경기불황속에서도 대규모 아파트 입주나 지하철이 개통되면서 신흥상권으로
변모하고 있는 지역의 낡은 주택이나 상가건물이 유망한 부동산 틈새상품으로
각광받고 있다.

낡은 건물을 매입하여 간단한 내외장 공사 등 개보수를 한후 재임대하면
이전보다 높은 임대수익을 올릴 수 있는데다 상권활성화에 따른 지가상승으로
투자수익을 배가할 수 있기 때문이다.

일반적으로 지은지 오래된 주택(5년)이나 건물(10년)은 땅값만 쳐주는
반면 신축을 안해도 돼 공사비를 절감할 수 있다.

여기에다 건물을 신축하려면 기존 세입자를 내보내고 완공때까지 임대를
놓을 수 없지만 개보수땐 영업을 계속할 수 있어 투자직후부터 임대수익이
발생한다는 장점이 있다.

이에따라 상권이 재편되는 지역에서 단독 또는 공동투자방식으로 구옥을
매입, 업종을 재구성해 재임대를 놓는 사례가 크게 늘고 있다.

특히 경기침체에 따른 급매물이 잇따라 나오고 있어 잘만 골라잡으면
일석이조의 효과를 얻을 수 있다.

<> 투자사례

직장을 정년퇴직한 윤모(58)씨는 지난해 10월 성동구 화양사거리의 동부
세무서 옆 4층짜리 상가건물을 8억5천만원(평당 8백50만원)에 매입, 간단한
개보수후 재임대를 놓아 성공한 케이스.

윤씨는 기존 건물에 들어있던 보증금 2억3천만원을 안고 3억2천만원을
순수투자(은행융자 3억원), 이 건물을 사들여 1층은 횟집 슈퍼, 2~4층은
사무실로 재임대를 놓으면서 임대료를 올려 현재 월 8백만원의 세를 받고
있다.

은행이자를 포함 제비용을 제하고도 4백만원이상의 순수입을 올리고 있는
셈이다.

더욱이 윤씨가 이 건물을 매입한후 상권이 확장추세를 보여 땅값이 평당
1천만원선으로 올라 현재 1억5천만원이상의 평가수익을 내고 있다.

<> 유망지역

기존상권이 활성화돼 있는 곳보다는 땅값이 싸고 권리금이 많지 않으면서
발전가능성이 높은 곳을 골라야 한다.

또 같은 지역이라도 땅값이 비싼 대로변보다는 6m이상의 도로를 낀 이면쪽
건물이 좋다.

특히 먹자골목이나 유흥상권 형성이 진행중이거나 예상되는 곳이면
바람직하다.

현재 지하철이 환승되는 역 주변이나 내년에 추가개통될 지역들에 이런
곳들이 많다.

창동역(1.4호선)은 이전에 공장지대를 중심으로 낡은 건물이 많았으나
지금은 의류점이 대거 들어서며 패션타운으로 변모하고 있고 군자역(4.7호선)
도 유동인구가 크게 늘면서 먹자골목이 활기를 띠고 있다.

또 연신내와 불광.녹번동일대는 내년에 지하철 8호선이 추가 개통되는데다
일산 파주쪽 진출인구가 늘어 상권이 활황세를 보이고 있다.

이들지역의 땅값은 대로변이 평당 1천만~1천5백만원, 이면도로쪽이 평당
6백만~8백만원으로 아직 싼편이다.

<> 유의점

입지선정이 가장 중요한만큼 구입전에 적어도 3개월이상의 충분한 시간을
두고 현지조사를 해야 한다.

기존상권이 활성화된 곳보다는 상권이 확장세를 보이고 있는 지역을
선택하는 것이 바람직하다.

주변에 대형마트나 유통시설이 있는 곳은 피하는 것이 좋다.

입점업종을 선정할때는 반드시 유사상권을 조사한뒤 현지상권 변화에 맞게
해야 한다.

매입대상 건물은 내력벽이나 구조체가 튼튼한 것을 골라야 개보수 비용이
적게 든다.

이와함께 계약전에는 기존세입자 보증금 권리관계 등을 꼼꼼히 살피고
가급적 기존대출이 끼어 있어 순수투자액이 적게 들어가는 건물을 매입하는
것이 바람직하다.

< 유대형 기자 >

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(한국경제신문 1997년 6월 17일자).