아파트를 언제 사야 하나.

분양을 받으려면 언제가 좋을까.

올해 내집을 마련하려는 수요자들이 한결같이 궁금해하는 대목이다.

그러나 요즘 주택시장은 전문가들조차 손을 내저을 정도로 안개속이다.

전세값이 오르면 매매가가 뒤따라 상승하거나 묻어 두면 오른다는 이른바 과거의 잣대는 통하지 않게 된지 오래다.

경제규모가 커지고 복잡해지면서 주택시장도 금리 경기 등 시장외부 여건과 민감하게 반응하면서 빠르게 변화하기 때문이다.

따라서 시장분위기나 막연한 감에 의해 투자하는 방식은 이제 버려야 한다.

시장에 영향을 미치는 정부정책의 변화와 주택업체들의 동향을 주시하면서 투자시점을 포착하는 게 바람직하다.

먼저 정부정책의 움직임을 들여다보자.

정책의 큰 틀은 양에서 질중심으로 바뀌는 추세다.

주택공급 문제는 웬만큼 해결됐다고 판단,삶의 질을 높이기 위해 쾌적한 주거환경을 조성하는데 초점을 맞추고 있다.

난개발을 막기 위해 지난 2월 준농림지 개발규제를 강화하고 오는 7월부터 주거지역 용도를 세분화,용적률을 차등화하는 쪽으로 도시계획법을 개정한 게 대표적인 예다.

이같은 정부정책은 주택시장의 흐름을 바꿔놓고 있다.

우선 공급물량이 격감하고 있다.

지자체들이 도시기본계획을 수립하면서 준농림지에 대한 아파트 사업승인을 내주지 않고 있고 주택업체들도 분양시장 침체로 공급시기를 늦추고 있어서다.

지자체들이 도시기본계획을 수립한 후 경기도 및 건교부의 승인을 받고 이를 바탕으로 세부적인 도시계획을 짜려면 최소한 1년이상 걸릴 전망이어서 공급부족 현상은 시간이 갈수록 심화될 전망이다.

이에따라 올해 수도권 아파트공급 규모는 정부가 밝힌 21만가구의 40%선에 불과할 것으로 예상된다.

이는 지난해 수도권에서 공급된 16만6천7백41가구에 비해 절반밖에 안되는 수준이다.

분양가 인상도 예상되는 대목이다.

지자체중 가장 먼저 도시기본계획을 수립한 파주시가 교하택지개발지구의 평균 용적률을 90%선으로 대폭 낮춘 것을 비롯 용인 김포 등 다른 지자체들도 비슷한 움직임을 보이고 있다.

또 지자체들은 앞으로 난개발을 막기 위해 각종 기반시설 확보 기준을 강화할 방침이어서 업체들의 부담은 늘어날 전망이다.

이런 요인들은 상당부분 분양가 인상에 반영될 가능성이 높다.

이러한 변화들을 바탕으로 앞으로의 주택시장을 그려보면 하반기에는 물량이 줄어드는 가운데 가격이 오를 소지가 높다.

따라서 수요자들은 시장이 침체상태를 보일때 옥석을 가려 적극적으로 매입하는 전략이 바람직해 보인다.

< 유대형 기자 yoodh@ked.co.kr >