서울 용산구 보광동에 사는 회사원 이지호씨(40)는 지난해 3월초 서초동
극동아파트 16평형을 1억2,800만원에 샀다.

1년이 지난 최근의 아파트가격은 4,000만원이 오른 1억6,800만원에 형성돼
있다.

지금 당장 팔더라도 1년간의 금융비용과 양도소득세를 제하고 2,000만원이
상의 이익을 남길 수 있다는 계산이다.

아파트가격이 이처럼 크게 오른 것은 재건축사업이 진행되고 있기 때문.

이씨가 아파트를 구입할 때만해도 재건축 추진위원회만 구성돼 있었을뿐
추진일정등이 애매한 상태였다.

그러나 다행히 아파트를 구입한지 한달만인 3월말에 시공사가 선정된데
이어 6월에는 조합설립인가가 나 사업이 본격화되면서 가격이 껑충 뛴
것이다.

조합원들이 무상으로 들어갈수 있는 아파트평형의 윤곽이 드러나면서
아파트거래가 늘고 가격도 1,000만원이상 올랐다.

용적률이 100%보다 낮아 등기부상의 지분이 비교적 커 이씨의 경우 25평을
무상으로 받을수 있고 32평형 입주 안정선에 들어가는 행운을 얻었다.

시공사선정후 3개월도 안돼 조합설립인가가 떨어진 시점에서 수요자는 늘고
매물은 부족해 거의 2,500만원가량 시세가 또 뛰었다.

현재 경관.건축심의등을 마치고 사업승인 신청을 준비중이어서 한차례
더 가격이 오를 것으로 예상된다.

이 단계에서는 사업추진의 걸림돌이 거의 제거된 상태이고 사업승인이
떨어지면 실질적으로 거래가 불가능해 마지막 수요자들이 몰리기 때문이다.

이씨의 사례는 재건축 아파트를 통해 단기간 투자수익을 남기려면 무엇보다
매입시기선택이 중요하다는 것을 보여주고 있다.

지은지 거의 20년이 된 재건축대상 노후아파트의 시세는 재건축추진위원회
가 구성돼 분위기가 고조되면서 오름세를 타기 시작한다.

이어 시공사가 선정되고 안전진단이 떨어져 조합설립인가가 나면 한차례
큰 폭으로 오르고 사업시행인가가 임박한 시점에 절정에 달하게 된다.

사업승인이 나면 소유권이전이 되지않아 실질적으로 거래를 통한 조합원
교체가 불가능하기 때문이다.

따라서 재건축아파트를 구입할 경우 재건축 프리미엄이 덜 반영된 조합
설립인가가 나기 직전이 가장 적절한 투자시기이다.

재건축물건을 고를 때는 용적률이 낮으면서 가구수가 적은 곳을 선택해야
한다.

용적률이란 대지면적 대비 건물 연면적비율이다.

용적률이 낮다는 것은 저층아파트 가구별로 분할등기된 대지지분이 많다는
뜻이다.

따라서 용적률이 100%를 넘어서는 단지는 채산성이 낮아 사업이 원만히
추진되더라도 추가부담이 늘수 밖에 없다.

또 가구수가 많으면 조합원 개인별 개발이익금이 줄고 지분이 적어 평형
배정에도 불리하다.

재건축아파트에 투자할 때 주의해야할 점은 아파트 평형보다는 가구별
대지면적이 더 중요하다는 점이다.

관리처분시 지분을 산정하는 과정에서 현재 살고있는 아파트의 평형은
거의 재산가치를 인정받지 못하기 때문이다.

대신 대지면적이 얼마인가는 지분을 산정할때 결정적 영향을 미친다.

특히 대지면적은 등기부등본에 등재돼있는 면적만이 유효하다는 점을
염두에 두어야 한다.

그래서 재건축아파트를 매입하기 전에는 반드시 등기부등본을 확인할
필요가 있다.

지분을 산정할 때는 보통 기존 주택의 권리자별 재산가치를 우선 평가하게
된다.

층별 위치별 형태별로 각각의 권리형태와 규모를 평가한뒤 이를 토대로
사업시행후 각 권리자가 차지할 산정기준을 마련한다.

그 기준은 권리자별 종전 재산가치 평가액을 전체 권리자의 재산가치
평가합계액으로 나눈 것이 된다.

재건축은 재개발과는 달리 절차가 간소해 사업추진이 지연되는 문제점이
적어 확실한 투자대상이 될수 있다.

반면 최근 재건축의 열기가 지은지 14~15년된 미래의 재건축대상아파트
가격에도 영향을 미쳐 이들 아파트의 평당가격이 1,000만원을 넘어서는등
지나치게 값이 올라있는 단점이 있다.

그러나 조합설립인가를 전후해 재건축아파트를 주요 타깃으로 삼아 대지
지분이 큰 지역의 대형평형이 적은 아파트단지를 노리면 의외의 수익을
올릴수 있다.

재건축아파트를 고를 때는 특히 주변에 단독주택단지나 진입로가 비좁은
단지, 저밀도지구는 피하는게 좋다.

주거지역 한 가운데에서 사업을 추진할 경우 입지.건축심의가 쉽지
않은데다 진입로를 내는데 비용이 많이 들어 개발이익이 줄어든다.

저밀도지구도 고도제한이 풀리지 않을 경우 채산성이 떨어짐은 물론이고
사업이 장기화될 우려도 있어 투자대상으로 적절하지 않다.

< 김동민기자 >

(한국경제신문 1996년 4월 8일자).