주택임대사업 날개 달았다
지난 4월27일부터는 오피스텔(주거용)도 주택임대사업 등록이 가능해져 일반주택과 마찬가지로 동일한 세제 혜택을 받을 수 있다. 지난해 완화된 주택 임대사업 요건에 따르면 전용 149㎡ 이하 면적에 수도권은 6억원, 지방은 3억원 이하의 주택 1가구를 5년 이상 임대하는 경우에 사업자로 등록할 수 있다. 기존에 보유하고 있던 주택의 경우도 등록할 시점의 면적과 가액 기준에만 부합하면 된다.
부동산 전문가들은 “주택 임대사업자로 등록하는 경우 종합부동산세 합산 과세 대상에서 제외되는 등 다양한 세제 혜택을 누릴 수 있다”며 “면적에 따라 차이가 있고 일부는 올해 말까지만 한시적으로 적용되는 경우가 있어 잘 따져봐야 한다”고 조언한다. 우선 임대사업을 목적으로 건설업체로부터 주택을 최초 분양받을 경우 주어지는 취득세 감면 혜택이 올해 말까지 한시적으로 적용된다. 전용 60㎡의 경우에는 취득세가 전액 면제되고, 60~85㎡는 50%, 85~149㎡는 20%만 감면된다. 주택을 분양받을 때 일단 취득세를 납부했다가 주택임대사업자로 등록할 때 다시 환급받는 절차로 진행된다.
재산세 특례도 올해 말까지 한시적으로 적용된다. 하지만 2가구 이상을 5년 이상 임대해야만 감면 요건을 유지할 수 있다. 규모별로는 전용 40㎡ 이하의 경우 비과세, 40~60㎡는 50%, 60~85㎡는 25%만 감면된다.
종합소득세 과세 여부는 주택임대업을 하는 동안 보유하고 있는 주택 수와 전세보증금·월세 등 수입금액 형태에 따라 결정된다. 예컨대 월세는 2가구(고가주택 1가구) 이상 보유하면 과세대상이다. 다만 1가구를 5년 이상 임대할 경우에는 종합부동산세 합산에서 배제되고 양도소득세 중과에서도 벗어날 수 있다.
다만 다주택자들에게 주택임대사업자 등록이 늘 유리한 것은 아니다. 등록시 월 임대수입이 급여 배당 이자소득 등과 합산돼 소득세율이 정해지기 때문이다. 즉 주택의 월 임대수입이 적더라도 급여가 많으면 최고 세율의 소득세를 납부할 수 있다.
건강보험료도 챙겨봐야 할 부분이다. 건강보험은 지역가입자와 직장가입자로 나뉘는데, 지역가입자의 경우 부동산 임대소득이 발생하면 의료보험 부담금이 급증한다.
정소람 기자 ram@hankyung.com
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