25일부터 재건축.재개발사업에서 시공사 선정기준과 안전진단 요건이 매우 강화된다.

시공사 선정 과정에서 만연한 뇌물수수, 담합 등 잘못된 관행과 일정연한만 채우면 안전진단을 쉽게 통과해 재건축으로 인한 사회적 비용 낭비, 집값 불안 등을 해결하기 위해서다.

정부의 이같은 조치에 대해 시장은 이해관계에 따라 반응이 엇갈리는 모습이다.

◇ 시공사 선정 '투명화해 지나 = 이번 시공사 선정기준안은 시공사 선정을 둘러싼 각종 비리와 잡음을 차단하기 위해 총회 의결기능을 강화하고 경쟁입찰을 명확히 규정하기 위한 것으로 재개발사업에 초점이 맞춰져 있다.

주요 내용은 총회 의결요건을 조합원 참가 과반수 이상으로 하고 의결정족수 산정에서 서면 결의서 산정 제외, 건설업체 합동홍보설명회 2회이상 개최, 개별 홍보행위 및 사은품 제공행위 금지 등이다.

또 입찰 참여업체수의 하한을 정해, 시공사 자격을 제한하는 제한 경쟁의 경우 5인이상 참여, 지명경쟁은 5인이상 지명-3인이상 참여, 일반경쟁은 자격제한없이 2인이상 참여를 유효한 경쟁입찰로 보기로 했다.

입찰절차도 공고-현장설명-입찰서 접수-대의원회 의결-홍보-총회의결로 구체화했고 추진위와 조합의 업무를 구분, 추진위가 시공자, 철거업자, 감정평가사,설계업자 등 비용부담을 유발하는 용역업체 선정을 못하도록 했다.

이번 제정안은 재개발의 경우 25일 이후 추진위 승인분부터, 재건축은 즉시 모든 단지에 적용된다.

이 기준 발효전에 일부 재개발 사업지구에서 추진위가 총회의결없이 한 시공사선정은 무효지만 총회를 열고 조합원 과반수의 서면결의를 통해 시공사를 정한 것은 유효하다는게 건교부의 설명이다.

◇재건축 안전진단 강화 = 시설안전기술공단에 따르면 최근 수집된 113건의 안전진단에서 43건(38%)이 재건축, 70건(62%)이 조건부 재건축 판정을 받았다.

사실상 신청만 하면 안전진단 통과는 쉬웠다는 얘기다.

하지만 앞으로는 재건축 판정을 위한 성능점수 가중치가 달라져 구조안전에 문제가 없으면 사업을 추진하기 어렵게 된다.

이를 위해 안전진단 평가 항목에서 구조안전성의 가중치를 전체의 50%로 높이는 대신 주관적인 판단이 가능한 비용분석 항목의 가중치를 10%로 낮추고 건축 마감 및 설비노후도의 세부항목에서도 노후진전이 빠른 기계설비 노후도 판정의 가중치를 0.45에서 0.3으로, 건축마감을 0.25에서 0.4로 조정했다.

안전진단 절차는 시장.군수가 신청접수후 5일내 시설안전공단, 건설기술연구원 등 예비평가 기관에 평가를 의뢰하면 이들 기관은 20일 내에 현지조사를 거쳐 평가결과를 통보하고, 시장.군수가 5일내 안전진단 실시 여부를 결정하는 식이다.

안전진단 판정기준은 성능점수 30점 이하 재건축, 31-55점 조건부 재건축, 56점이상 유지보수로 종전과 같다.

그러나 재건축 판정을 받더라도 시.도지사가 시설안전공단에 진단결과의 검토를 의뢰할 수 있고 건교부 장관도 필요시 시.도지사에 이의 검토를 요청할 수 있어 안전진단 통과가 재건축의 가장 큰 걸림돌로 작용하게 됐다.

철근 콘크리트조 공동주택에만 맞춘 안전진단 기준은 조립식 주택인 PC조, 벽돌식인 조적조 공동주택에까지 적용된다.

◇ 엇갈리는 반응 = 정부의 이같은 조치에 대해 건설업계, 주택업계는 엇갈리는 반응이다.

D건설 관계자는 "시공사 선정시 서면결의서의 부작용이 많은 만큼 이번 조치는 바람직하다"며 "다만 건설사나 조합 입장에서 건설사의 서면결의서 징구가 금지되고 조합원 과반수를 모으는 데도 시간이 걸려 사업이 원활하게 진행되지 못할 가능성은 있다"고 말했다.

중소건설업체는 "사업이 투명화되는 것은 좋지만 경쟁에서 밀리는 중소업체는 수주에 큰 어려움이 예상된다"고 우려했다.

바른재건축실천전국연합 김진수 회장은 "시공사 선정이 늦어짐에 따라 추진위원회가 직접 자금 조달하기는 어려운 만큼 프로젝트파이낸싱 등 공공의 자금지원이 뒷받침돼야 할 것"이라며 제도보완을 얘기했다.

김 회장은 안전진단 강화에 대해서는 "예비평가는 재건축 규제를 위한 옥상옥일 뿐이다"고 지적했다.

아직 예비안전진단조차 통과하지 못하고 있는 강남구 대치동 은마아파트 추진위 관계자는 "예비안전진단 판정 유보만 1년 반씩 끌고 있다"며 "낡은 아파트를 고쳐 살겠다는 주민의지를 제한하는 것은 지나친 사유재산 침해"라고 주장했다.

안전진단 강화의 영향을 받는 주요 단지는 아직 연한은 못채웠지만 기대감이 커지고 있는 강동구 길동, 명일동 등지의 중층 단지와 서초구 서초.방배동을 비롯해 넓은 대지지분으로 인기를 끈 양천구 목동 아파트 단지 등이다.

(서울연합뉴스) 유경수 서미숙기자 yks@yna.co.kr