타인 명의를 빌려서 등기를 한 사람으로서는 명의신탁 부동산을
실명전환하는데 따른 세금문제뿐 아니라 실명전환하는 방법도 궁금사중의
하나다.

게다가 실제소유자의 의사와는 무관하게 이런 저런 이유로 등기를
못낸 부동산은 어떻게 해야 하는지도 관심사다.

그 방법을 문답으로 정리한다.

-87년에 논.밭을 샀으나 등기가 불가능, 부동산 소재지에 사는
친지이름으로 등기를 하고 근저당만 설정했는데.

"6월30일까지 실명전환하거나 매각처분 또는 성업공사에 매각을
의뢰해야 한다.

농지 실명전환에는 우선 농지취득자격증명이 필요한데 이를 발급
받으려면 시.구.읍.면에 비치돼 있는 신청서와 농업경영계획서에 농지소재
농지관리위원및 인접 리 동 농지관리위원 각 1명의 확인을 받아
시.구.읍.면에 제출해야 한다.

또 명의신탁해지약정서를 작성, 시.군.구에서 검인을 받아 명의수탁자의
인감증명서 등기필증등 등기이전 필요서류를 첨부해 등기소에서 명의이전
신청을 해야 한다.

명의신탁 부동산을 놓고 다툼이 있다면 소송을 거쳐야 하는데 이때는
명의신탁해지약정서 대신 판결문을 내면된다.

96년 6월30일 이전에 소송이 제기된 경우라면 유예기간은 확정판결후
1년까지 연장된다"

-93년에 토지거래허가구역내에 논 밭을 구입했는데 현지로 주소를
이전할 수 없어서 등기이전을 못하고 매도인 명의로 등기한 상태에서
가등기만 설정했다면.

"장기미등기부동산에 해당된다.

취득시기가 95년 6월30일 이전이기 때문에 98년 6월30일까지 이전등기를
신청하면 된다.

토지거래허가구역내 농지를 취득하려면 토지거래허가와 농지취득자격증명
발급절차를 거쳐야 한다.

토지거래허가는 시.군.구에서 받아야 하며 서울.인천.경기 등 수도권과
광역시및 광역시 인접 시.군의 농지는 해당 시 군내에 전세대원이
거주하고 영농해야 한다.

법인이 농지를 명의신탁했다면 농지전용허가를 거쳐야 한다"

-89년에 자신명의로 보유하던 고향의 임야를 사정상 현지의 친척명의로
등기하고 가등기만 해뒀다.

이 지역은 그후 토지거래허가지역으로 지정됐는데 어떤 절차가 필요한가.

"명의신탁에 해당되는데 명의신탁 부동산을 실명전환하는 경우
토지거래허가 및 신고절차는 거치지 않아도 되며 임야의 경우 임야매매
증명도 발급받지 않아도 된다.

따라서 명의신탁해지약정서를 작성,시 군 구검인을 받아 등기필요
서류를 갖춰 등기이전을 신청하면 된다"

-94년에 임야를 샀으나 토지거래허가를 못 받아 등기이전은 못하고
권리확보 차원에서 친척명의로 가등기만 설정했는데.

"미등기에 해당된다.

토지거래허가구역내 미등기 임야를 등기이전 하려면 시.군.구의
토지거래허가를 받아야 한다.

임야는 해당 시.군내에 전세대원이 6개월이상 거주해야 허가를 받을 수
있으며 토지거래허가를 받으면 임야매매증명은 발급받은 것으로 간주된다.

토지거래허가구역이 아닌 지역에서 1만 이상의 임야를 취득하려면
시.군에서 임야매매증명을 발급받아야 한다.

한편 이경우 친척명의로 가등기한 것도 명의신탁에 해당되므로
유예기간중에 명의를 바꿔야 한다"

-92년에 부산에 택지를 구입했는데 소유중인 택지와 합산하면 택지소유
상한을 넘어 현지 친척명의로 등기를 이전했는데.

"명의신탁 부동산이므로 실명전환이나 매각처분 또는 성업공사에
매각의뢰해야 한다.

서울 및 광역시에 취득하려는 택지가 660평방m를 초과하는 경우,
또는 법인이 택지를 취득하려는 경우엔 시 군 구로부터 택지취득허가를
받아야 실명전환이 가능하다"

-93년에 미국 시민권을 획득한 교포로 대한민국 국적일때 본인 명의로
가지고 있던 부동산을 해외로 이주하면서 친척명의로 등기를 이전했는데.

"외국국적 취득자는 실명전환때 해당 시.도지사의 허가를 받아야 한다.

해외교포 1세가 외국국적 취득전에 본인명의로 소유하던 토지를
명의신탁한 경우는 허가를 받을 수 있으나 토지를 취득한 때부터
명의신탁해 토지등기부등본상 본인명의로 등기된 적이 없으면 허가가
안된다.

특히 부동산이 농지인 경우 해외거주자는 영농의사를 입증할 수가
없기 때문에 실명전환을 불가능할 것으로 보인다.

영주권자 등 대한민국 국적보유자는 국내인과 절차가 같다"

-종중소유의 논 밭을 현지에 사는 종중원 명의로 등기했는데 종중명의로
등기이전이 가능한가.

"조세포탈 등의 목적이 없다면 종중원에게 명의신탁된 부동산은
실명전환이나 매각처분하지 않아도 된다.

종중명의로 등기하려면 시 군 구에서 부동산등기용 등록번호를
종중명의로 발급받아 개인과 마찬가지의 절차를 밟으면 된다.

그러나 농지의 경우 종중명의로는 신규취득이 불가능하다"

-아파트 입주권을 당첨자 (조합원)에게 샀는데 준공허가가 나지 않아
등기를 못한 상태다.

아파트 완공후 최초등기자는 당첨자 (조합원) 명의로 해야 하는데
부동산 실명법상 어떤 조치를 해야 하나.

"아파트 입주권을 전매취득한 경우 최초등기를 당첨자 명의로 등기하는
것은 명의신탁이 아니다.

따라서 당첨자 명의로 등기했다가 나중에 등기이전을 해도 된다.

그러나 이전등기가 가능한날로부터 3년내에 소유권 이전등기를 신청해야
부동산 실명법에 저촉되지 않는다.

이 경우 주택건설촉진법상의 전매금지규정을 위반했다면 제재를
받게된다"

-종중이나 배우자간의 명의신탁에는 특례가 있다는데.

"조세포탈 등의 목적이 없다면 실명전환할 필요가 없으며 95년 7월
1일이후에도 명의신탁을 할 수 있다"

-종교단체에 대한 특례는.

"조세포탈 등의 목적이 없으면 실명전환을 하지 않아도 된다.

다만 종중이나 배우자간의 명의신탁 특례와 비교할 때 95년 7월
1일 이후 신규 명의신탁은 금지된다는 차이가 있다"

(한국경제신문 1996년 6월 7일자).