캐나다 대표 우량 부동산 상장 리츠, `아티스리츠`

이경은 / 앵커

전래훈 / KB증권 대치지점

Q. 새로운 투자처를 기다리는 시청자들에게 또 어떤 유용한 정보를 주실지 기대가 되는데요. 국가부터 특별한 느낌인데요?

- 오늘 소개해드릴 기업은 캐나다의 대표적인 우량 부동산 상장 리츠인 캐나다 아티스리츠(Artis Reits)입니다. 동사의 장점은 우량한 캐나다 및 미국의 건물 약 260여개에서 나오는 임차인들의 월세 수익을 통해 주주들에게 매달마다 캐나다 달러를 월지급 형태로 배당을 지급하고, 6월 6일 종가 기준으로 연 배당수익률은 약 세전 8.02%입니다. 안정적인 우량 임차인을 확보하고, 48%대의 안정적인 부채비율 유지와 약 58%의 정부 또는 국가 기관이 장기 임차고객으로 보유하고 있다는 점이 큰 장점이라 오늘 소개해드리려고 합니다.

Q. 일단 글로벌 상장리츠에 대해서 모르시는 분들 위해서 간단히 안내 부탁드리겠습니다.

- 글로벌 상장 리츠의 장점은 바로 환금성이라고 볼 수 있겠습니다. 일반적인 부동산 펀드들은 보통 폐쇄형으로 우리로 치면 빌딩을 실제 소유한 빌딩주가 개인이 아닌 법인이 운영을 하고 그 회사가 주식시장에 상장되어서 쉽게 거래가 되는데, 이 때 벌어들인 월세수익의 대다수를 배당으로 주주들에게 환원한다 이렇게 생각하시면 이해가 빠르실 겁니다. 실제 채권보다 수익성이 높고, 주식보다 변동성이 낮다는 점 때문에 글로벌 투자자들이 이미 대체투자로 상장리츠를 많이 선택하고 있고, 이미 이 상장 리츠시장은 글로벌 약 1,800조원의 시가총액이 되는 큰 시장이 되어 있습니다. 우리나라에 비슷한 상장리츠 기업으로는 케이탑리츠, 모두투어리츠, 맥쿼리인프라 등이 있습니다. 글로벌 상장 리츠를 잘 선택하여 투자하였을 때는 `배당 수익,평가 차익, 환차익` 등 세 마리 토끼를 잡을 수 있습니다. 대부분 상장 리츠사가 순이익 90% 이상을 배당하면 법인세를 면제받기 때문에 배당률이 4~9% 수준으로 높은 편입니다. 또 일반 주식처럼 리츠 가격이 오르면 시세 차익을 남기고 매도할 수 있는 장점도 있습니다.

Q. 네 그렇군요. 그렇다면 캐나다의 아티스 리츠가 어떤 회사인지 자세히 설명 부탁드립니다.

- 아티스 리츠(Artis REIT)는 캐나다 주식시장에 상장돼 있는부동산 투자신탁으로, 리츠는 대표적인 부동산 투자 상품으로 투자신탁법에 따라 총 자산의 75% 이상을 부동산과 부동산 관련 자산에 투자하게 되어 있습니다. 캐나다 경제의 중심축은 앨버타 지방에서 주로 나오는 샌즈오일(SandsOil), 록키산맥에서 나오는 풍부한 지하자원 등을 이용한 자원수출 사업으로 최근 원유가격을 비롯한 원자재 가격 상승으로 최근 안정적인 모습을 보여주고 있습니다. 아티스 리츠의 경우 지난 1분기 IR공식자료를 통해 살펴보면, 서부 캐나다를 중심으로 미국 4개주를 포함하여 총 236개의 부동산을 실보유하고 있는데 그 중 앨버타 지방에 20%의 자산을 보유하고 있는 상태입니다. 이에 최근 2년간 주가는 하락추세를 보여오다 원자재 가격 반등에 따라 서서히 예전 주가 수준을 회복하고 있으면서 최근 주당 CAD$13.60대에서 움직이고 있습니다. 부동산 포트폴리오는 오피스 빌딩 53%, 산업용 건물 26%, 상가 건물 21%로 구성되어 있으며 지난 6월 6일 기준으로 연간 배당 수익률은 8.02%입니다. 그리고 이 리츠의 가장 뛰어난 장점은 바로 저 8%대의 배당을 매달마다 월지급식으로 지급한다는 점입니다. 2006년부터 전체 포트폴리오의 공실률을 5~7% 미만으로 꾸준히 유지하고 있으며, 임차 고객사 중 58%가 정부 기관으로 장기 임대 계약을 맺고 있어 안정적인 운영이 가능합니다. 또한, 이를 기반으로 2009년부터 매달 같은 금액인 주당 CAD 0.09을 약 10년째 한번도 변동없이 현재까지 지급하고 있습니다.

Q. 흥미로운 부분이 임차 고객사 중에 약 58% 정부 또는 국가기관이라고 하셨는데 이 부분에 대해서 자세히 설명 부탁드리겠습니다.

- 보통 우리가 꼬마빌딩 또는 상가건물에 직접 투자할 때 가장 큰 스트레스로 다가오는 것이 바로 빌딩주 입장에서는 임차인 관리일 겁니다. 6개월 또는 1년 단위 짧은 임대기간으로 계약한 임차인이 개인 사정으로 갑자기 계약기간 이전에 이사를 가거나 사용중인 화장실에서 호수가 새거나 여러가지 문제가 발생할 때 수리비 발생 등 여러가지 측면이 임대인으로서의 고민일텐데, 동사 같은 경우는 현재 보유중인 총 230여개의 건물 중 52%인 빌딩에서 약 58%의 고객이 정부 또는 국가기관이 임차고객으로 입주해 있어 방금 말씀드린 임대인의 고민이 적은 편이라고 볼 수 있겠습니다. 보통 주 정부라던가 시청 등 정부 기관이 평균 10년이상의 장기 임차계약을 맺고 입주하는 만큼 안정성 부분에서 뛰어나다고 보고 있습니다. 보통 국기기관이 자체 건물이 아닌 리츠의 건물에 세를 들어와 있다는 것이 좀 생소하실텐데요. 우리나라는 국가에서 땅을 직접 매입하여 그 부지에 건물을 지어서 시청, 도청, 구청 등을 짓는 것과는 좀 다르다고 볼 수 있겠습니다. 그 자금을 아껴서 일반 빌딩이나 건물에 세입자로 입주하고 절약한 큰 자금을 다른 예산에 쓰는 등 서구 특유의 합리적인 사고방식도 투영되어 있다고 볼 수 있겠습니다. 그리하여 이렇게 안정적인 임차 고객을 기반으로 동사는 꾸준한 매출 성장 및 10년째 변하지 않는 월배당이 가능했다라고 보여집니다.

Q. 캐나다의 앨버타 지역에서 매출이 높은 편이라고 들었는데, 이 지역이 동사 투자 판단에 있어서 중요하다고 들었습니다. 왜 그런지 설명 좀 해주시지요.

- 캐나다의 여러 지역으로 세분화가 잘 되어 있는데 특히, 애드먼턴과 캘거리 등 유명 대도시가 있는 지역인 앨버타(Alberta)지역에서 매출이 많이 나오고 있습니다. 사실 앨버타 지역은 서두에서 잠깐 말씀드렸지만, 캐나다에서 샌즈오일이 나오는 유전지역입니다. 이에 따라서 여기서 생산되는 원유 수출이 캐나다 경제의 큰 영향을 미친다고 볼 수 있겠는데요. 그래서 지난 2년전 WTI원유 가격이 20불 후반대까지 내려 왔을 때 캐나다 경기는 좋지 못했고, 그 때 당시 앨버타 지역에서는 정유 및 시추회사가 도산하고, 타지역으로 이전하면서 일거리가 줄고, 지역경제가 하락하면서 이 지역에 건물을 많이 보유중이던 아티스의 건물의 공실률이 약 30%대까지 올라갔었습니다. 그러다가 작년 미국 트럼프대통령과 캐나다 트뤼도 총리가 합의하여 진행된 키스톤XL송유관 프로젝트가 시행되고, 20불대에 있던 유가가 약 70불때까지 회복이 되면서 앨버타 지역 경기가 살아나기 시작했고, 최근 부동산 가격 상승 및 동사가 보유중인 건물에 입주율이 약 90%를 상회하는 모습을 보여주기 시작했기에 앨버타 지역은 동사에서 가장 중요한 지역중 하나라고 보실 수 있겠습니다.

Q. 네 그렇군요. 동사의 주주구성이나 재무 등 부분에 대해서도 코멘트 부탁드리겠습니다.

- 이번 3월 31일에 발표된 동사의 1분기 실적 기준 부채 대비 전체순자산가치(GBV, Gross Book Value)는 48.9% 규모로 캐나다의 신용평가 기관인 DBRS의 권고사항인 53%를 하회하는 안정적인 모습을 보여주고 있습니다. 이 지표가 왜 중요한지 궁금해 하실텐데요. 상장 리츠는 비용을 제외한 나머지 순이익을 보유 유보하지 못하고 순이익의 90%이상을 모두 배당으로 지급하게 되어 있기 때문에 신규 부동산 투자 및 부지 매입, 건물 건립 비용 등을 유상증자, 채권 발행, 은행 대출 등을 이용해서 진행하는데 보통 은행 대출을 통해 하는 경우가 많아서 부채의 난립을 방어하고자, 반드시 전체 부동산 순자산 가치 대비 부채 비율을 50%를 넘지 못하게 제한하고 있어서 그렇습니다. 이 이하의 리츠는 부채 비율에서 안정적이다라고 보실 수 있을 겁니다. 그리고 동사의 주주구성을 살펴보시면, 최대주주를 제외한 차상위 주주들에 우리가 다 알고 있는 블랙록(Blackrock), 뱅가드(Vanguard), 캐나다의 최대은행 중 하나인 몬트리올은행 등이 최대 주주로 있습니다. 시가총액은 원화로 약 2조2천억원 규모이며, 가격/NAV를 한 수치가 0.87 수준으로 주식으로 치면 PBR개념인데 현재 1배를 하회하면서 저평가 국면이고, P/E 배율도 약 10.8배로 현지에서는 저평가 메리트가 있다고 평가하고 있습니다. 또한 동사의 3개월 일평균 거래량은 약 50만주로 환금성은 걱정하지 않아도 됩니다.

Q. 마지막으로 동사에 대한 투자포인트와 유의사항에 대해서 설명 부탁드리겠습니다.

- 동사의 메리트이자 리스크 첫번째는 바로 환율입니다. 지금 원-캐나다 환율을 보시면 대략 820~830원대에서 움직이고 있는데, 이는 지난 10년래 최저점 수준입니다. 이에 따라서 추가적으로 하락할 위험성도 있으나 올 하반기부터 미국 금리인상에 따라 캐나다중앙은행도 함께 금리인상을 약 1~2회이상 할 가능성이 높습니다. 이에 따라 캐나다 달러는 올 하반기까지 800원 후반대까지 반등하지 않을까하는 예상을 하고 있습니다. 두 번째는 약 세전 8%의 배당과 매달마다 캐나다달러로 월세처럼 배당을 받을 수 있다는 점입니다. 단, 이때는 우리나라와 캐나다의 조세협약에 따라 15% 원천징수 후 세후 금액을 해외주식계좌로 입금받게 되며 세전으로 받은 배당금액은 배당소득세로 금융소득종합과세에 합산될 수 있습니다. 캐나다의 우량한 대도시 빌딩, 상업시설, 공장시설 등 230개를 안방에서 쉽게 간접투자할 수 있다고 보시면 되십니다. 세 번째, 약 60%의 정부 또는 국가기관이 입주하여 안정적인 월세 수익을 통한 배당수익을 거둘 수가 있다는 점입니다. 저금리 시대에 대체투자의 대안이 될 수 있는 동사에 관심 가져보시면 좋을 듯 합니다.

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이무제PD mjlee@wowtv.co.kr

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