몇 해 전부터 부동산 경매에 대한 관심이 부쩍 높아지고 있다. 최근 경제 위기 상황에서도 부동산 경기가 살아날 기미를 보이자 경매에 나온 부동산을 취득하려는 사람들이 늘어나고 있다.

나경매씨도 최근 법원임의경매에 나온 주택을 시세인 5억원보다 2억원이나 싼 3억원에 낙찰을 받았다. 경락 자금은 대출 1억원을 받아 해결했다. 낙찰받은 집에는 세입자가 전세보증금 1억원에 살고 있다. 이럴 경우 취득세 · 등록세는 얼마나 내야 할까. 나중에 집을 팔게 되면 양도소득세는 어떤 기준으로 매겨질까.

이런 궁금증을 해소하기 위해선 일단 '인수되는 권리'에 대해 이해할 필요가 있다. 인수되는 권리란 낙찰자가 낙찰금액과는 별도로 부담해야 하는 권리(대항력 있는 권리)를 말한다. 세입자의 전세권도 여기에 해당한다.

법원경매에는 '말소기준권리'라는 것이 있다. 근저당권 가압류등기 담보가등기 강제경매기입등기일 중 시기적으로 가장 빠른 권리가 바로 말소기준권리다. 이를 기준으로 앞서 발생한 부동산등기부상 권리는 낙찰자가 인수해야 하고,나중에 발생한 권리들은 경매시 매각으로 소멸하게 된다.

보통 전세권은 말소기준권리 전에 설정된 경우가 대부분이다. 근저당이 설정된 집에 전세로 들어올 세입자가 많지 않기 때문이다. 또 주택임대차보호법에 따라 경매 이후 임차인에 대한 임차보증금 채무의 반환 책임은 전 소유자가 아닌 경락을 받은 현 소유자에게 있다. 경매낙찰자는 부동산경락대금 이외에 임차인의 임차보증금만큼 추가 부담이 발생하는 셈이다. 따라서 경매낙찰자가 부담하는 임차보증금은 취득가액에 포함된다. 따라서 나경매씨의 취득가액은 경락대금 3억원에 전세보증금 1억원을 더한 4억원이 된다.

여기에서 부동산 경매의 절세 효과가 발생한다. 취득세 · 등록세는 취득가액(4억원)이 아닌 경락가액(3억원)을 기준으로 부담하면 되기 때문이다.

나씨의 경우 1억원에 대한 취득세 · 등록세(세율 2.2%) 220만원을 절감할 수 있는 셈이다. 또 향후 집을 팔 때 양도소득세도 절세할 수 있다. 양도차익에서 취득가액을 뺀 금액이 양도소득세의 기준이 되기 때문이다.

참고로 대출금 1억원에 대한 이자비용은 필요경비로 인정해주지 않기 때문에 양도소득세 절세효과는 없다. 전액 자기자본으로 취득한 것으로 가정하고 양도소득세를 매기기 때문이다.

심상수 우리은행 세무사