리츠(부동산투자회사)의 성공여부는 수익률에 달려있다.

돈을 벌어주느냐 아니냐로 성패가 판가름난다는 얘기다.

리츠전문가들은 최소한 은행정기예금 금리보다 수익률이 높아야 한다고 입을 모은다.

5∼6%대인 은행금리수준을 감안할때 연 7∼8%정도는 배당해줘야 경쟁력을 갖게 된다는 것이다.

안정적으로 수익을 내는 것도 중요하다.

수익률이 들쭉날쭉하면 보수적인 성향을 가진 투자자들의 눈길을 끌 수 없다.

리츠회사들은 사업초기에는 임대사업에 주력할 것으로 예상된다.

개발사업은 수익이 높은 반면 위험도가 높다.

정부는 이 때문에 개발사업의 비중을 자기자본의 30%이내로 제한했다.

하지만 리츠가 어느 정도 정착되면 제한이 풀릴 것으로 보인다.

이경우 공격적인 리츠는 호텔 병원 골프장 역세권원룸 등 고수익 상품 개발에 뛰어들게 된다.

부동산으로 돈버는 방법은 많다.

임대주택 상가 오피스텔 리모델링 등 분야별로 전문성을 살리면 돈을 벌 수 있다.

따라서 리츠도 회사별로 특정분야에서 비교우위를 가지게 마련이며 그에 따라 수익구조도 달라진다.

투자자 입장에선 선택의 폭이 그만큼 넓어진다.

리츠의 투자수익모델은 단순한 편이다.

자본금 1천억원규모의 리츠가 1천억원짜리 빌딩을 매입했다고 가정해보자.연 9%의 임대료를 받으면 연간 수익은 90억원이 된다.

비용은 운용수수료 관리비 공과금 등을 합한 10억원 정도.연간 순영업이익은 매출에서 비용을 뺀 80억원이 된다.

순영업이익중 90%(72억원)를 배당하면 배당수익률(배당금을 자본금으로 나눈 비율)은 7.2%가 된다.

그러나 법인세가 부과된다면 배당수익률은 0.5∼1%포인트 정도 떨어지게 된다.

은행금리와 별반 차이가 없어진다.

건설교통부가 법인세 감면을 추진하고 있는 것도 이런 이유에서다.

현대건설 리츠팀의 박래익 팀장은 "미국의 경우 법인세 감면 혜택을 줘 연 7%정도의 배당이 이뤄지고 있다"며 "리츠에 대해 법인세를 부과하면 리츠의 투자메리트가 크게 떨어질 것"이라고 걱정했다.

리츠는 부동산값이 오르는데 따른 자산가치 상승도 기대할 수 있다.

부동산 경기가 살아나면 보유 부동산의 가격이 뛰어 리츠회사의 주가 상승으로 연결된다.

투자자 입장에서 보면 리츠가 제시하는 예상수익률을 액면 그대로 믿기 어렵다.

초기엔 투자자를 모으기 위해 예상수익률을 과대포장하는 곳이 나올 수 있다.

특히 우리나라에선 부동산가격과 임대료가 불투명하다.

따라서 특정 빌딩에 투자한다고 할때 임대수익 공실률 제반경비 등을 꼼꼼히 분석해봐야 한다.

조성근 기자 truth@hankyung.com