안전진단은 예비안전진단과 정밀안전진단 두 차례 받아야 했으나 법 개정으로 정밀안전진단 한 번만 받도록 간소화됐다. 안전진단 시기도 '재건축 추진위원회 승인 이후'에서 '정비계획 수립 때'로 조정됐다. 재건축 시공사의 선정 시기도 '사업시행인가 이후'에서 '조합설립 이후'로 6개월~1년 정도 앞당겨진다.

다만 재건축 조합원의 지위양도를 허용하는 방안은 하위법령 개정을 거쳐 오는 4~5월께 시행될 예정이다.

재건축을 할 때 용적률은 지방자치단체의 조례와 상관없이 '국토의 계획 및 이용에 관한 법'(국토계획법)이 정한 상한까지 허용된다. 현재 국토계획법 개정안이 국회에 제출된 상태이며 다음 달 임시국회에서 통과되면 3월 이후 시행될 것으로 예상된다. 개정안은 또 국토계획법상 용적률까지 재건축을 허용하되 정비계획상 용적률과의 차이 중 30~50%를 보금자리주택으로 짓도록 하고 있다. 재건축 단지가 많은 서울시는 용적률 증가분의 50%를 장기전세주택(시프트)으로 활용할 예정이다. 임대주택을 의무적으로 지어야 하는 비율은 없어진다.

재건축 관련 규제 중 공정률이 80% 이상 진행된 후 일반분양분을 공급하도록 했던 후분양제는 지난해 11월에 폐지됐다.

재건축 핵심규제 가운데 하나인 소형주택 의무비율도 3월부터 대폭 완화된다. 정부는 재건축 단지의 소형주택 의무비율을 △전용면적 60㎡ 이하 20% △60㎡ 초과~85㎡ 이하 40%에서 '전용면적 85㎡ 이하 60%'로 완화했다. 소형주택의 구체적인 비율은 지자체가 여건에 맞게 정하도록 했다. 그러나 서울시는 소형주택 의무비율을 종전처럼 적용하는 방안을 추진 중이다. 서울시는 재건축 아파트의 주택크기별 비율을 현행대로 △60㎡ 이하 20% △60㎡ 초과~85㎡ 이하 40% △85㎡ 초과 40%를 유지하도록 도시환경정비 조례를 정리하기로 했다.

아직 풀리지 않은 규제도 있다. 민간택지 분양가 상한제와 재건축 부담금 등이다. 투기방지책으로 도입한 재건축 부담금은 현행대로 유지할 방침이어서 조합원들의 부담은 계속될 전망이다. 그러나 민간택지 분양가 상한제는 이르면 상반기에 폐지될 전망이다. 이럴 경우 재건축 일반분양분의 수입이 늘어나 조합원 부담이 줄어드는 효과가 있다. 전문가들은 "재건축 제도의 틀이 크게 바뀌고 있는 만큼 서두르지 말고 주변 여건을 잘 살펴본 뒤 투자를 결정해야 한다"고 조언했다.

김문권 기자 mkkim@hankyung.com