대부분의 소상공인들이 창업을 할 때 임대차 계약을 맺습니다. 하지만 안타깝게도 건물주의 횡포나 계약서의 내용을 잘 이해하지 못해 어려움을 겪는 경우가 많은데요, 어떤 점을 주의해야 하는지 유미혜 기자와 얘기 나눠봅니다. 유기자, 일단 임대차 계약에 대해 간단히 설명해주시죠 임대차계약이란 점포 소유주, 즉 건물주에게 대가를 치르고 점포사용에 대한 권리를 얻는 겁니다. 협상결과에 따라 창업 투자금이 달라지는 것은 물론 이로인해 문제가 생길 가능성 또한 항상 있는데요, 일단 서류만 계약 전부터 꼼꼼히 따져도 많은 분쟁을 줄일 수 있습니다. 직접 보시죠. 임대차 계약 전 미리 챙겨봐야 하는 서류는 크게 세가집니다. 등기부 등본과 도시계획확인원, 건축물관리대장. 등기부 등본이란 그 건물과 땅이 누구의 소유인지를 알아보는 서류입니다. 주의 깊게 봐야할 부분은 갑구와 을구에 나온 내용입니다. 홍창표/ 법무사 "등기부등본의 갑구는 소유권에 관한 겁니다. 거기에는 가압류나 가처분 등 보전처분의 등기가 있는지를 봐야합니다. 을구에서도 근저당권 등 건물의 담보물건이 있는 경우가 있는데요, 액수 등을 유의해서 만일의 경우에 보증금을 회수할 수 있는지 꼼꼼히 챙기셔야 합니다." 가압류와 근저당 등 건물의 상태를 미리 알 경우 건물주와의 협상시 유리하게 이용할 수 있습니다. 등기부등본의 발급은 등기소에서 해주며 신청방법은 전화나 팩스, 방문 모두 가능합니다. 도시계획확인원도 계약 전 찾아 봐야할 서류입니다. 계약하려는 건물이 정부의 신도시계획 등에 포함돼 있을 경우 자칫 건물 철거 등으로 큰 손실을 볼 수 있습니다. 건축물관리대장도 중요합니다. 자기가 하려는 사업과 건물의 용도가 다르면 나중에 많은 비용을 들여 용도 변경을 해야하기 때문입니다. 도시계획확인원과 건축물관리대장은 구청 민원실에서 발급됩니다. 기본적인 서류 확인 후 실제 임대차 계약서를 쓸 때는 몇배 더 꼼꼼하게 확인해야합니다. 임대료 인상률, 관리비 등 운영에 직접적인 영향을 미치는 부분이 포함되기 때문입니다. 일단 임대차 계약은 실제 소유권자와 해야하는 것이 첫순섭니다. 계약을 실제 소유주가 아닌 자식 등과 할 경우 자칫 계약 자체가 무효가 될 수 있습니다. 임대차 계약서에서 눈여겨 봐야할 부분은 먼저 2조에 나온 임대면적입니다. 계약면적과 전용면적이 얼마나 되는지 반드시 체크해야 합니다. 서민교 경영컨설턴트 "만약에 30평이라고 하면 실평수가 25평 정도가 되는 상가들이 많거든요, 그런데 계약평수 자체를 30평으로 오인을 하고 나중에 계약을 해서 실제 측정을 해보면 실평수가 25평인데, 그러면 5평이 비잖아요, 5평을 평당 1천만원이라고 계산 했을 때 거의 5천만원이라는 돈이 없어지는 셈이에요" 4조와 6조의 월 임대료와 관리비도 처음에 명확하게 짚고 가야 합니다. 건물주가 관리비를 과도하게 올리거나 요구하는 경우가 있어 계약전 임대료 자체에 포함시키는 것이 바람직합니다. 특히 7조의 임대보증금, 월 임대료 및 관리비 조정 부분도 유의해야 합니다. 7조에 나온 계약내용입니다. "물가변동 등 경제적 여건 변화로 인해 임대료나 관리비를 부득이하게 조정해야 할 경우 을은 이를 수용한다"라고 명시돼 있습니다. 이는 건물주가 언제든 임대료와 관리비 등을 올릴 수 있는 길을 열어둔 것으로 소상공인에게 나중에 불리하게 작용할 수 있습니다. 8조의 간판과 실외기, 정화조 설치 부분도 계약전 집주인과 명확히 짚고 넘어가야 합니다. 영업과 직접적인 관련이 있기 때문에 건물주가 설치를 막을 경우 이로인한 갈등이 생길 수 있습니다. 알고 대처하는 것과 모르고 대처하는 것은 큰 차이가 납니다. 임대차계약은 소상공인 누구든 예외가 아니라는 점에서 돌다리도 몇번씩 두드려보고 건너는 자세가 반드시 필요합니다. WOW-TV NEWS 유미혜입니다. 유기자, 이밖에 어떤 점을 주의해야 하나요? 임대차 계약서 제일 뒷부분에 보면 단서조항이라는 것이 있습니다. 지금 화면 보시면 계약서에 '단'이라는 말 보이실텐데요, 보통 특약사항이라고도 하는데 이곳에는 가급적 무슨 말이든지 기입하지 않는게 좋습니다. 법적으로 본조항의 내용보다 단서조항의 내용이 우선하기 때문으로 앞에 했던 계약내용 자체를 뒤집을 수 있습니다. 소상공인 입장에서는 단서조항에 대한 부분을 표기하지 않는게 현명합니다. 또, 원상복구의 범위도 명확히 해야 합니다. 계약기간이 끝난후 원상복구를 해야한다는 조항에 무작정 동의하지 말고, 어디까지 원상복구를 해야하는지 반드시 짚고 넘어가야 합니다. 건물주가 악감정을 가지고 "처음과 완전히 동일하게 해놓고 가라"고 할 경우 원상복구에 상당한 돈이 들어갈 수 있습니다. 마지막으로 이같은 분쟁에는 어떻게 대처하는 것이 현명할까요? 임대차 문제 같은 경우에는 사실 일반인이 혼자 해결하기는 쉽지 않습니다. 법률 전문가와 상의해 권리를 주장할 수 있는 부분을 정확히 알고 준비하는 게 중요합니다. 만약, 부득이하게 소송까지 가게된다면 대한법률구조공단의 소상공인 무료소송서비스를 이용하는 것도 추천하고 싶습니다. 임대차 계약, 너무 어렵고 복잡하다보니 "설마 무슨일 있겠어" 라고 생각하고 대충 하는 분들 많은데요. 꼼꼼히 체크하는 것이 중요한 것 같습니다. 유기자, 수고하셨습니다. 유미혜기자 mhyu@wowtv.co.kr