1·8대책,3·6대책,8·9대책 등 잇단 주택시장안정책 발표에도 불구,주택정책의 한계가 노출되자 새롭게 9·4주택시장안정대책이 발표됐다. 그동안 안정대책에서는 수급불균형을 해소하려는 근본적인 해결책 제시 없이 투기억제와 재건축 규제강화를 골자로 한 건설교통부의 주택시장 안정대책을 비롯 국세청의 재건축추진아파트 구입자 자금출처조사,공정거래위원회의 부녀회 등 아파트가격 담합행위 조사 등 '투기억제'에 초점을 맞춘 임시방편적 조치는 결국 시장실패로 이어졌다. 그런데 이번에 발표된 내용은 제2강남을 표방하는 수도권 신도시개발을 비롯 청약1순위 요건강화를 통한 청약제도 개선 등 정부가 내놓을 수 있는 분야별 대책을 총망라해 부동산 투기수요와 가수요를 근절하는 근본적인 대책과 수급불균형 해소를 위한 방안을 다양하게 담고 있어 시장에서의 반응이 조심스럽게 기대된다. 정부가 부동산시장에 개입하는 논리는 두 가지다. 첫째는 부동산의 위치 고정성,비이동성,정보의 비대칭 등 부동산이 갖는 고유 특성으로 인해 파생되는 수요와 공급의 비대칭에 대한 해법제시,둘째는 부동산시장의 경제적 효율성을 달성할 수 없는 불완전경제시장에서의 분배와 효율을 꾀하기 위해 정부가 개입한다는 것이다. 그러나 과거 '섣부른 시장개입'으로 인해 실패한 사례가 허다하다. 오피스텔 용적률 5백%규제안은 서울시 의도대로 오피스텔의 공급량이 줄어든 것이 아니라,시행령으로 확정되기 전 사업승인의 인·허가를 획득하려는 토지소유자와 개발업자를 중심으로 사업승인신청이 급증해 오피스텔 공급 확대를 조장한 결과를 초래했고,이것은 서울시 의회의 거부로 해프닝으로 끝나버리고 말았다. 건설교통부는 주상복합아파트에 대한 선착순분양이 떴다방과 밤샘 줄서기 등 여러 가지 폐해가 나타나자 선착순분양을 금지시켰다. 또 8·9대책에서 재건축억제를 핵심으로 하는 정책을 발표하자,일부 아파트의 가격은 소폭 하락 및 보합세를 유지했지만,사업승인을 받은 재건축아파트단지는 희소성으로 인해 오히려 추가상승을 불러왔다. 주택시장 불안원인은 지속적인 경기부양을 추진한 정책효과 중 부의(마이너스)효과가 현실화한 것이다. IMF 외환위기 이후의 주택공급 부족으로 인한 수급불균형,저금리에 따른 가수요와 은행의 소매금융정책과 맞물린 실거래가에 육박하는 담보비율,학부모들의 강남회귀 현상 등이 어우러져 나온 산물이다. 투기혐의자에 대한 세무조사 등의 일과성 시책은 단기적으로 시장을 안정시키는 효과가 있지만,시장을 왜곡시켜 가격상승을 조장하는 부작용이 있다. 초과수요에 대한 주택공급이 적어도 3∼5년을 요하는 부동산 특성상 수요공급에 의한 시장원리가 반영될 수 없기에 늘어나는 수요에 대해 주택공급을 확충하는 보다 근본적이고 원칙적인 해법이 제시돼야 한다. 주택시장에 대한 근본적인 해결책으로 주택공급 확대,보유과세 강화,강남 대체지 확보,분양권의 전매금지 등을 들 수 있다. 공급확대를 위해서는 개발제한구역에 대한 규제를 완화하거나,탄력적으로 적용하는 융통성 있는 주택정책을 펴 시장에 대해 주택공급 확대에 대한 신뢰를 줘야 한다. 이런 의미에서 이번에 발표된 수도권신도시 개발에 기대를 해 본다. 보유과세의 강화를 위해선 재산세 인상을 통한 세금추징이 필요하지만,현실적으로는 납세자의 조세저항을 염려하는 행정자치부의 미온적인 태도에 부딪혀 실현 가능성이 낮다. 대체 신도시는 교육 교통 편의시설 등 생활여건 수준을 높여야 한다. 간과하지 말아야 할 것은 강남의 집값은 교육문제에서 비롯된 것이므로 학교 학원의 분산정책이 이뤄져야 한다. 최근 언론 보도에 의하면 '부동산 가수요 억제를 위해 금리를 인상해야 한다'는 목소리가 있는 데 이는 신중히 대응해야 한다. 그보다는 주택공급확대와 보유과세 강화를 위한 세제정비 등 보다 원천적인 대책을 마련해야 한다. yoosj@mokwon.ac.kr ◇이 글의 내용은 한경의 편집방향과 일치하지 않을 수도 있습니다.