박상철 < 신한은행세무사 >

송씨(50)는 2007년 본인 명의로 분양가 10억원에 주택을 분양받아 올 가을 입주할 예정이다. 그런데 올해 3월18일부터는 전매제한 기간 이내라도 분양권 일부에 대해 부부 간 증여가 가능해졌다. 송씨가 새로 분양받는 주택을 부부 공동 명의로 바꾸면 세금을 줄일 수 있을까?

분양권을 부부 공동 명의로 하면 단독 명의보다 다음과 같은 면에서 유리하다. 첫째，완공 후 종합부동산세 부담이 줄어든다. 주택에 대한 종합부동산세는 개인별로 주택 공시가격이 6억원을 초과하는 금액에 대해 각각 계산하고 5단계 초과 누진세율(0.5~2%)로 돼 있어 공시가격이 커질수록 세부담이 높아지기 때문이다.

둘째,향후 주택을 처분할 때 양도세가 적다. 물론 1주택 양도세 비과세 요건을 충족한 경우에는 다를 것이 없다. 그러나 누진세율(6~35%)을 적용받는다면 공동 명의가 더 유리하다. 왜냐하면 공동 명의는 양도차익을 2분의 1씩 나누어 낮은 세율을 두 번 적용받기 때문이다.

셋째,상속세를 절감할 수 있다. 상속인으로 배우자와 자녀가 있다면 최소 10억원，배우자만 있다면 최소 7억원，자녀만 있다면 최소 5억원의 상속공제를 받을 수 있다. 상속공제액을 초과하는 유산을 상속받으면 상속세를 내야 한다. 또 상속세는 상속재산이 커질수록 높은 세율(10~50%)을 적용받기 때문에 여러 사람에게 분산하는 게 좋다.

참고로 분양권을 증여할 때의 평가액은 증여일까지의 불입액에 증여 당시 프리미엄을 합산한 가액이다. 송씨의 분양권이 증여 당시 프리미엄이 없다면 증여 평가액은 분양가 10억원의 절반인 5억원에 해당,증여세가 없다. 과거 10년 이내에 배우자에게 증여를 한 적이 없다면 6억원의 증여재산 공제를 받기 때문이다.

만약 송씨가 분양권뿐 아니라 분양권 담보대출 중 일부를 배우자에게 넘긴다면 어떻게 될까. 이는 '부담부증여'라고 하는데 증여재산 평가액에서 배우자가 승계한 대출을 차감한 금액에 대해 증여세를 내면 된다. 다만 배우자가 승계한 채무는 증여를 한 송씨가 배우자에게 처분한 것으로 보아 전체 프리미엄 금액 중 대출승계 비율에 해당하는 금액에 대해 송씨가 양도세를 내야 한다. 물론 프리미엄이 없다면 부담부증여를 하더라도 양도세는 없다. 배우자에게 승계한 대출에 대해서는 채무자를 배우자로 변경하고，승계한 대출에 대한 증여일 이후의 원리금을 수증자가 상환해야 함을 잊지 말자.실질적인 채무 승계가 아니면 부담부증여로 인정되지 않기 때문이다.