투기과열지구 부동산대책 잘 살펴야 얼마 전 수도권이 아닌 대구와 부산지역에 투기과열지구가 지정됐다. 일부 전문가는 수도권에서 떠도는 부동산 유동자금이 이동했을 거라고 판단하기도 하며, 아직까지도 대체투자처를 찾지 못하고 있다고 판단하기도 한다. 현재까지 쏟아낸 정부의 부동산 대책에서 취득단계, 보유단계, 그리고 처분단계에 대해서 살펴보도록 한다. 부동산을 취득하는 방법으로는 타인에게 매매를 원인으로 취득하는 경우도 있고, 분양권이나 입주권을 이용해 취득하는 경우가 있다. 투기과열지구가 지정되면 첫째, 지정지역에서는 주택공급계약일부터 소유권 이전등기가 완료되는 시점까지 분양권의 전매가 제한되고 둘째, 과거 5년 내 당첨사실이 있는 자, 2주택 이상을 소유한 자, 2002년 9월5일 이후 입주자저축 가입자로서 세대주가 아닌 자는 청약 1순위 자격을 제한하며 셋째, 35세 이상의 5년 이상의 무주택 세대주에게 국민주택규모 이하의 민영주택을 50% 우선 공급하며 넷째, 재건축 조합원의 지위양도 금지(2004년부터 예정) 등을 골자로 하고 있다. 현행 투기과열지구로 지정된 지역으로는 서울 전 지역, 경기 전 지역(도서, 접경, 자연보전권역 중 일부 제외), 인천 전 지역(도서지역 중 일부 제외), 대전 전 지역, 충남 천안시ㆍ아산시, 충북 청주시ㆍ청원군, 대구 수성구, 부산 해운대구ㆍ수영구 등이다. 투기과열지구에서 불법적으로 전매를 할 경우에는 2년 이하의 징역 또는 2,000만원 이하의 벌금이 부과되며, 무엇보다 불법으로 전매된 분양권은 주택공급계약이 취소가 된다. 부동산을 보유할 경우 매년 6월1일 기준으로 부동산 소유자에게 지방세법상 토지는 종합토지세가, 건물은 재산세가 부과되고 있다. 지방세법상 과세표준은 공시지가 대비 30% 수준이다. 현행 지방세의 세부담은 시세가격이 아닌 건물의 면적이 지방세의 중요한 요인이므로 지방에 있는 넓은 평형의 부동산이 서울의 작은 평형의 부동산보다 역진적인 세금부담을 하는 것이 현실이다. 이와 관련, 지방세의 세부담 수준을 공시지가 대비 50% 수준으로 끌어올릴 예정이며 종합부동산세(국세)를 신설, 부동산 과다보유자에게 중과세를 할 예정이다. 부동산을 처분하는 경우 해당지역이 투기지역인지 아닌지를 먼저 확인해야 한다. 우선 투기지역으로 지정되면 해당지역 부동산은 기준시가가 아닌 실거래가액을 기준으로 양도소득세를 부담해야 한다. 현행 실거래가액 대비 기준시가가 대략 70% 수준임을 고려하면 세금 부담이 30% 정도 늘어난다고 생각하면 된다. 현재 투기지역은 재정경제부 산하 부동산가격안정심의위원회에서 결정을 하는 사안으로 주택과 토지의 가격이 급등하는 경우에 지정한다. 토지 투기지역으로는 경기도 김포, 충남 천안, 대전시 서구와 유성구가 지정돼 있다. 투기지역의 다른 효과로는 탄력세율을 적용할 수 있다. 최근 들어 세율인상이 거론되는 것은 투기지역 내의 부동산 거래에 대해서는 탄력세율을 적용해 본 세율의 15% 범위 내에서 추가로 세금을 더 과세하는 것이다. 하지만 투기지역 내 소재하는 주택이라도 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한다면 비과세가 적용되므로 거주 목적으로 보유하는 주택은 비과세 요건을 충족시켜서 처분하면 추가 세금부담은 없게 된다. 현 정부에서는 부동산의 취득단계에서부터 처분단계까지 진입ㆍ퇴출장벽만을 높일 것이 아니라 비정상적인 주택수요를 억제시켜야 하고 부동산이 아닌 다른 투자처로 자금유입이 되도록 대체방안을 모색해야 할 것이다. < 김근호 세무사 하나은행 PB지원팀 >