손경환 <국토개발연구원 연구위원>

주택 토지를 비롯한 부동산시장은 몇년째 침체상태를 벗어나지 못하고
있다.

전국의 미분양주택 물량이 아직도 11만가구이상 쌓여 있으며 주택가격이나
지가는 전반적으로 안정기조를 유지하고 있다.

95년 상반기까지 지속된 경제호황아래서도 부동산경기가 침체를 벗어나지
못한것은 부동산실명제 등 강력한 투기억제장치와 함께 경제성장의 양극화
현상이 주요원인이었다.

경제성장의 과실이 국가경제전반에 골고루 퍼지지 못한데다 높은
경제성장에도 불구하고 경상수지가 큰 폭의 적자를 보였기 때문이다.

주택 토지등 부동산수요는 시중자금의 흐름에 큰 영향을 받는다.

강력한 투기억제대책은 시중자금이 투기적수요로 변하는 것을 차단하는
역할을 해왔다.

더구나 지난 2~3년동안 통화운용이 안정되어 있고, 경상수지가 매년
적자를 보이는 상태에서는 부동산수요는 위축될 수밖에 없었다.

97년의 주택시장 전망은 경제상황,주택관련정책및 최근 주택시장에서
나타나는 흐름을 바탕으로 살펴 보아야 한다.

먼저 경제상황을 보면 성장률이 낮아지고 경상수지적자폭은 더욱
확대되고 있다.

경제연구기관들은 이러한 경제침체 현상은 금년에도 계속돼 상반기중
경제성장률은 6.1%로 낮아질 것으로 전망하고 있다.

이는 95년의 경제성장률 9.0%보다 3%포인트 가까이 떨어지는 수준이다.

경상수지 역시 1백50억~1백60억달러의 적자가 예상된다.

주택수요는 흔히 거주목적의 실수요와 투자목적의 가수요로 구분된다.

경제성장둔화에 따라 가구소득 증가가 둔화되면서 실수요자의 주택수요도
위축될 것이다.

또 경상수지 적자의 확대로 시중유동성 자금이 주택시장으로 유입될
가능성은 더욱 낮다.

결국 최근의 경제상황 측면에서 보면 주택시장의 회복이 가까운 시일내에
실현되기는 어려울 전망이다.

주택관련 정책측면에서도 부동산실명제 주택전산망 등 투기억제장치가
그대로 유지되고 있으며 정책당국의 투기차단의지도 강력하다.

따라서 투기적 수요가 나타날 가능성은 거의 없다.

주택경기의 장기순환주기상으로는 올해와 내년이 주택경기 회복주기에
해당한다는 주장도 일부에서 제기되고 있다.

그러나 이러한 장기순환주기를 자세히 살펴보면 주택경기 호황기는
대부분 경제상황도 좋았던 때였다.

경제상황이 악화된 시점에 주택경기만 좋았던 경우는 거의 없었다.

80년대후반의 주택경기호황국면은 당시 3저현상으로 경제성장률이 12%를
상회하고 경상수지흑자가 매년 1백억달러에 달하는 경제상황의 결과였다.

결국 주택시장에 영향을 미치는 상황들을 종합적으로 검토해 보면
97년에도 주택경기의 회복을 기대하기는 어려울 것으로 보인다.

특히 지방의 주택시장은 당분간 심한 침체상태를 보일 것이다.

토지시장의 경우도 올해에는 안정을 유지할 전망이다.

지난해 3.4분기까지의 지가움직임을 살펴보면 그런대로 안정된 추세를
보였다.

물가상승률을 감안한 실질지가상승률은 "마이너스"상태에 머물렀다.

부동산실명제 실시의 영향으로 지난해 상반기중에 활발하게 이루어졌던
토지거래도 3.4분기에 접어들면서 실명전환유예기간의 만료로 다시 감소
했다.

토지시장은 주택시장보다 관련정책이나 경제상황의 영향을 더 많이
받는다.

경제상황이 악화되고 있고 정책당국의 부동산 투기억제 의지가 확고한
만큼 토지경기의 회복은 당분간 기대하기 어렵다.

(한국경제신문 1997년 1월 3일자).