시가 3억원 이하의 주택은 주택담보대출을 받을 때 총부채상환비율(DTI)을 적용받지 않을 것으로 보인다.

또 3억~6억원의 주택은 DTI 40~60% 범위에서 대출자 신용도에 따라 차등 적용하는 방안이 논의되고 있다.

19일 금융계에 따르면 금융감독원과 은행들은 새로 마련 중인 주택담보대출 여신심사 규준안에서 현재 투기·투기과열지구 6억원 초과 아파트에 대해서만 적용돼 왔던 DTI 평가대상을 모든 주택담보대출로 확대하되 서민 실수요자의 피해를 막기 위해 예외 규정을 마련하고 있다.

◆서민 실수요자 피해 막는다

우선 1가구 1주택자로서 국민주택 규모(전용면적 25.7평 이하) 면서 시가 3억원 이하인 주택의 담보대출이나 대출액이 1억원 이하일 경우 DTI 적용 대상에서 제외하는 것을 검토하고 있다.

또 투기지역과 수도권 투기과열지구에 있는 3억~6억원의 주택은 DTI 40~60% 범위에서 지역에 관계없이 채무자 신용도에 따라 차등 적용하는 방안을 고려하고 있다.

투기 및 투기과열지구의 6억원 초과 아파트에 대해선 지금처럼 DTI 40%를 유지할 예정이다.

직장인과 달리 소득 입증이 어려운 자영업자의 경우 일일 입금 또는 예금 잔액 현황과 거주지역 평균 소득,신용카드 사용 금액,상환 재원 등을 종합적으로 감안해 소득을 추정하는 모델을 만들어 DTI를 적용하는 방안이 논의되고 있다.

신혼 부부나 직장 초년생,은퇴를 앞둔 50대 직장인 등에 대해선 DTI 규제를 더 완화하거나 향후 예상 소득 또는 보유 금융자산에 따라 별도의 대출 한도를 정하는 방안도 고려되고 있다.



◆원칙·예외 적용대상만 제시

금융감독원은 주택담보대출 여신심사 모범 규준에 애초 방침과 달리 구체적인 가이드라인을 담지 않고 원칙과 예외 적용 대상만 제시할 것으로 알려졌다.

금융감독당국이 모든 은행이 일괄적으로 적용되는 모범 규준을 만드는 대신 은행들이 자율적으로 기준을 정해 적용한다는 얘기다.

이에 따라 시중은행들은 이달 말까지 자체적인 여신 심사기준을 만들어 금감원과 협의를 거친 뒤 이르면 2월 중 시행할 예정이다.

시중은행 관계자는 "금감원이 은행별로 자체 여신심사 기준을 만들어 제출할 것을 통보했고 다음 주에는 결론이 날 것"이라고 말했다.

이처럼 은행권의 주택담보대출 여신심사 규준안이 당초 DTI 평가대상을 전 지역의 모든 주택담보대출로 확대한다는 방침에서 다소 물러난 것은 DTI 기준을 일괄 적용할 경우 실수요자의 피해가 우려되는 데다 정부의 잇단 부동산 대책과 금리 상승 여파로 시중은행의 주택담보대출이 이달 들어 감소세로 돌아선 점도 한몫 하고 있다는 분석이다.

◆주택담보대출 첫 감소

이달 들어 11일까지 국민 신한 우리 하나 외환은행 등 5개 시중은행의 주택담보대출 잔액은 152조9716억원으로 지난해 말에 비해 2828억원 감소했다.

아직 월초 집계이긴 하지만 주택담보대출이 감소세를 보인 것은 한국은행의 집계가 시작된 2001년 1월 이후 6년 만에 처음이다.

여기에 정부는 1·11 대출규제를 통해 투기지역 내 주택담보대출을 1인 1건으로 제한하는 강수를 마련,은행 저축은행 등이 15일부터 시행하고 나선 데 이어 22일부터는 상호금융회사들도 실시할 예정이다.

한 사람이 투기지역 안에 있는 아파트를 담보로 2건 이상 대출을 받았다면 1건을 제외한 나머지 대출은 앞으로 1년 안에 모두 상환해야 돼 주택담보대출은 더욱 위축될 전망이다.

한편 금감원 관계자는 "현재 은행들로부터 여신 심사 기준에 대한 다양한 의견을 수렴 중으로 아직까지 결정된 것은 없다"며 "모범 규준은 모든 은행에 획일적으로 적용되는 규제가 아니라 은행 스스로 특성에 맞게 여신 심사 및 리스크 관리 체제를 갖추는 것"이라고 설명했다.

이 관계자는 "1가구 1주택자의 저가 주택담보대출 등 상대적으로 위험이 크지 않은 대출에 대해서는 그 위험 정도에 상응하는 심사 절차와 리스크 관리 방안을 마련하게 될 것"이라고 덧붙였다.

유병연 기자 yooby@hankyung.com