정부가 1일 발표한 부동산 세제 개편안 중 내집 마련을 원하는 실수요자나 투자자들이 궁금해 하는 내용을 문답으로 알아본다.

▲ 고가주택 기준을 6억원에서 9억원으로 올리면 양도소득세 부담은.

"1가구 1주택자로 거주 요건을 충족한 사람은 5억원에 산 주택을 5년 보유한 뒤 10억원에 팔면 현행 세법으로는 양도소득세로 3900만원을 내야 하지만 개정 세법을 적용하면 300만원만 내면 된다. 또 같은 조건으로 10년 보유할 경우 현행 세법으로는 장기보유공제를 적용해도 양도세가 2600만원이지만 개정 세법은 40만원으로 사실상 면제된다. 거주 요건을 충족하지 않은 1가구 1주택자도 취득가액이 5억원인 주택을 5년 보유한 뒤 10억원에 파는 경우 양도세는 1억1300만원에서 7300만원으로 4000만원(36%) 감소한다. "

▲ 1가구 1주택 양도세 비과세를 위한 거주 요건 적용 기준은.

"거주 요건 강화 규정(수도권 3년，비수도권 및 수도권 일부 2년)은 개정 세법 공포일 이후 취득한 주택에 대해서만 적용한다. 공포일 이전에 취득한 주택을 양도하는 경우 개정 전의 거주 요건 규정(서울，과천，5대 신도시 2년)을 적용받는다. 2006년 5월1일 부산의 주택을 산 A씨가 이 곳에 살지 않다가 1가구 1주택인 상태에서 2009년 6월1일 4억원에 양도하는 경우 공포일 이전에 취득했기 때문에 종전 규정을 적용해 양도세를 내지 않아도 된다. "

▲ 1가구 1주택 장기보유특별공제(연 8%，최대 80%) 적용 대상자는.

"양도 당시 1가구 1주택자로서 해당 주택을 3년 이상 보유한 사람이다. 보유 요건만 요구되며 거주 요건 충족은 필요치 않다. 2009년 1월1일 이후 최초 양도하는 주택부터 적용한다. "

▲ 지방 소재 2주택자에 대한 저가주택 기준 조정에 따른 영향은.

"1가구 2주택자 중과(세율 50%) 대상에서 제외되는 저가주택 기준이 '수도권과 광역시의 경우 1억원 이하'에서 수도권은 현행을 유지하되 지방 광역시는 3억원 이하로 기준을 올리고 중과 여부 판정시 주택 수에서 제외했다. 서울에 공시가격 5억원인 주택 A(3년 보유，2년 거주)와 부산에 공시가격 3억원인 주택 B(3년 보유)를 보유한 1가구 2주택자가 A주택을 먼저 팔고 1개월 뒤 B주택을 양도한 경우 현행 세법으로는 A주택은 50% 세율로 중과하지만 개정 세법은 일반세율(9~36%)로 과세한다. 개정 세법에서는 B주택이 중과 배제 대상 저가주택으로 중과 적용 주택수 계산에서 빠지기 때문이다. B주택 양도에 대해서는 현행과 개정 세법상 모두 1가구 1주택 비과세 요건을 충족하기 때문에 비과세한다. "

이건호 기자 leekh@hankyung.com