요즘 아파트값은 "럭비공"을 연상시키고 있다.

어디로 튈지 모르는 상황이 계속되고 있다.

오르고 내리기를 반복하고 있는데다 지역별 편차도 심하기 때문이다.

전반적으로 매매가와 전세값이 하락하는 추세지만 일부 지역에선 아직도
매물이 달려 가격이 강세를 보이는 곳도 있다.

부동산 전문가들조차도 가격추이에 대해서는 예측을 유보하고 있다.

이런 상황에서 집을 팔아야 할지 말아야 할지, 만약 판다면 어떻게 움직여야
할지가 궁금스러운 부분이다.

"자산 디플레이션"현상이 가시화되고 있는 지금, 부동산 가치를 보존하는
방법과 전략을 알아본다.

<>집을 팔고 전세로 옮긴다 =전셋집에 살다 부동산경기가 살아날쯤 다시
집을 사는 방법으로 요즘같은 시기에 생각해볼 만한 대안이다.

집을 전세로 옮기고 차액을 굴리는 것이 집값 상승시점의 재투자를 위해서도
바람직하기 때문이다.

서울 강북에 집을 갖고 있거나 소형아파트 소유자일 경우 가장 무난하다.

강북권 아파트나 소형 아파트는 가격상승 가능성이 낮고 변동폭도 적기
때문이다.

자산운영의 핵심은 부동산(전세)은 장기로 맺고 금융상품은 단기로 운용하는
것이다.

유동성을 높여 발빠르게 대응할 수 있는데다 부동산에 묶이는 돈을 최소화할
수 있다는 잇점이 있다.

전셋집을 구할때는 입주가 임박한 아파트가 좋다.

전세물량이 한꺼번에 쏟아져 입주후보다 10% 이상 싸게 얻을 수 있다.

입주후 1년이면 단지가 안정돼 가격이 상승한다는 점을 고려해야 한다.

금융상품은 6개월 단위로 운용한다.

집값이 오를 조짐이 보이면 전세를 끼고 집을 사면 된다.

예를들어 서울 상계동 24~25평형 아파트를 처분하면 9천만~1억원.

현재 입주중인 상계2지구 도시개발공사 아파트 같은 평형의 전세값은
4천만~5천만원선.

전세로 옮기면 5천만원은 금융상품에 투자할 수 있다.

이 돈을 이율이 비교적 높은 대한투자신탁의 펀드상품 "금강산중개"(연리
14.3%)에 6개월간 넣어두면 세금(22%)을 공제하고도 2백70만원의 금융소득을
얻을 수 있다.

<>수도권으로 눈을 돌려 큰 집으로 이사한다 =20~30평형대 중소형 소유자가
고려할 수 있는 자산운영 방법이다.

이는 집값이 쌀 때 집을 10평 늘리는 공격적인 전략이다.

집값이 오를 때는 서울보다는 수도권이, 소형보다는 중대형이 더 많이
오른다는 점을 착안한 것이다.

하지만 이 방법은 적어도 3년 이상 장기투자를 요한다.

수도권 유망지역으론 김포 용인 수원등이 있다.

이들 지역에서는 입주가 임박한 아파트도 2~3년전 분양가면 살 수 있다.

따라서 서울 강북지역에서 김포 남양주로, 서울 강남지역에서 용인 수원으로
옮기면 추가 부담없이 10평 정도는 넓힐 수 있다.

입지여건에 따라 가격이 다소 차이가 있지만 서울 강남의 32평형을 처분할
경우 2억2천만~2억4천만원은 받을 수 있다.

이 돈이면 수원영통지구 49평형(1억8천5백만~1억9천만원)을 사고도
5천만원을 남길 수 있다.

<>큰 집 팔아 유망지역에 작은 집 2채를 산다 =서울지하철 9~12호선 등
오는 2000년초까지 개통되는 3기 전철역세권에 투자하는 방법이다.

10년 이상된 40평형대 이상 대형 아파트를 갖고 있다면 생각해볼만하다.

서울 강남과 신도시 대형 아파트는 아직 거품이 남아있어 가격이 괜찮은
편이다.

따라서 유망지역 소형 아파트로 옮기면 자산디플레도 막고 동시에 시세차익
도 노릴 수 있다.

특히 아직 개통되지 않은 지하철 역세권 단지의 중소형 아파트는 값도 싸고
가격상승 여지도 크다.

서울 논현동 신동아 아파트 42평형의 시세는 3억6천만~4억원.

이 돈이면 지하철 9호선 송파구 방이사거리역 인근 한양1차 아파트 31평형
(1억7천만~1억9천만원)을 2채 사고도 약간의 돈을 남길 수 있다.

<>임대아파트에 들어간다 =무주택 서민들은 임대료와 관리비가 저렴한
임대아파트를 노려볼만 하다.

5년간 살다가 분양으로 전환될 때 분양가가 저렴한데다 국민주택기금도
융자로 대체할 수 있어 장점이 많다.

따라서 전세를 살고 있는 청약저축 가입자는 주공이나 서울시 도시개발공사
가 공급하는 임대아파트를 청약하는 것도 한 가지 방법이다.

유망지역으로는 서울 상암지구 등 향후 분양되는 택지개발지구내 임대아파트
를 들 수 있다.

< 김태철 기자 synergy@ >

( 한 국 경 제 신 문 1998년 9월 8일자 ).