ABS발행량 늘릴 대책 시급 지난해 도입된 부동산투자회사 제도로 우리나라에도 명실공히 부동산금융 상품 시대가 도래했다고 할 수 있게 됐다. 주택저당증권인 MBS(mortgage backed security), 자산유동화증권인 ABS(Asset backed security), 부동산개발의 주요 자금조달원인 프로젝트파이낸싱(project financing), 그리고 부동산 운용을 통해 펀드 수익을 올리는 부동산투자회사인 리츠(real estate investment trust)가 모두 도입된 것이다. ABS와 MBS는 IMF 외환위기 때 들어왔다. 당시 기업의 구조조정을 위해 기업이 갖고 있는 우량한 부동산 또는 현금흐름을 발생시키는 채권 등을 매각해야 했고 이를 위해 ABS 제도가 생겼다. 동시에 MBS도 주택금융의 외형을 성장시켜 주택자금공급을 원활히 하기 위해 도입됐다. ABS의 경우 점점 후순위채 비중이 낮아져 채권에 가까운 안정성을 갖고 있어 자산유동화증권의 고유 기능인 위험분산이 제대로 이뤄지지 않고 있다. 최근에는 우량한 ABS를 구성하려면 우량 자산이 있어야 하는데 이것이 적어 신규 발행이 점점 줄어들고 있기도 하다. 이에 비해 MBS는 국민주택기금의 주택저당채권을 통해 안정적인 기반에서 출발했다. 그러나 민간부문인 은행의 참여가 매우 낮다. 이를 촉진할 유도 방안이 마련돼야 활성화될 수 있다. 또 동시에 현재 설립이 추진되고 있는 주택금융공사를 통한 보증 기능의 강화를 통해 MBS의 표준화를 기해야 할 것이다. 그리고 다양한 구조의 상품뿐만 아니라 장기인 상품을 구성해 투자자의 투자 포트폴리오를 다양화할 수 있도록 해야 할 것이다. 프로젝트파이낸싱은 국민은행을 중심으로 해 신탁자금을 개발사업의 현금흐름(cash flow)과 사업성을 통해 투자하는 상품으로 매우 인기를 끌었다. 이후 은행은 부동산개발을 주요 대상으로 프로젝트파이낸싱을 적용해 자금을 공급했다. 하지만 현금흐름 외에 별도의 보증이나 담보를 받고 있기 때문에 진정한 의미의 프로젝트파이낸싱이라고 보기는 어렵다. 앞으로 부동산개발사업에 대한 폭넓은 이해와 부동산개발 사업자의 보다 충실한 준비가 가능하다면 향후 시장 전망은 매우 좋은 편이다. 가장 최근에 도입된 부동산투자회사(리츠)는 회사형 투자펀드로 부동산을 매입해 운용한 후 수익을 나누는 구조를 갖고 있다. 기업 구조조정 CR리츠의 경우, 별도의 세금혜택을 주고 있어 높은 수익률이 가능해 비교적 성공적으로 자리매김을 하고 있다. 그러나 일반 리츠의 경우 세금혜택이 적어 적정 수익을 올리지 못해 설립이 지연되고 있다. 부동산 소유자의 매각 마인드가 선진화되지 않아 적정 수준 이상의 가격을 요구할 경우 낮은 수익률로 귀결돼 상품구성이 불가능해지는 경우가 다반사인 점도 문제점이다. 이에 더해 최근 자산운용법 제정에 따라 신탁형 부동산투자펀드가 가능해졌다. 이렇게 되면 아직 시장이 성숙되지도 않았는데 경쟁만 심해지는 결과를 낳을 수도 있어 별도의 지원책이 마련돼야 할 것이다. 현재 우리나라의 부동산금융시장은 새로운 제도가 속속 도입되면서 다양화해지고 있다. 우리나라 내수산업에서 가장 크고 중요한 산업은 부동산시장이며, 부동산금융시장은 부동산시장과 금융시장을 연결시켜 경제경기 안정화 기능을 수행하게 된다. 그만큼 중요한 시장이며, 이제 우리는 이 시장을 운용할 수 있는 많은 도구(tool)를 갖게 됐다. 이제는 어렵게 도입된 제도를 발전시켜 실제로 다양한 상품으로 시장이 넘치도록 해야 할 때라고 본다. < 권주안ㆍ주택산업연구원 금융팀장 kwonja@khi.re.kr >