테마상가를 낯설게 생각할 필요는 없다.

장안평에 있는 중고차시장을 생각하면 된다.

여기저기 흩어져 있는 자동차 관련업종이 한 곳에 모인 중고차시장은
대표적인 테마상가이며 또한 영화 여러편을 동시에 상영할수 있는
시네하우스도 테마상가이다.

테마상가는 해당업종을 어느각도에서 조명하느냐에 따라 두갈래로
대별할수 있다.

하나는 일정한 수요자층을 전제로 해당 수요층이 필요로 하는 모든
관련업종이 유치된 것이다.

또 하나는 상품 자체의 응집력으로 수요자를 끌어들일수 있게끔 업소들이
모인 경우가 있다.

예를 들어보자.

장안평 중고차시장의 경우 자동차를 필요로 하는 사람들을 대상으로
보험회사 식당 자동차대리점 정비업소 카인테리어 등이 모여있다.

자동차수요자대신 어린이를 목표층으로 선정한다면 어린이에 관련된
업종, 즉 상품업태는 다르더라도 장난감가게 아동복점 문구점 소아과병원
어린이 영어학원 패스트푸드점 아동용품점 등이 유치될수 있다.

또 서로 도움이 되는 유관업종, 즉 어린이가 움직이면 엄마가 따라
다니므로 한복집 가죽의류점 홈패션점 에어로빅장 등이 유치되면
그 건물은 상호 보완작용으로 상승효과가 발생하며 영업에 도움이 된다.

영업이 잘 되는 건물이 부동산 가격이 높은 것은 당연한 이치이다.

테마상가는 어느정도 상권이 형성된 곳이 좋다.

특히 한곳으로 집중시킬수 있는 유사업종이 멀리 떨어져 있는 곳이
개발에 유리할 경우가 많다.

테마상가의 개발시 가장 중요한 것은 어떤 테마를 선정하느냐이다.

또한 테마를 잡았더라도 테마 패턴을 어느 형식으로 성립시키느냐가
중요하다.

테마상가는 같은 업종, 같은 수요층을 목표로 삼었다 하더라도 해당
점포의 면적, 외관의 상징성, 고객 유인의 요인들이 어떻게 설정되느냐에
따라 영업의 효과는 천차만별의 결과가 온다.

특히 주변의 관련업체와 인근주변의 소비자 취향과 소비성향 등을
정확히 분석하였을 때만이 테마상가는 성공할수 있다.

강남지역에서 성공한 테마상가가 강북지역에서는 실패할 수도 있고
그 반대의 현상이 성립되는 경우도 있으므로 막연히 남이 하는데로
모방하여서는 안된다.

정확한 시장분석에 따라 해당지역의 소비성향과 흐름을 판단할 수
있는 안목이 필요하다.

테마상가는 어린이 주부 미시 등과 같이 연령에 따른 수요와 오락
음식 건강 컴퓨터 보석 등과 같이 상품을 주제로 개발되는 것이 통례이다.

김영수 <미주하우징 컨설팅 대표>

(한국경제신문 1996년 5월 5일자).